Zu Beginn des Jahres 2025 zeigt sich der Immobilienmarkt weiterhin in einer positiven Entwicklung. Ein entscheidender Faktor dafür sind die stabilen und günstigen Zinssignale der Europäischen Zentralbank (EZB). Sicherheit ist dabei ein zentrales Motiv für Käufer und Anleger, um in Immobilien zu investieren.

EZB-Entscheidungen und Inflationsentwicklung

Die gute Marktlage ist unter anderem auf die vierte Leitzinssenkung der EZB in Folge zurückzuführen, bei der der Zinssatz um weitere 25 Basispunkte reduziert wurde. Damit bewegt sich der Zinssatz nun am oberen Rand der neutralen Zinszone. „Das passt zur aktuellen Inflationsrate, die leicht über dem mittelfristigen Ziel der EZB von zwei Prozent liegt“, erklärt Heiner Herkenhoff, Hauptgeschäftsführer des Bankenverbandes. Bei Leitzinsen zwischen zwei und drei Prozent gilt die Geldpolitik als neutral – sie bremst die Nachfrage nicht, regt sie aber auch nicht gezielt an.

Immobilien als sichere Anlage

Die durchschnittliche Darlehenshöhe für den Erwerb von Wohneigentum ist im November 2024 mit 314.000 Euro wieder leicht angestiegen. Damit liegt sie nur noch 5.000 Euro unter dem bisherigen Höchstwert von 319.000 Euro im Dezember 2021. Der anfängliche Tilgungssatz bleibt mit 1,74 Prozent weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Dies unterstreicht, dass viele Anleger Immobilien in unsicheren Zeiten als sichere Wertanlage betrachten.

Alternative Geldanlagen und Vorsicht bei Betrug

Auch Tages- und Festgeld sind trotz sinkender Zinsen attraktive Anlageoptionen. Laut einem Vergleich der Stiftung Warentest bieten einige Banken derzeit Spitzenzinsen von 3,55 Prozent für Tagesgeld und 3,25 Prozent für einjähriges Festgeld. Allerdings warnt die Finanzexpertin Kathy Elmenthaler vor betrügerischen Zins- und Handelsplattformen im Internet.

Stabilität bei Baufinanzierungszinsen

Die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen im Jahr 2024 war von Stabilität geprägt. Mit einer Schwankungsbreite von weniger als 0,5 Prozent bewegte sich der Bestzins für eine zehnjährige Baufinanzierung um etwa drei Prozent. Im Dezember 2024 lag dieser Wert bei 2,90 Prozent und damit auf dem niedrigsten Stand des Jahres. Die Kaufinteressenten akzeptieren dieses stabile Zinsniveau als neue Normalität, was zur Stabilität des Immobilienmarktes beiträgt.

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Das klassische Einfamilienhaus steht immer mehr in der Kritik. Hohe Kosten, ein hoher Ressourcenverbrauch und mangelnde Flexibilität machen diese Wohnform für viele unattraktiv. Besonders junge Menschen mit dem Wunsch nach einem Eigenheim suchen zunehmend nach alternativen Wohnmodellen.

Ein Rückgang bei Baugenehmigungen

Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Im Jahr 2023 sank die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser um 39 Prozent. Der Grund dafür liegt auf der Hand: Einfamilienhäuser benötigen viel Fläche und Ressourcen. Während 25 Einfamilienhäuser etwa einen Hektar Land beanspruchen, könnten auf derselben Fläche bis zu 50 Doppelhaushälften oder 160 Wohnungen in vierstöckigen Gebäuden entstehen. Und das bei ähnlichen Baukosten von durchschnittlich 2.500 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter. Deutlich effizienter und oft günstiger sind Mehrfamilienhäuser oder der Erwerb einer Eigentumswohnung.

Attraktive Alternativen

Für junge Menschen, die von den eigenen vier Wänden träumen, bieten bestehende Reihenhäuser und Eigentumswohnungen eine ideale Kombination aus effizienter Flächennutzung und Privatsphäre im Grünen. Zusätzlich können durch An-, Um- und Ausbauten älterer Häuser moderner und zeitgemäßer Wohnraum geschaffen werden.

Rund 80 Prozent der Wohngebäude in Deutschland sind Ein- und Zweifamilienhäuser, von denen viele in den 1960er und 1970er Jahren errichtet wurden. Diese Gebäude sind oft sanierungsbedürftig. Um den Wohnkomfort für unterschiedliche Lebensphasen zu gewährleisten, sind innovative Lösungen gefragt, die Nachhaltigkeit, Flexibilität und Gemeinschaft in den Vordergrund stellen.

Das Wohnen von morgen

Das Wohnen der Zukunft setzt auf nachhaltige und flexible Baukonzepte, die sich an die Herausforderungen von Flächenknappheit, Klimaschutz und sich wandelnden gesellschaftlichen Bedürfnissen anpassen. Ziel ist es, effiziente Wohnformen mit einem hohen Lebensstandard zu verbinden.

Die Bundesstiftung Baukultur engagiert sich dafür, die gebaute Umwelt zum öffentlichen Thema zu machen. Mit innovativen Konzepten und durchdachten Ansätzen soll der Wohnraum der Zukunft nachhaltiger und lebenswerter gestaltet werden. Inspiration und Beispiele für gute Baukultur aus ganz Deutschland finden Sie auf der Website der Stiftung unter www.bundesstiftung-baukultur.de.

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In den letzten Monaten wurde häufig diskutiert, dass eine schlechte Energieeffizienz den Wert einer Immobilie mindert. Doch ist das tatsächlich so? Diese Frage wirft das empirica-Institut auf. Sicher ist, dass das Gebäudeenergiegesetz (GEG) die öffentliche Wahrnehmung rund um Energieeffizienz stark geprägt hat.

