Innenstädte durch Corona stärker unter Druck

Innenstädte

Dass die Innenstädte sich leeren, Geschäfte schließen und die Attraktivität der ehemals belebten Fußgängerzonen dadurch wie in einer absteigenden Spirale sinkt, das war schon vor Corona ein bekanntes und gefürchtetes Phänomen. Doch nun verschärft sich die Lage, und zwar in rasanter Geschwindigkeit. Corona stürzt den stationären Handel, die kleinen Geschäfte ebenso wie die großen Ketten, in eine Krise.

Die Innenstädte sind leer 

Der Onlinehandel ist seit einigen Jahren dabei, die Innenstädte und ihre Geschäfte auf die Probe zu stellen. Man „geht“ eben lieber nach Feierabend gemütlich online shoppen, anstatt in die Stadt zu fahren, wo man Parkgebühren bezahlen und sich an Öffnungszeiten halten muss. Das gemütliche Bummeln und Schlendern wird immer seltener. Das verschärft sich durch die Corona-Maßnahmen natürlich, denn die Abstandsregeln und das Tragen der Maske erzeugen ein Gefühl von Eingeschränktheit. Zudem haben viele Menschen Angst, sich bei anderen mit dem Virus anzustecken. Nun drohen vielen Zentren also Leerstand und Funktionsverlust. 

 Förderprogramme werden gebraucht

Der Zentrale Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA), Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, fasst zusammen: Da die Innenstädte in Gefahr sind, werden treffsichere Förderkonzepte gebraucht. Die Gewinner der Krise, etwa der Onlinehandel, sollen nicht subventioniert werden. Lieber soll an die Unternehmen gedacht werden, deren Existenz nachhaltig bedroht ist. Das gilt neben dem Einzelhandel auch für viele Hoteliers. 

Die Bundesstiftung Baukultur, der Deutsche Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (DV), der Handelsverband Deutschland (HDE) und urbanicom rufen angesichts dieser Entwicklung in einem gemeinsamen Positionspapier dazu auf, durch ein kreatives Zusammenwirken möglichst vieler Innenstadtakteure Lösungen zu finden. Sie fordern ein umfassendes staatliches Rettungspaket, das zur Innenstadtstabilisierung eingesetzt werden soll. Ihre Forderung: 500 Millionen Euro jährlich.

Wie können die Innenstädte belebt werden?

Im Grunde könnten die Menschen selbst diesen Zustand ganz leicht ändern, indem sie in die Zentren gehen und diese beleben. Noch sind ausreichend Angebote vorhanden, doch diese sind anscheinend nicht mehr attraktiv genug. Es werden also neue Konzepte gebraucht, die durch eine Durchmischung für Belebung sorgen. Wohnen, Arbeiten, Freizeit und Einkaufen sollen nebeneinander möglich sein. Ein Pilotprojekt startet in Oldenburg, wo in eine ehemalige Hertie-Filiale bald neues Leben einziehen soll.

 

 

(Foto: © Jörg Möller Pixabay)

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Landleben bevorzugt? Grüner wohnen

Grüner wohnen

Grüner wohnen – in der Stadt nicht leicht.

Während der Hochzeit der Corona-Pandemie mit all ihren Einschränkungen wurden die Grünanlagen der deutschen Großstädte zum Sehnsuchtsort vieler Bürger in Deutschland. Einerseits waren Fernreisen untersagt, andererseits fühlten sich viele Menschen durch eine notwendige Quarantäne oder auch das Home-Office in den eigenen vier Wänden wie eingesperrt. Zusätzlich gab es Beschränkungen, überhaupt draußen sein zu dürfen – viele Parks und Grünflächen waren gesperrt. Was blieb, war Beton und eine triste Umgebung. Von grüner Wohnen keine Spur. 

Doch selbst wenn wie jetzt der Zugang zum städtischen Park und anderen grünen Oasen wieder erlaubt ist, gibt es doch viel zu wenig Platz in ihnen. In Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern stehen jedem Einwohner durchschnittlich nur 25 qm Natur zur Verfügung. Das genügt einfach nicht. Zudem muss man sich auf den Weg machen, um überhaupt ins Grüne zu gelangen, denn nicht jeder wohnt gleich nebenan.

Wie viel Park und Grün haben unsere Städte eigentlich?

