Wo lebt es sich in Deutschland besonders gut? Welche Städte überzeugen durch leistungsfähige Infrastrukturen, attraktive Wohnbedingungen und ein starkes Bildungsangebot? Und vor allem: Wie lässt sich diese Lebensqualität langfristig sichern?

Antworten darauf liefert das aktuelle Städteranking, das im Auftrag von WirtschaftsWoche und ImmoScout24 von IW Consult erstellt wurde. Untersucht wurden alle 71 kreisfreien Städte mit mehr als 100.000 Einwohner:innen. Bewertet wurden sie anhand der vier Themenfelder Arbeitsmarkt, Wirtschaftsstruktur, Immobilienmarkt und Lebensqualität – ergänzt um eine Analyse ihrer Entwicklung in den vergangenen fünf Jahren.

Im Infrastrukturvergleich nimmt Potsdam eine Spitzenposition ein. Die brandenburgische Landeshauptstadt punktet insbesondere mit einer außergewöhnlich hohen Hochschuldichte (Platz 1). Auch der Zustand von Brücken, Autobahnen und Bundesstraßen schneidet überdurchschnittlich gut ab (Platz 2). Darüber hinaus verfügt Potsdam über eine starke MINT-Forschungslandschaft sowie eine solide Glasfaseranbindung (jeweils Platz 5).

Auf Rang zwei folgt Regensburg, das vor allem in den Bereichen Bildung und Klimaschutz überzeugt. Den dritten Platz sichert sich Ingolstadt, das gleich bei mehreren Einzelkriterien Bestwerte erzielt – insbesondere bei der digitalen und elektrischen Infrastruktur. Dazu zählen unter anderem die Gigabitversorgung von Schulen, der Glasfaserausbau und die hohe Dichte an Ladestationen für Elektrofahrzeuge. Am unteren Ende des Infrastrukturindex finden sich Duisburg (Platz 69), Salzgitter (Platz 70) und Hamm (Platz 71).

Dass sich die Ergebnisse des Städterankings jährlich verändern, ist Ausdruck einer hohen Dynamik. Viele Einflussfaktoren liegen außerhalb der direkten Steuerungsmöglichkeiten der Kommunen. Umso wichtiger ist der strategische Umgang mit zukünftigen Herausforderungen – denn Städte sind sowohl Treiber als auch Leidtragende aktueller Entwicklungen.

„In den Städten werden die meisten Treibhausgasemissionen durch Wohnen, Mobilität und wirtschaftliche Aktivitäten ausgestoßen. Zugleich sind die Auswirkungen der Klimakrise durch Extremwetter, Hitzeinseln usw. besonders in den Städten spürbar. Andererseits können dort Impulse für neue innovative soziale Praktiken und Technologien entstehen und auch skaliert werden. Städte können hier viel ausrichten“, sagt Prof. Mario Tvrtkovic von der Hochschule Coburg.

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Stillstehende Kräne sollen bald wieder zum vertrauten Bild werden. Mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Sicherung von Wohnraum – kurz „Bau-Turbo“ – verfolgt der Gesetzgeber das Ziel, Planungs- und Genehmigungsprozesse im Wohnungsbau spürbar zu vereinfachen und zu verkürzen. Entscheidend ist nun, wie wirkungsvoll die neuen Regelungen vor Ort umgesetzt werden.

Vorgesehen sind zeitlich begrenzte Erleichterungen, während bestehende Schutzmechanismen für den Mietwohnungsmarkt verlängert werden. So erhalten Kommunen künftig die Möglichkeit, in Bereichen mit gültigem Bebauungsplan Abweichungen von den bisherigen Festsetzungen zu genehmigen, sofern diese dem Wohnungsbau dienen (§ 31 Abs. 3 BauGB). Eine formelle Feststellung eines angespannten Wohnungsmarktes ist dafür nicht mehr notwendig – ausschlaggebend ist allein die Zustimmung der Gemeinde.

