Der Mietmarkt wird immer enger. In 69 von 80 Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern sind die Mieten innerhalb eines Jahres gestiegen – in 10 der untersuchten Großstädte sogar stärker als die aktuelle Inflationsrate. Hohe Wohnkosten und gestiegene Energie- und Lebensmittelpreise belasten die Haushalte.

Die Chancen auf sinkende Mieten in naher Zukunft sind gering. Im Gegenteil: „Die Rekordzuwanderung nach Deutschland und die Flaute im Wohnungsbau belasten die ohnehin angespannten Mietmärkte zusätzlich“, sagt Felix Kusch, Geschäftsführer des Internetportals Immowelt. Hohe Neubauzahlen sollten nach dem Willen der Bundesregierung eigentlich den steigenden Mieten entgegenwirken. Doch die Fertigstellungen erreichen von Monat zu Monat neue Tiefstände. Statt 400.000 neuer Wohnungen pro Jahr stehen im kommenden Jahr weniger als 200.000 neue Wohnungen zu befürchten.

Experten gehen davon aus, dass in Deutschland rund 700.000 Wohnungen fehlen. Die Rekordzuwanderung – allein im Jahr 2022 gab es rund 1,5 Millionen mehr Zuzüge als Fortzüge – dürfte die Zahl der benötigten Wohnungen weiter steigen lassen.

Besonders prekär ist die Situation für Mieter in München. Die bayerische Landeshauptstadt ist traditionell das teuerste Pflaster Deutschlands. In den vergangenen zwölf Monaten stiegen die durchschnittlichen Angebotsmieten um 5,2 Prozent. Statt 16,68 Euro müssen Mieter bei Neuvermietungen nun 17,55 Euro für den Quadratmeter im Bestand bezahlen.

In den anderen Metropolen ist das Preisniveau zwar deutlich niedriger, aber auch die Durchschnittseinkommen. Die Belastung ist daher ähnlich hoch und steigt ebenfalls an. In Hamburg und Berlin sind die Angebotsmieten binnen Jahresfrist um jeweils 3,9 Prozent gestiegen. In der Hansestadt liegen die Angebotsmieten aktuell bei 11,27 Euro, in der Bundeshauptstadt bei 11,74 Euro. Noch teurer sind Stuttgart, Frankfurt und Köln.

Aufgrund der hohen Mieten in den Metropolen rücken zunehmend auch kleinere Städte mit noch moderatem Mietniveau in den Fokus. Vielerorts lohnt sich ein Vergleich, ob der Erwerb von Wohneigentum attraktiver ist als das Wohnen zur Miete.

(Foto: © Karlheinz Pape, Pixabay)

Die Lage auf dem Mietwohnungsmarkt spitzt sich weiter zu. Die Angebotsmieten sind in den vergangenen zwölf Monaten vielerorts weiter gestiegen. In 69 von 80 Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern sind die Mieten innerhalb eines Jahres gestiegen. Bis zu 20 Prozent Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren sind erlaubt. Mit einer Entspannung ist vorerst nicht zu rechnen.

Hier erfahren Sie in Kürze das Wichtigste zum Thema Mieterhöhungen: Wer neu in eine Mietwohnung eingezogen ist oder eine Mieterhöhung erhalten hat, kann sich darauf verlassen, dass die Miete für mindestens 15 Monate unverändert bleibt. Frühestens ein Jahr nach dem Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung kann ein neues Mieterhöhungsverlangen gestellt werden. Ist das Mieterhöhungsverlangen berechtigt, wird die erhöhte Miete ab dem dritten Monat fällig.

Miete und Mieterhöhung sind im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Der Vermieter kann die Miete an die ortsübliche Höhe anpassen. Die Ortsüblichkeit ergibt sich aus dem Mietspiegel der Kommune. Gibt es keinen Mietspiegel, kann sich der Vermieter auf den Preis von drei Vergleichswohnungen oder auf ein Sachverständigengutachten berufen.

Wird eine Mietwohnung modernisiert, kann die Miete ebenfalls erhöht werden. Voraussetzung ist allerdings, dass es sich tatsächlich um Modernisierungsmaßnahmen handelt – wie etwa den Einbau eines Aufzugs, den Anbau von Balkonen, eine bessere Wärmedämmung oder eine Solaranlage – und nicht um Instandhaltungsmaßnahmen, zu denen der Vermieter grundsätzlich verpflichtet ist. Modernisierungsmaßnahmen erhöhen den Wert der Mietsache. Vermieter dürfen deshalb acht Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Die Umlage von Instandsetzungskosten ist stark reglementiert. Mieterhöhungen sind auf zwei bzw. drei Euro pro Quadratmeter und Monat innerhalb von sechs Jahren begrenzt.