Grünanlagen sind mehr als nur der Park. Zu ihnen zählen auch Siedlungsgrünflächen, Botanische Gärten, Spielplätze sowie Kleingartenanlagen. Insgesamt ist der Anteil in den letzten 22 Jahren leicht gestiegen, und zwar von 7,7 Prozent auf 10,9 Prozent. Dabei lassen sich die einzelnen Städte nur schwer unterscheiden. Zum Beispiel haben Städte in Kesselllage wie Stuttgart nur wenig Möglichkeiten, ihre Grünanlagen auszudehnen. Flach gelegene Städte wie Hannover oder Leipzig können sich jedoch einfacher ausbreiten. Und ehemalige Residenzstädte wie München oder Berlin haben traditionell repräsentative und ausgedehnte Parkanlagen. 

Grüner wohnen – ab aufs Land?

Das Bedürfnis nach mehr Natur in der Umgebung, das in den Städten einfach nicht befriedigt werden kann, mag einer der Gründe sein, warum es immer mehr Menschen aufs Land zieht. Der FIABCI Deutschland, der Dachverband immobilienwirtschaftlicher Berufe, gibt an, dass Wohnimmobilien in den Speckgürteln der Metropolen momentan die größte Beliebtheit verzeichnen. Dieser Trend soll schon nach dem Ende des Lockdowns eingesetzt haben. Der Nachfrage steht ein knappes Angebot gegenüber. Die Verkäufer rechnen mit steigenden Preisen. Gegenüber den immer noch teureren Immobilien in der Stadt haben die ländlichen Objekte ordentlich im Preis angezogen. 

Doch auch die städtischen Lagen verlieren nicht an Beliebtheit. Mangelnde Anlagealternativen, weiterhin niedrige Zinsen und die unsichere Wirtschaftslage steigern die Beliebtheit einer eigenen Immobilie weiter. Allerdings sind rein ländliche Immobilien ohne gute Anbindung an die nächste Stadt sowohl bei Anlegern als auch bei Selbstnutzern derzeit wenig beliebt, wie Michael Heming, Präsident FIABCI Deutschland konstatiert.

Dadurch sind genau diese Immobilien im Moment aber auch noch sehr preiswert!

 

 

 

(Foto: © Maike und Björn Bröskamp, Pixabay)

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Brr, es wird kalt – ist Ihre Heizung bereit?

Klimawandel hin oder her, im Herbst und Winter müssen wir trotz der gefürchteten Erwärmung heizen. Dann stellt sich manchmal die Frage: Lieber etwas frieren und mal einen dicken Pulli anziehen oder bei der nächsten Abrechnung die Hände über dem Kopf zusammenschlagen?

Eine alte Heizung geht ins Geld – Zeit, zu handeln!

Viele Heizungen verursachen hohe Betriebskosten. Es wird von Jahr zu Jahr schlimmer, doch man fürchtet die Kosten einer Veränderung. Am Ende kann man jedoch gutes Geld sparen und die Umwelt schonen, wenn man alte und verschmutzte Komponenten austauschen lässt und sich um eine optimal eingestellte Regelung der Heizung bemüht. Nun steht die neue Heizperiode an, was für viele Immobilieneigentümer der Startschuss für einen Heizungscheck sein sollte!

Heizung alle zehn Jahre inspizieren lassen

Es gibt ein Informationsprogramm namens Zukunft Altbau, das sich mit ebendiesen Themen beschäftigt. Wann sollte man die Heizung unter die Lupe nehmen lassen? Einerseits bringen bauliche Veränderungen oft die Notwendigkeit keiner Inspektion der Heizung mit sich, andererseits kann sich auch die Nutzung von Räumen verändern. Eine Inspektion und Optimierung der Heizung kann bis zu zehn Prozent bei den Betriebskosten einsparen.

Wie sich ebenfalls sparen lässt, ist das Zusammenlegen der jährlichen Heizungswartung und des Heizungschecks. So lassen sich Kosten sparen. Frank Hettler von Zukunft Altbau erklärt, dass dieser Check bei einem kleinen Gebäude nur rund eine Stunde in Anspruch nimmt.

