Kürzlich hat der Bundesgerichtshof darüber entschieden, wann ein Mieter nach einer Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte verlangen kann (BGH, 22.05.2018, VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17). Hierzu wurden zwei spezielle Fälle verhandelt. Der erste viel zugunsten der Mieterin aus. Der zweite Fall wurde abgewiesen, die Kündigung war rechtens.

Kündigung bei dementer Mieterin

Im ersten Fall wurde einer demenzkranken Frau die Wohnung gekündigt, in der sie bereits seit über 40 Jahren lebt. Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich und seine Familie. Er ist Vater zweier Kinder. Die Wohnung hat er zur eigenen Nutzung käuflich erworben. Die Vorinstanzen haben die Räumungsklage allerdings abgewiesen. Zwar wurde die Kündigung wegen Eigenbedarf als wirksam anerkannt, der Härtefall machte es allerdings unmöglich das Mietverhältnis zu beenden. Die über 80-jährige Frau darf weiterhin in der Wohnung bleiben, das Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit fortgesetzt.

Gerichtsverhandlung zum Eigenbedarf

Ein weiterer Fall beschäftigt sich mit der Kündigung einer Mieterin, die in einer Doppelhaushälfte lebt. Der Eigentümer will die Wohnung seiner geschiedenen Ehefrau überlassen, damit diese ihre Großmutter besser betreuen kann. Die Mieterin gab an, dass dies nur ein vorgeschobener Grund ist. Außerdem waren Härtegründe mit im Spiel: Die Frau leidet an gesundheitlichen Einschränkungen (Schizophrenie, Alkoholkrankheit, Inkontinenz, Demenz, Abwehrhaltung bei der Pflege). Die Eigenbedarfskündigung galt als begründet und der Räumungsklage wurde stattgegeben. Das Gericht urteilte zugunsten des Vermieters.

Zur weiteren Sachaufklärung hat der BGH beide Fälle zurückverwiesen. Im Einzelfall muss eine genaue Prüfung vorgenommen werden. Dabei werden die Interessen von Mieter und Vermieter miteinander verglichen (§ 574 Abs. 1 BGB). Ein hohes Alter des Mieters ist kein ausreichender Grund, da auch die Belange des Vermieters wichtig sind. Das Gleiche gilt für eine bestimmte Mietdauer. In einer Einzelfallentscheidung muss die Sachlage geprüft werden.

Seit Beginn des Jahres 2019 wird in der Politik über die Grundsteuer debattiert. Hierbei sind nicht nur alle Grundbesitzer betroffen, sondern letztendlich auch jeder deutsche Bundesbürger der zur Miete wohnt. Das Thema hat daher ein sehr großes öffentliches Interesse. Im Verlauf der Jahre wurde das Modell um die Grundsteuer mehrfach verändert oder erweitert. Auch in diesem Jahr steht eine Änderung aus.

Drei mögliche Modelle

Folgende Modelle zur Bewertung der Grundsteuer stehen im Moment zur Auswahl:

• Eine Flächensteuer: Diese bezieht sich auf die Wohnfläche und nicht auf den Wert der Immobilie
• Das Flächenmodell: Es basiert auf der Grundstücks- und Gebäudefläche. Dieses Modell kann kurzfristig umgesetzt werden, da es die Vorgaben des Verfassungsgerichts erfüllt
• Das Scholz-Modell: Die Nettokaltmiete, Wohnfläche, Baujahr, Grundstücksfläche und der Bodenwert werden berücksichtigt. Auch sämtliche Ausnahmen fliesen in das Modell mit ein, wodurch die Berechnung sehr detailliert wird.

Fachleute kritisieren dabei das Scholz-Modell, da es einen hohen bürokratischen Aufwand mit sich bringen wird. Etwa 4,4 Millionen wirtschaftliche Flächen im Bereich der Land- und Forstwirtschaft müssten neu bewertet werden. Auch rund 30,9 Millionen Grundstücke und rund eine Million Fälle, in denen kein Einheitswert vorliegt, sind davon betroffen. Dieser Aufwand verursacht zudem hohe Kosten, im Gegensatz zu den ersten beiden Modellen.