Aufgrund neuer staatlicher Vorgaben zur energetischen Sanierung werden in den kommenden Jahren viele Altbauten saniert werden müssen. Bisher wird in Deutschland nur etwa ein Prozent des Gebäudebestandes pro Jahr saniert. Um die Klimaziele zu erreichen, müsste es doppelt so viel sein. Derzeit stehen den wünschenswerten Sanierungen die enorm gestiegenen Baukosten und die hohen Zinsen entgegen.

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Ein Sommer ohne Sonnenschutz ist kaum noch vorstellbar. In den Niederlanden gibt es für Strandbesucher sogar kostenlose Sonnencremespender zum Schutz vor Hautkrebs. Auch im Garten, wo die Pflanzen schon von Natur aus für ein angenehmeres Klima sorgen, ist ein guter Sonnenschutz wertvoll – am besten auf natürliche Weise.

Die Möglichkeiten sind vielfältig – vom klassischen Sonnenschirm über die praktische Markise bis zum luftigen Sonnensegel. Auch mit lebendigem Grün lassen sich schattige Plätze schaffen, an denen es sich auch im Hochsommer gut aushalten lässt. Die beliebtesten natürlichen Schattenspender sind eindeutig Bäume, denn in ihrer unmittelbaren Umgebung sind die Temperaturen besonders angenehm. Das liegt nicht nur am Schattenwurf, sondern auch an der Fähigkeit der Bäume, über ihre Blätter Feuchtigkeit zu verdunsten. Dabei entziehen sie der Umgebungsluft Wärme, was zu einem kühleren Mikroklima führt. Davon profitiert nicht nur der Gartenfreund selbst, sondern auch das Klima insgesamt.

Ein weiterer Vorteil von Gehölzen ist die besondere Atmosphäre unter ihrem Blätterdach. Nicht jedes Privatgrundstück bietet ausreichend Platz für große Bäume mit ausladendem Schatten. Das muss aber auch nicht sein. Schon ein geschickt platziertes Gehölz in der Nähe eines Sitzplatzes kühlt den Sitzbereich gerade zur heißen Mittagszeit. Platzsparend mit großer Wirkung sind auch Dachplatanen oder Winterlinden. Ihre Kronen entwickeln sich in die Breite und beschatten eine vergleichsweise große Fläche. In Gruppen gepflanzt, eignen sie sich zum Beispiel gut für größere Sitzplätze.

Ebenso effektiv wie dekorativ sind Kletterpflanzen. Sie bilden mit der Zeit ein dichtes, grünes Blätterdach. Die Liste der geeigneten Pflanzen ist lang und bietet für jeden Standort und jede Gartensituation eine große Auswahl an Arten und Sorten.

Pflanzen für den Sonnenschutz müssen direkte Sonneneinstrahlung gut vertragen. Nur dann bieten sie lange Freude und erfrischenden Schatten. Wichtig ist auch, ob die Pflanze ein Selbstklimmer oder ein Gerüstkletterer ist. Letztere brauchen, wie der Name schon sagt, unbedingt eine Rankhilfe, an der sie sich emporranken können und an der sie bei Bedarf festgebunden werden können. Eine Laube, ein romantischer Torbogen oder eine Pergola sind schöne Varianten, um im Sommergarten einen Bereich mit hoher Aufenthaltsqualität zu schaffen.

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Die steigenden Zinsen sollten Immobilien-Interessenten nicht vom Kauf abhalten. Wer Eigenkapital mitbringt, kann jetzt bei wenig Konkurrenz stark verhandeln und günstig zuschlagen. Schon bald kann die Immobilie mit günstigen Zinsen neu finanziert werden, schreibt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer in einem Gastbeitrag für Focus online.

Die Zinsen für Immobilienkredite haben sich innerhalb eines Jahres vervierfacht. Die Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt ist gesunken. Da die meisten Menschen einen Großteil ihrer Immobilie finanzieren, wirkt sich der Zinsanstieg direkt auf die Erschwinglichkeit von Wohneigentum aus.