Geldbeutel und Klima profitieren

Es können sich jederzeit Schwachstellen und Mängel einschleichen, die man als Laie vielleicht nicht bemerkt, die die Heizung aber zu einer Kostenfalle machen. Gerade bei älteren Modellen lohnt sich ein Check.

Austauschen muss man die Heizung nach rund zwanzig Jahren. Manchmal kann es lohnenswert sein, schon vorher nach einem neuen Modell zu schauen. Es gibt Förderprogramme und Zuschüsse für neue und effiziente Heizungen. Beraten lassen kann man sich bei seinem Heizungsbauer, beim Schornsteinfeger und beim Energieberater. Auch die Initiative Zukunft Altbau gibt Auskunft, und zwar kostenlos am Beratungstelefon unter 08000 12 33 33 (Montag bis Freitag von 9 bis 13 Uhr) oder per E-Mail an beratungstelefon@zukunftaltbau.de.

(Foto: © Werner Weisser, Pixabay)

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Immobiliendarlehen: Standardrate rekordverdächtig niedrig

Standardrate gesunken

Niedrige Standardrate macht Kaufen günstiger als Mieten.

Der Immobilienmarkt ist trotz der Coronakrise stabil. Vielleicht ist er es zum Teil sogar wegen der Krise, denn die gesellschaftlichen und finanziellen Unsicherheiten sorgen dafür, dass man sich nach Sicherheit und Kalkulierbarkeit sehnt. Wer es sich also leisten kann, kauft weiter, der Immobilienmarkt erweist sich als robust. Manche Berechnungen zeigen, dass das Wohnen im Eigentum mittlerweile günstiger ist als zu Mieten. Das gilt natürlich nur für solvente Käufer, denn diese bekommen sehr günstige Kredite. Doch wie entwickeln sich die Darlehen?

Die Preise steigen, die Standardrate sinkt

Die Preise für Immobilien steigen weiter, die Gebühren für die Finanzierung bleiben unten. Die durchschnittliche Darlehenshöhe liegt bei 291.000 Euro. Auf dem Höhepunkt der Krise war diese Summe leicht gesunken, doch nun gibt es einen neuen Aufwärtstrend. Vor einem guten Jahr lag die durchschnittliche Darlehenshöhe noch bei 262.000 Euro, vor zwei Jahren bei 230.000 Euro. Während die Darlehen größer geworden sind, die die Standardrate geschrumpft.

Die Zinsen sind ebenfalls wieder auf dem Niveau, das vor der Krise geherrscht hatte. Ein Darlehen über 150.000 Euro, das mit zwei Prozent, 80 Prozent Beleihungsauslauf und zehn Jahren Zinsbindung getilgt wird, kostet nur noch eine Standardrate von 387 Euro. Das sind 15 Euro weniger als noch vor einem Jahr. 

Wer eine große Darlehenssumme aufnimmt, sollte unbedingt auf eine hohe Tilgung achten. So kann die Gesamtlaufzeit des Kredits gesenkt werden. Vor zehn Jahren betrug die durchschnittliche Tilgung rund 1,7 Prozent, heute sind es 2,81 Prozent. Eine langfristige Zinsbindung ist ebenfalls üblich, und auf jeden Fall empfehlenswert. Der Durchschnitt liegt bei 13 Jahren, was für den Kunden eine hohe Planungssicherheit bedeutet.

Der Beleihungswert ist ebenfalls gestiegen

Während die Zinsen und die Standardrate gesunken sind, ist der Beleihungswert gestiegen. Der Beleihungswert wird von der Bank festgelegt und gibt den Wert an, mit dem die Bank das Objekt berechnet. Es ist nicht das Gleiche wie der Kaufwert oder die Baukosten. Die Wertermittlung ist darauf ausgerichtet, welchen Wert die Immobile bei einem Verkauf während der Laufzeit des Darlehens erzielen könnte. Wenn die Banken diese Werte hinaufsetzen, bedeutet es, dass sie weiterhin davon ausgehen, dass der Immobilienmark stabil bleibt. Die Zeichen stehen als weiterhin auf: Kaufen.