Auch in bereits bebauten Innenbereichen ohne Bebauungsplan werden neue Spielräume eröffnet. Gemeinden können dort Ausnahmen zulassen, wenn bestehende Gebäude erweitert, verändert oder erneuert werden und dadurch zusätzlicher Wohnraum entsteht oder wieder nutzbar gemacht wird. Selbst für die erstmalige Errichtung von Wohngebäuden sind Befreiungen denkbar. Voraussetzung bleibt, dass die Interessen der Nachbarschaft berücksichtigt werden und das Vorhaben mit öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Besonders weitreichend ist der neu geschaffene § 246e BauGB. Bis Ende 2030 dürfen Kommunen von den Vorgaben des Baugesetzbuchs abweichen, um Projekte zur Schaffung oder Wiederherstellung von Wohnraum zu ermöglichen – etwa durch Neubauten, Sanierungen oder Nutzungsänderungen. Unter bestimmten Bedingungen kann nun sogar im Außenbereich Wohnungsbau realisiert werden, was bislang nur privilegierten Vorhaben vorbehalten war.

Sven Häberer, Fachanwalt bei der Kanzlei Müller Radack Schultz, kommentiert:
„Die Fülle an Regelungen, die das Ziel des Wohnungsbaus und den Erhalt bestehenden Wohnraums verfolgen, ist erfrischend.“
Gleichzeitig weist er darauf hin, dass unbestimmte Rechtsbegriffe wie „unter Würdigung nachbarlicher Interessen“ oder „Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen“ – wie bereits in der Vergangenheit – als Ansatzpunkte dienen könnten, um Bauvorhaben einzuschränken.

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Die aktuelle Mietentwicklung zeigt deutlich, wie es um den gesamten Immobilienmarkt steht. Zwar hat der starke Anstieg der Mieten etwas an Tempo verloren, doch das Angebot bleibt weiterhin knapp. Wohnungen werden dennoch so schnell vermittelt wie selten zuvor.

Viele Menschen möchten ihren Wohnort wechseln, stoßen jedoch auf ein äußerst begrenztes Angebot passender Mietobjekte. Das hemmt inzwischen nicht nur die Umzugsbereitschaft, sondern wirkt sich auch bremsend auf die Wirtschaft aus. Ein Wechsel vom Mieten zum Kaufen ist für viele ebenfalls keine echte Alternative, da sowohl Immobilienpreise als auch Finanzierungskosten noch immer auf einem hohen Niveau liegen.

Derzeit verteuern sich Mieten in deutschen Städten nur noch ähnlich stark wie die allgemeinen Lebenshaltungskosten. Darauf weist das aktuelle Update des vom Kieler Institut für Weltwirtschaft veröffentlichten GREIX-Mietpreisindex hin.

Im Vergleich zum Vorquartal (Q3/2025 zu Q2/2025) legten die Angebotsmieten um 0,5 Prozent zu. Nach Abzug der Inflation blieb die Entwicklung jedoch nahezu unverändert. Innerhalb eines Jahres stiegen die Mieten nominal um 3,5 Prozent und inflationsbereinigt um 1,2 Prozent – der geringste Anstieg seit Ende 2021.

Betrachtet man die acht größten deutschen Städte, zeigt sich ein gemischtes Bild: Die höchsten Zuwächse verzeichneten Leipzig (+1,1 Prozent) und Düsseldorf (+0,7 Prozent). In München, Frankfurt a.M. und Köln lag das Plus bei jeweils 0,5 Prozent, in Stuttgart bei 0,3 Prozent. Geringfügige Rückgänge gab es hingegen in Hamburg (-0,2 Prozent) und Berlin (-0,3 Prozent).

Auch die Mietniveaus unterscheiden sich weiterhin stark: München bleibt mit 22,96 Euro pro Quadratmeter Spitzenreiter, gefolgt von Frankfurt a.M. mit 17,55 Euro. Danach reihen sich Stuttgart (16,11 Euro), Berlin (15,82 Euro), Hamburg (15,62 Euro) und Köln (15,21 Euro) ein. Der Durchschnitt über alle 37 untersuchten Städte und Regionen beträgt 14,16 Euro pro Quadratmeter.

Fazit: Der Immobilienmarkt befindet sich derzeit in einer Art „Warteposition“ und benötigt klare Impulse, um wieder in Bewegung zu kommen. Für Kaufinteressenten ist die Lage aktuell vergleichsweise stabil und gut einschätzbar – eine gute Voraussetzung für eine ruhige und erfolgreiche Immobiliensuche.

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Die farbenfrohe Herbstlandschaft lädt zu Spaziergängen ein – gleichzeitig erinnert sie Eigentümer und Mieter daran, dass nun wieder die Laubsaison begonnen hat. Wege und Eingänge sollten rechtzeitig von Blättern befreit werden, um mögliche Unfälle zu vermeiden.