Öffnungsklausel für Bundesländer

Das Bundesland Bayern fordert eine Öffnungsklausel. Diese erlaubt jedem Bundesland eine eigene Regelung zur Grundsteuerberechnung einzuführen. Bayern wird für diese Forderung stark kritisiert. Im Gegensatz dazu fordert der niedersächsische Wirtschaftsminister Bernd Althusmann, dass die Grundsteuer zugunsten eines Zuschlags auf die Einkommensteuer abgeschafft werden soll. Bisher wird die Grundsteuer auf die Mieter umgelegt. Einige wollen dies abschaffen. Die Grundsteuer nimmt dann für den Vermieter den Charakter einer Vermögenssteuer an. Diese Tatsache ist verfassungswidrig und stellt für den privaten Vermieter ein Hemmnis dar. Der überwiegende Teil der Mietwohnungen wird von Privatpersonen zur Verfügung gestellt.

Auf hohem Niveau befindet sich die durchschnittliche Kreditsumme für Baufinanzierung. Auch im März 2019 gab es einen erneuten Anstieg. Im Durchschnitt nahmen Bauherren etwa 5.000 Euro mehr auf als noch im Vormonat. Ganze 243.000 Euro beträgt die Summe, die Immobilienkäufer vor dem Erwerb des Eigentums finanzieren.

Zahlen rund um die Fremdfinanzierung

Rund um den Kauf von Immobilien gibt es einige Daten und Fakten. Hierbei wird vor allem auf die Fremdfinanzierung eingegangen:

• Der Fremdfinanzierte Anteil sinkt momentan auf 83,35 Prozent
• Die Standrate für einen Kredit ist weiterhin niedrig: 450 Euro für einen Kredit in Höhe von 150.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung und 80 Prozent Beleihungsauslauf.

Der Grund für die niedrige Standrate liegt in den geringen Zinsen für Immobilienkredite. Die Käufer sind sich dieser positiven Situation durchaus bewusst. Sie sichern sich das Darlehen für durchschnittlich 14 Jahre und zwei Monate. Seit September 2016 ist dies die längste Festschreibung der Zinsen. Im März betrug die durchschnittliche Tilgung 2,8 Prozent. Die Käufer nutzen den niedrigen Zinssatz um die Kredite zu tilgen.

Ist die 100 % Finanzierung möglich?

Aufgrund der hohen Mieten und der extrem niedrigen Zinsen stellt sich für viele potenzielle Käufer die Frage, ob der Kauf von Immobilien auch ohne Eigenkapital möglich ist. Hierbei wird der Kaufpreis zu 100 % finanziert. In der Regel empfiehlt es sich, dass das Eigenkapital zumindest die Nebenkosten decken sollte. Zusätzlich soll der Käufer mindestens 20 Prozent des Immobilienpreises selbst tragen können. Hierbei berechnet die Bank günstige Zinsen. Außerdem gilt die Finanzierung dabei als solide. Bei den steigenden Immobilienpreisen ist dieser Gedanke allerdings oft nicht ratsam. Aufgrund des höheren Risikos erhält man bei der Bank oft einen höheren Sollzins. Die Finanzierung dauert damit länger und wird teurer. Darüber hinaus können die Kreditnehmer oftmals nicht allzu hoch tilgen.

 

 

 

In den Ballungsgebieten mangelt es deutlich an Wohnraum, was wiederum zu Preissteigerungen in der Immobilienbranche führt. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum ist sehr hoch, das Angebot hingegen nicht ausreichend. Für viele potenzielle Käufer stellt sich nun die Frage: Lohnt sich der Kauf einer Immobilie aktuell überhaupt noch? Diese Entscheidung ist sehr individuell und hängt von vielen persönlichen Faktoren ab. Kaufinteressenten müssen gründlich abwägen, ob eine Investition in Immobilien sinnvoll ist.