 

 

 

 

(Foto: © Harry Strauss, Pixabay)

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Vermieter kann Instandhaltungskosten nicht auf Mieter abwälzen

Instandhaltungskosten

Wieder einmal gab es ein wichtiges Urteil beim BGH, das sich mit der Beziehung zwischen Mieter und Vermieter beschäftigt. In diesem Fall ging es um die Instandhaltungskosten. Das Urteil besagt: Modernisiert ein Vermieter sein Objekt, dann darf er nur die Kosten für die tatsächliche Modernisierung auf den Mieter abwälzen. Fallen im Zuge der Baumaßnahmen auch Instandhaltungskosten an, muss er für diese selbst aufkommen.

Vermieter muss Instandhaltungskosten herausrechnen

Müssen an einem Mietobjekt Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen werden, darf der Vermieter die Kosten auf seine Mieter umwälzen. Die jährliche Miete darf um 11 Prozent des Betrages erhöht werden, der für die Maßnahmen aufgewandt wurde. Seit 2019 sind es 8 Prozent. Das gilt jedoch nicht für Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen ausgegeben wurden.

Im vorliegenden Fall ging es um umfangreiche Baumaßnahmen, die der Vermieter vornehmen ließ. Er ersetzte 60 Jahre alte Wohnungstüren, tauschte die Briefkastenanlage aus und erneuerte  alte Fenster im Treppenhaus, die noch intakt waren. Anschließend erhöhte er nach § 559 Abs. 1 BGB die Miete, indem er die vollen Kosten für die neuen Teile ansetzte. Allerdings zog er dabei keinen Instandhaltungsanteil ab, was der bisher geltenden Auffassung durchaus entsprach. Die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen von Teilen, deren Lebensdauer weitgehend abgelaufen war, mussten nicht um einen Instandhaltungsanteil des Vermieters gekürzt werden.

BGH-Urteil bringt Änderung

Das Urteil BGH, 17.6.2020, VIII ZR 81/19 bringt insofern eine Änderung mit sich, als dass der Vermieter nicht mehr die Modernisierung und die Instandhaltung, die zusammen ausgeführt wurden, auch zusammen auf die Mieter abwälzen kann. Die geltenden Vorschriften bezüglich der Modernisierung seien nicht dafür da, um die Kosten nicht selbst tragen zu müssen, sondern um die Mietsache zu verbessern.

Die Instandhaltung bzw. Instandsetzung hat der Vermieter zu tragen. Sie dient dazu, das Mietobjekt im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Was genau Modernisierungen sind, die eine Mietsache verbessern, hat der Gesetzgeber genau festgelegt. Sie dienen etwas der Einsparung von Energie, schaffen neuen Wohnraum oder verbessern die Lebensqualität, wie etwa eine neue Dusche.

 

 

 

(Foto: © Monica Volpin, Pixabay)

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In der Herbstsaison eine Immobilie kaufen? Oder auf Preisrückgang warten?

Auf den Preisrückgang warten? Wann ist eigentlich der passende Zeitpunkt, um eine Immobilie zu kaufen? Eigentlich muss man sagen: Immer. Denn das Sinken der Preise durch die Krise, auf das viele Käufer gewartet haben, ist bisher nicht eingetroffen. Zwar hat die Coronakrise die Wirtschaft gebeutelt , viele Arbeitnehmer mussten in Kurzarbeit gehen und es wird auch noch zu einigen Pleiten kommen, dennoch sind die Preise für Immobilien weiterhin gestiegen anstatt zu sinken.

Die erwarteten Preissenkungen bei Immobilien sind bisher nicht eingetroffen – im Gegenteil

Der Kauf von Immobilien ist seit einiger Zeit und anhaltend die beliebteste Anlageform. Ob eigenes Häuschen, Objekt zum Vermieten oder Geschäftsimmobilie, wer kann, der kauft. Kein Wunder, die niedrigen Zinsen lassen kaum eine andere, sichere Anlage zu und nicht angelegtes Geld schmilzt angesichts der Inflation zusammen. Mancher potenzielle Anleger wartet auf eine gute Gelegenheit, wie durch die Krise verursachte Notverkäufe oder allgemein das Sinken der Kaufpreise. Bisher ist das jedoch nicht eingetroffen, der Markt zeigt sich robust.

Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken ist zwar leicht abgeflacht, im zweiten Quartal 2020 jedoch immer noch um 5,5 % gestiegen. Dennoch sehen die Experten ein Abbremsen der Dynamik. Die Preise für Gewerbeimmobilien sind weniger gestiegen, Einzelhandelsimmobilien erleben sogar einen Preisrückgang. Doch nur diese!