Wohnimmobilien zählen seit Jahren zu den wertstabilsten Anlageklassen. Wer über viel Eigenkapital verfügt, legt mit dem Kauf einer Wohnimmobilie sein Geld weiter wertsicher an und kann sogar mit einer Rendite rechnen. Sobald die Zinsen wieder fallen, wird der Markt für Wohneigentum wieder an Dynamik gewinnen – und mit dieser Entwicklung ist bereits zum Jahreswechsel 2023/24 zu rechnen.

Ein historischer Rückblick zeigt, dass die Zeit von der letzten Zinserhöhung bis zur ersten Zinssenkung in der Regel maximal sieben Monate und im Durchschnitt fünf Monate betrug. Die meisten Markbeobachter gehen davon aus, dass die Inflationsraten in der zweiten Jahreshälfte 2023 wieder deutlich sinken. Schon Anfang 2024 könnte die erste Zinssenkung in der Wohnungsbaufinanzierung folgen. Dann würden auch die langfristigen Immobilienkreditzinsen fallen.

Bereits im zweiten Halbjahr 2023 oder im ersten Halbjahr 2024 könnte Kaufen wieder deutlich attraktiver sein als Mieten. Für Kaufinteressierte mit einer guten Eigenkapitalbasis bietet der aktuelle Markt große Chancen. Wer Werterhalt als Anlageziel verfolgt, dürfte mit einem vernünftigen Objekt in einer vernünftigen Lage auch in der aktuellen Zinsphase richtig liegen. Investoren mit ausreichend Eigenkapital können auch in der aktuellen Zinsphase zuschlagen und vom nachlassenden Wettbewerb profitieren.

Wer gut verhandelt, muss den Immobilienmarkt nicht abschreiben. Wer sein Glück nicht am Verhandlungstisch suchen will, sollte sich noch gedulden, denn gegen Ende des Jahres könnten sich die Bauzinsen in Erwartung einer Zinssenkung bewegen.

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Der rasante Umschwung der Immobilienmärkte in Deutschland und Europa hat viele Menschen verunsichert. Die Diskussionen darüber sind überwiegend negativ geprägt. Doch die Auswirkungen sind nicht für alle gleich. Wer jetzt gewinnt und wer verliert, ist eine spannende Frage.

Der Vergleich der aktuellen Angebotspreise mit denen des Vorjahres zeigt: In 51 von 54 untersuchten deutschen Mittelstädten sind die Preise für Bestandswohnungen innerhalb eines Jahres gesunken, in elf Städten sogar um mindestens zehn Prozent. Die stärksten prozentualen Rückgänge gab es mit jeweils 15 Prozent in Bayreuth, Lüdenscheid, Lüneburg und Schwerin. Auch in den teuersten Mittelstädten sanken die Preise, in Konstanz um minus sechs Prozent, in Rosenheim um minus sieben Prozent.

Mit dieser Entwicklung steht Deutschland nicht alleine da. Eine Analyse der Immobilienmärkte in sieben ausgewählten europäischen Ländern zeigt: Die europäischen Immobilienmärkte ächzen unter den steigenden Bauzinsen. Lag der durchschnittliche Zinssatz im Januar 2021 in allen Ländern noch bei rund einem Prozent, sind die Bauzinsen in den europäischen Ländern auf fast vier Prozent gestiegen.

Mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 3.222 Euro pro Quadratmeter ist Deutschland das zweitteuerste der untersuchten Länder. Nur im kleinen Luxemburg müssen Immobilienkäufer mit 8.969 Euro noch tiefer in die Tasche greifen. Es folgen Frankreich mit 3.199 Euro pro Quadratmeter und Portugal mit 2.475 Euro pro Quadratmeter.

Steigende Zinsen dämpfen die Nachfrage. Das ImmoScout24 WohnBarometer zeigt jedoch, dass die Nachfrage nach Kaufimmobilien nach einem Rückgang in der zweiten Jahreshälfte 2022 vor allem in den Metropolen wieder ansteigt. Unter den 25 deutschen Städten mit der höchsten Nachfrage befinden sich vier von sieben Metropolen: Angeführt von Stuttgart folgen Köln, Düsseldorf und München. Am gefragtesten sind aktuell jedoch Eigentumswohnungen in den kleineren Großstädten Heidelberg, Bochum, Mühlheim an der Ruhr und Karlsruhe.

Für Käufer könnte die weitere Entwicklung auf dem Immobilienmarkt die Chance bieten, sich den Wunsch nach den eigenen vier Wänden zu erfüllen.

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