Zahlen und Fakten der Sparda-Studie

Eine aktuelle Sparda-Studie zum Thema „Wohnen in Deutschland 2019“ gibt folgende Daten wieder:

• 31 Prozent der Mieter bis 50 Jahre planen den Erwerb einer eigenen Immobilie
• Im Durchschnitt kostet ein Eigenheim 5,6 Jahreshaushaltseinkommen
• Die Kosten für Wohneigentum liegen in den Städten rund 53 Prozent höher als auf dem Land
• Im Jahr 2018 wurden für den Kauf einer Immobilie ca. 264.000 Euro ausgegeben
• Für diesen Betrag erhält man im Durchschnitt 111 Quadratmeter
• Pro Quadratmeter müssen im Schnitt 2,379 Euro investiert werden
• In 396 der 401 untersuchten Regionen sind die Quadratmeterpreise von Immobilien gestiegen
• Bei der Finanzierung beträgt die Zinsersparnis 72.500 Euro gegenüber dem Jahr 2008
• 47 Prozent der Deutschen sind Immobilieneigentümer. Je höher das Haushaltseinkommen, desto höher ist die Eigentumsquote

Diese Informationen spiegeln das Kaufverhalten der deutschen Immobilieneigentümer. Knapp die Hälfte aller deutschen sind Eigentümer eines Hauses.

Entwicklung des Immobilienmarktes

Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln untersuchte in einer Studie die Entwicklung des Immobilienmarktes im Inland. Dabei wurde anhand ausgewählter Indikatoren die derzeitige Immobilienmarktlage ermittelt. Alle 401 Kreise und kreisfreie Städte in Deutschland wurden in die aussagekräftige Studie miteinbezogen. Die genannten Indikatoren waren unter anderem die Wirtschaftsstärke und die Zukunftsfähigkeit. Hierzu wurden die sieben größten Städten Deutschlands, sowie in 61 kreisfreien Mittelstädte untersucht. Die genauen Auswertungen und Ergebnisse können Sie unter www.sparda-wohnen2019.de einsehen

Immobilieneigentümer, Verwalter, Bauherren und Politiker wissen: Gebäude haben einen wesentlichen Einfluss auf das gegenwärtige Klima. Durch den hohen Energieverbrauch tragen Immobilien viel zum Thema Klimawende bei. Allerdings wirken sich die vielen Regeln und undurchsichtigen Fördermaßnahmen negativ auf die Entwicklung aus.

Erneuerung veralteter Heizanlagen

In ganz Deutschland gibt es rund 21 Millionen Heizanlagen in den bestehenden Immobilien. Davon arbeiten jedoch mehr als zwei Drittel mit einer veralteten Technik. Diese Tatsache wirkt sich äußerst negativ auf das Klima aus. Für die schleppende Energiewende wird auch in den Medien häufig die Politik zur Verantwortung gezogen. Der Großteil der Bundesbürger spricht sich dafür aus, dass der Hebel bei den Strompreisen angesetzt wird. Somit könnte umweltfreundliche Heiztechnik kostengünstiger betrieben werden. Dies ermittelte der Energie-Trendmonitor 2019 in einer repräsentativen Umfrage (1.000 Teilnehmer).

Lösungsansätze für die Energiewende vorhanden

Der Großteil der Verbraucher möchte auf klimafreundliche Heiztechnik umsteigen. Etwa 80 Prozent sind für das Ende fossiler Brennstoffe, wie zum Beispiel Erdöl und Erdgas. Damit stehen Immobilienbesitzer der Energiewende im privaten Bereich positiv gegenüber. Solange allerdings die Preise für Öl und Gas niedrig sind, ist der Anreiz in für eine Modernisierung der Anlagen zu niedrig. Will Deutschland die Klimaziele erreichen, so müssen veraltete Heizungsanlagen gegen umweltfreundliche und moderne Geräte eingetauscht werden.

Immer wieder verfehlt die Politik allerdings die gesetzten Klimaziele. Durch diese Tatsache sinkt das Interesse der Bevölkerung zunehmend. Um diesem Fakt entgegenzuwirken, gehen weltweit Schülerinnen und Schüler mit den „Fridays for Future“ Demonstrationen auf die Straße. Sie erhoffen sich damit mehr Aufmerksamkeit für den Klimaschutz und die dadurch entstehenden Folgen. Ein weiterer Hoffnungsschimmer geht vom Frauenhofer-Institut aus: Es wurden solare Energiesysteme entwickelt, welche vollständig in Fassaden und Dächer integriert werden können. Für solare Gebäudehüllen bildet sich momentan ein weltweiter Markt, welcher den Energieverbrauch dauerhaft beeinflussen kann.