Lieber jetzt kaufen als auf einen Preisrückgang zu warten

Es ist durch die Krise bisher nicht zu der Immobilienschwemme gekommen, die manche Skeptiker befürchtet haben, und es ist fraglich, ob es dazu kommen wird. Die meisten privaten Immobilienbesitzer setzen Himmel und Hölle in Bewegung, bevor sie ihr Häuschen oder ihre Wohnung abstoßen. Natürlich, denn auch im Fall eines erfolgreichen Verlaufs bleibt ja trotzdem ein großer Schuldenberg übrig.

Zudem trifft die Krise nicht alle Branchen und alle Arbeitnehmer gleich stark. Darum kann die Schlussfolgerung nur lauten, nicht unnötig lange mit einem Kauf zu warten und zuzugreifen, wenn sich eine Gelegenheit ergibt. Die Wahrscheinlichkeit ist groß, dass die Preise in der nächsten Zeit weiter steigen werden. Wer auf den Preisrückgang wartet, bezahlt am Ende also eher zu viel.

 

 

 

(Foto: © Thomas Ulrich, Pixabay)

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Homeoffice umbauen, Vorsteuer abziehen?

Homeoffice Steuern

Das Homeoffice ist durch Corona für viele Arbeitnehmer in den letzten Monaten zu einer willkommenen Alternative geworden. Viele waren einfach froh, überhaupt arbeiten zu können, andere lernten die Vorteile der heimischen Arbeit richtig zu schätzen. Experten sind der Meinung, dass das Homeoffice auch in Zukunft an Bedeutung gewinnen könnte. Dank der technischen Möglichkeiten ist es problemlos möglich, zu Hause ebenso effektiv – oder vielleicht sogar effektiver – wie im Büro zu arbeiten.

Manchmal sind Umbauten für das Homeoffice nötig

Muss man die nötigen Umbauten und Ausstattungen für das Homeoffice selbst tragen, oder kann man sie steuerlich geltend machen? Mit dieser Frage hat sich der Bundesfinanzhof beschäftigt und ein Urteil gefällt.

Im betreffenden Fall ging es darum, dass der Arbeitnehmer eine Einliegerwohnung als Homeoffice an seinen Arbeitgeber für dessen unternehmerische Zwecke vermietet hat. Die bei den Aufwendungen für die Renovierung angefallene Mehrwertsteuer kann als Vorsteuer steuermindernd geltend gemacht werden, und zwar nicht nur für die Besprechungs- und Büroräume, sondern auch für einen Sanitärraum. Ausgeschlossen sind hingegen Aufwendungen für ein Badezimmer mit Dusche und Badewanne.

Keine Badewanne für das heimische Büro

Die Eigentümer des Hauses lebten selbst im Obergeschoss und bauten das Erdgeschoss zum Homeoffice mit Büro, Besprechungsraum, Küche und Bad/WC um. Die angefallene Mehrwertsteuer machten sie als Vorsteuer geltend. Allerdings belief sich allein die Renovierung des Badezimmers auf 25.780 Euro, was dem Finanzamt zu viel war. Es kam zu einer Ortsbesichtigung und einer Einordnung des Badezimmers als Privatbereich. Der Bundesfinanzhof (BFH) bestätigte das in seinem Urteil vom 7.5.2020 V R 1/18.

Zu einem Büro gehört ein Sanitärraum, allerdings nicht mit Dusche und Badewanne. Die Vorsteuer kann somit nicht geltend gemacht werden. Das ist ärgerlich, denn immerhin handelt es sich um einen Betrag von mehr als 2300 Euro. Allerdings ist das Urteil einleuchtend.

Mit ähnlichen Entscheidungen muss man immer rechnen, wenn Aufwendungen nicht eindeutig dem beruflichen Zweck zugeordnet werden können. So können auch gemischt genutzte Räume nicht als Arbeitszimmer abgesetzt werden, was viele Arbeitnehmer im Homeoffice ärgerlich finden dürften.