Grundsätzlich obliegt es den Gemeinden, Straßen und Wege von Laub zu reinigen. Viele Städte übertragen diese Verkehrssicherungspflicht jedoch per Satzung auf die Anlieger. In diesem Fall müssen Hausbesitzer dafür sorgen, dass die Zugänge sowie angrenzende Geh- und Radwege sicher passierbar sind. Die Verantwortung zur Laubentfernung kann dann an Hausmeister, Dienstleister oder Mieter delegiert werden – häufig über die Regelung im Mietvertrag. Vermieter sind verpflichtet, die Durchführung dieser Pflicht zu überwachen.

Es existieren keine festen Vorgaben, wie oft Gehwege vom Laub befreit werden müssen. Die Häufigkeit orientiert sich an den Richtlinien für den Winterdienst: werktags zwischen 7:00 Uhr und 20:00 Uhr, an Sonn- und Feiertagen von 9:00 Uhr bis 20:00 Uhr. Geschieht dies nicht und kommt es zu einem Unfall, kann der Betroffene Schadensersatz verlangen. Gleichzeitig gilt eine Eigenverantwortung: Im Herbst muss jeder mit rutschigen Wegen durch Laub rechnen.

Gerichte haben in Einzelfällen entschieden, was als angemessen gilt. Es reicht nicht, die Gehwege nur nach festen Zeitintervallen zu fegen. Liegt besonders viel Laub, muss die Verkehrssicherungspflicht auch außerhalb üblicher Arbeitszeiten erfüllt werden.

Beispielhaft entschied das Landgericht Coburg: Kein Anspruch auf Schadenersatz besteht, wenn das Laub regelmäßig entfernt wurde und der Fußgänger am Unfall eine Mitschuld trägt.

Die Privathaftpflichtversicherung kommt für Schäden bei selbst genutzten Einfamilienhäusern oder Mietwohnungen auf. Bei vermieteten Immobilien oder Mehrfamilienhäusern übernimmt die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung die Regulierung.

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Die Situation im Bereich Immobilienfinanzierung bleibt vergleichsweise ruhig. Etwa die Hälfte der Experten meldet steigendes Neugeschäft, während die Kreditvolumina leicht zulegen konnten. Gleichzeitig hält die Europäische Zentralbank (EZB) die Leitzinsen konstant.

Die Rahmenbedingungen für den Immobilienerwerb sind derzeit günstig: Zinssätze für Baufinanzierungen bleiben stabil, die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist positiv, und die Preise steigen moderat. Mittelfristig wird daher ein Anstieg der Immobilienkäufe erwartet.

„Dass Banken wieder großvolumiger finanzieren, sehe ich als Beleg, dass sie ihre Refinanzierung im Griff haben und so in diesem Segment tätig werden können. Dies geht einher mit einer stabilen Markterholung, auch wenn wir noch ein gutes Stück von einem ausgeglichenen Finanzierungsmarkt entfernt sind“, sagt Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS.

Die EZB hat beschlossen, die Leitzinsen vorerst unverändert zu lassen. Für Marcel Fratzscher, Präsident des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin), war dies keine Überraschung, birgt jedoch gewisse Risiken. Die wirtschaftlichen Unsicherheiten bleiben hoch, und es sei denkbar, dass die Inflation in den kommenden zwei Jahren stärker abfällt. Eine vorsorgliche Zinssenkung wäre daher theoretisch möglich gewesen.

Prof. Dr. Lena Dräger, Direktorin der Forschungsgruppe „Monetäre Makroökonomie“ am Kieler Institut für Weltwirtschaft, kommentiert: „Die jüngsten Inflationsdaten in der Eurozone liegen mit 2,1 Prozent im August leicht über dem Zielwert, während die Kerninflation bei 2,3 Prozent stagniert.“ Dies deutet auf einen moderaten Preisanstieg hin, der nah am Inflationsziel bleibt. Angesichts stabiler Binnenwirtschaft und Arbeitsmärkte erscheint eine weitere Zinssenkung aktuell nicht notwendig.

Für Immobilieninteressenten bedeutet das: Angesichts stabiler Finanzierungsbedingungen und moderater Immobilienpreise bestehen derzeit gute Chancen, zeitnah ein passendes Objekt zu finden, das den eigenen Bedürfnissen entspricht und finanziell machbar ist.

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