 

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Stadt oder Landleben? Eine schwere Entscheidung

Landleben

Die Entscheidung für das Leben in der Stadt oder auf dem Land ist eine Entscheidung, die das ganze Leben beeinflusst. Spielen die Kinder im eigenen Garten oder wachsen sie ganz selbstverständlich in einer kulturellen Vielfalt auf? Kuschelt man gemütlich vor dem eigenen Kamin und trifft sich mit befreundeten Pärchen oder verbringt man seine Abende in einer Bar, auf einem Konzert oder bei einem Kochkurs? Junge Leute zwischen 18 und 29 leben am häufigsten in der Stadt, während ältere Menschen das Landleben bevorzugen. Zu diesen Ergebnissen kommt eine Analyse des Leibniz-Instituts für Wirtschaftsforschung. Die steigenden Kosten in der Stadt machen das Leben außerhalb aber immer attraktiver.

Landleben: Die Herausforderungen ländlicher Räume

Mehr als die Hälfte der Deutschen leben auf dem Land, in Dörfern, Klein- und Mittelstädten, die verschiedene Wirtschaftsstrukturen und Landnutzungsmuster aufweisen. Mit welchen Herausforderungen diese Gebiete zu kämpfen haben, ist in einem aktuellen Themenheft namens „Ländliche Räume“ aufgeführt, das von den Wissenschaftlerinnen und Wissenschaftlern des Thünen-Instituts für Ländliche Räume herausgegeben wurde. Es kann unter www.bpb.de kostenlos geladen werden.

Die Lebensqualität auf dem Land hängt wesentlich mit der vorhandenen Infastruktur zusammen. Gibt es einen Kindergarten, eine Schule in der Nähe, Möglichkeiten zum Einkaufen und eine ärztliche Versorgung? In den sogenannten Speckgürteln der Städte leben immer mehr junge Familien, die zur Arbeit in die Stadt pendeln. Sie sind unabhängig und mobil und wollen den Kindern ein möglichst unbeschwertes Leben in einer übersichtlichen Umgebung bieten. Mit steigendem Alter sinkt jedoch die Mobilität und das Landleben kann zu einer Falle werden.

Heimat 2.0: ein neues Bundesprogramm

In den letzten Jahrzehnten gab es viele Umbrüche und Veränderungen und die Lebens- und Arbeitsverhältnisse in Deutschland unterliegen immer noch einem rasanten Wandel. Das wirkt sich auf die strukturschwachen ländlichen Gebiete oft problematisch aus. Nun gibt es ein neues Bundesprogramm namens „Heimat 2.0“, das vom Bundesministerium des Inneren für Bau und Heimat gemeinsam mit dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) initiiert wurde. Im Rahmen dieses Programms soll in Modellregionen nach digitalen Lösungen für die Herausforderungen gesucht werden.

 

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Fünf Jahre Mietpreisbremse – was hat es gebracht?

Fünf Jahre nach der Einführung der Mietpreisbremse muss man sagen: Diese Aktion hat sich statistisch beinahe überhaupt nicht ausgewirkt. In 39 Städten sind die Mieten weiter gestiegen, teilweise im zweistelligen Bereich. In Berlin ist die prozentuale Steigerung am höchsten, denn hier war das Niveau der Mieten durch die Teilung besonders niedrig. Die Mietpreisbremse besagt, dass bei einer Neuvermietung der Mietpreis maximal um 10 % steigen darf.

Viele Vermieter ignorieren die Mietpreisbremse einfach

Das Problem ist, dass viele Vermieter sich einfach nicht an die seit fünf Jahren geltende Regelung gehalten. Eine Analyse des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) ergab, dass etwa in München 69 % der Vermieter die Mietpreisbremse nicht beachten. Das sollten Mieter sich jedoch nicht einfach gefallen lassen, denn es kann von Erfolg gekrönt sein, dagegen vorzugehen. Laut Bundesjustizministerium haben Mieter, die gegen die zu hohen Mieten geklagt haben, danach im Schnitt 167 Euro im Monat weniger Miete gezahlt, also rund 2.000 Euro im Jahr.

Der Rat lautet hier also, im Zweifelsfall den Klageweg zu beschreiten. Man kann jedoch nachvollziehen, wenn manche Mieter diesen Schritt nicht gehen wollen. Gerade Personen, die auf dem Wohnungsmarkt schlechtere Chancen haben, halten lieber „die Füße still“. Zu groß ist die Gefahr, sich beim Vermieter unbeliebt zu machen. Auch sind nicht alle Mieter über die Regelung informiert.

Mieten steigen langsamer

Zwar steigen die Mieten immer noch an, und zwar in den letzten fünf Jahren um 44 % in Berlin, um 30 % in München und in Düsseldorf und Stuttgart jeweils um 24 %. In Köln, Hamburg und in 22 anderen Städten sind die prozentualen Anstiege geringer als vorher. Besonders der soziale Wohnungsbau in Hamburg hat seinen Teil dazu beigetragen. Insgesamt stiegen die Mieten in der Hansestadt zwischen 2010 und 1015 um 29 %, seit der Mietpreisbremse jedoch nur noch um 14 %.

Da seit 2010 auch die Einkommen gestiegen sind, und zwar um real 7 %, kann man statistisch belegen, dass die Belastung für Mieter in den letzten zehn Jahren nicht wesentlich gestiegen sei. In der Realität sieht es jedoch so aus, dass die hohen Mieten für viele Verbraucher eine große Belastung darstellen.

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Schönheitsreparaturen: Mieter müssen die Hälfte zahlen

Schönheitsreparaturen geben immer wieder Anlass zum Streit.  Gesetzlich gesehen ist der Vermieter für die Renovierung der Wohnung zuständig, die sich schließlich in seinem Eigentum befindet. Bisher konnte diese Pflicht jedoch leicht auf den Mieter abgewälzt werden. Nun wurde am Bundesgerichtshof eine grundsätzliche Entscheidung getroffen.

Streit um Schönheitsreparaturen endgültig geklärt?

 

Immer wieder gab es Streits um die Schönheitsreparaturen in vermieteten Objekten, wobei die Gerichte in den letzten Jahren immer wieder Klauseln kippten, die dem Mieter die Pflicht zur Renovierung auferlegten. In der Folge waren hauptsächlich renovierte Wohnungen auf dem Markt. Die Mieter, deren Mietverträge älter sind und die in nicht renovierte Wohnungen eingezogen waren, gerieten dadurch in den Nachteil. Wie sollte bei ihnen verfahren werden? Zwei solche Fälle wurden nun vor dem Bundesgerichtshof  geklärt. Es wurde entschieden, dass der Vermieter grundsätzlich die Pflicht hat, die Wohnung zu renovieren, wenn sie sich während des Mietzeitraums wesentlich verschlechtert. Allerdings muss der Mieter dann die Hälfte der Kosten tragen und kann nicht alles auf den Vermieter abwälzen. Ebenso wenig kann sich der Vermieter aus der Verantwortung stehlen. Die mittlerweile unwirksam gewordenen Renovierungsprogramme, nach denen Mieter in regelmäßigen Abständen Schönheitsreparaturen durchzuführen haben, lassen sich spiegelbildlich auf den Vermieter übertragen.

 (BGH, 08.072020 VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18)

 

Mieter waren vor Gericht zunächst gescheitert

Im ersten Fall, der vor dem BGH landete, waren die Mieter 2002 in die nicht renovierte Berliner Wohnung eingezogen. Sie hatten versucht, nach 14 Jahren Mietzeit die Eigentümerin dazu zu bewegen, Tapezier- und Anstricharbeiten gemäß einem beigefügten Kostenvoranschlag ausführen zu lassen. Die Zahlung eines Vorschusses wurde jedoch verweigert. Vor dem Landgericht Berlin scheiterten die Kläger zunächst, denn sie hätten den Zustand der Wohnung vertragsgemäß akzeptiert. Zudem würde eine deutliche Verbesserung eintreten, die die Vermieterin nicht schulde. Nach der Revision nun das Urteil: Die Vermieterin muss renovieren, der Mieter jedoch die Hälfte der Kosten tragen.

Im zweiten Fall war die Wohnung bereits 1992 unrenoviert übergeben worden, und zwar von der Rechtsvorgängerin der Vermieterin. Im Dezember 2015 forderte der Mieter die Vermieterin auf, die aus seiner Sicht zur Beseitigung des mangelhaften Renovierungszustands erforderlichen Malerarbeiten in der Wohnung auszuführen. Diese Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg.

 

 

 

(Grafik: © Stux, Pixabay)

 

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