Ab 2028 gilt die Regelung, dass neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Photovoltaikanlagen und Wärmepumpen gelten dabei als vielversprechende Optionen, um den Energiestandard von Eigenheimen zu verbessern. Laut ImmoScout24 wirken sich solche Maßnahmen bereits heute positiv auf die Immobilienpreise aus.

Positive Effekte auf den Immobilienpreis

Das Portal analysierte seine Daten und kommt zu folgendem Ergebnis:

„Für ein Haus mit einer Photovoltaikanlage werden im Durchschnitt 3.644 Euro pro Quadratmeter verlangt. Das sind 20 Prozent mehr pro Quadratmeter als für ein Haus ohne, das im Durchschnitt für 3.049 Euro pro Quadratmeter angeboten wird. Häuser mit Wärmepumpe werden im Gegensatz für 4.348 Euro pro Quadratmeter angeboten – ein Preis, der 43 Prozent höher ist als für Häuser ohne Wärmepumpe. Wer beides in dem Haus zusammen bringt, verlangt durchschnittlich 50 Prozent mehr.“

Dabei ist zu beachten, dass Wärmepumpen häufiger in Neubauten zu finden sind, die generell einen höheren Preis haben als Bestandsobjekte.

Kritische Perspektive des empirica-Instituts

Das empirica-Institut äußert sich jedoch kritisch. Berichte über Preisabschläge für wenig energieeffiziente Immobilien seien zwar nicht unbegründet, aber oftmals übertrieben oder zu undifferenziert dargestellt. Das Institut betont, dass die Auswirkungen der Energiekrise und des Heizungsgesetzes auf Bestandsimmobilienpreise nicht allein auf Energieeffizienzabschläge reduziert werden können.

Die vollständige Analyse des empirica-Instituts mit dem Titel „Wird die Auswirkung der Energieeffizienz auf Preise überschätzt?“ kann online eingesehen werden: www.empirica-institut.de

Fazit

Die Bewertung von Immobilien erfordert qualifizierte Fachleute, die alle relevanten Faktoren berücksichtigen.

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Im Jahr 2023 sanken die Heizkosten in Deutschland nach den steilen Anstiegen während der Energiekrise – eine willkommene Erleichterung für viele Haushalte. Der Heizspiegel von co2online (www.heizspiegel.de) zeigt, dass eine durchschnittliche Wohnung von 70 m² in einem Mehrfamilienhaus, die mit Gas beheizt wird, nun rund 1.330 Euro jährlich kostet. Dies bedeutet einen Rückgang um zehn Prozent oder 145 Euro im Vergleich zum Vorjahr. Auch andere Heizmethoden verzeichneten sinkende Kosten: Wärmepumpen um 28 Prozent, Holzpellets um 20 Prozent und Heizöl um 19 Prozent. Fernwärme jedoch bildet die Ausnahme, da ihre Preise um acht Prozent anstiegen und sie somit das Gesamtbild der Kostensenkung trübt.

Trotz sinkender Heizkosten liegen die Preise für fossile Brennstoffe weiterhin über den Vorkrisenwerten von 2022. Gerade Wärmepumpen erweisen sich nun als wirtschaftlichere Alternative zu Gas und Öl. Die Gründe für die allgemeine Kostenreduzierung sind unter anderem die Preissenkungen auf den Energiemärkten sowie die 2023 eingeführte staatliche Preisbremse, die die Kosten für Gas, Fernwärme und Strom deckelt. Zusätzlich stabilisierte sich der Energiemarkt nach der Energiekrise 2022 wieder, wodurch ein Teil der Kostenentlastung an die Haushalte weitergegeben werden konnte. Ein Rückgang des Energieverbrauchs um ein Prozent trug allerdings nur minimal zur Kostensenkung bei.

Für das Jahr 2024 gibt der Heizspiegel eine gemischte Prognose: Während bei Gas ein Rückgang der Kosten um bis zu 25 Prozent erwartet wird, könnten die Heizkosten für Wärmepumpen um weitere 18 Prozent und für Holzpellets um sechs Prozent fallen. Auch Heizöl dürfte etwas günstiger werden, mit einem voraussichtlichen Rückgang von vier Prozent. Bei Fernwärme zeichnet sich jedoch ein gegenteiliger Trend ab – hier prognostizieren die Experten des Heizspiegels eine Preissteigerung von rund 21 Prozent. Gründe hierfür sind das Auslaufen der Preisbremse sowie die generell steigenden Energiepreise. Zudem bleibt die Fernwärme aufgrund unzureichender Marktregulierung und undurchsichtiger Preisgestaltung ein unberechenbarer Faktor, der Haushalte vor zusätzliche finanzielle Herausforderungen stellen könnte.

Dennoch gibt es weiterhin erhebliches Einsparpotenzial: Durch energieeffiziente Verhaltensweisen und Modernisierungsmaßnahmen könnten Haushalte ihre Heizkosten nachhaltig reduzieren. Laut Heizspiegel ist ein durchschnittliches Einsparpotenzial von bis zu 1.095 Euro pro Jahr realisierbar – ein Anreiz, langfristig den Energieverbrauch zu optimieren und die Heizkosten zu kontrollieren.

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Die Inflationsrate in der Eurozone ist erstmals seit Jahren wieder unter die Marke von zwei Prozent gefallen, was die Aussicht auf Zinssenkungen erheblich verbessert. Die jüngste Entscheidung der Europäischen Zentralbank (EZB), die Leitzinsen um jeweils 25 Basispunkte zu senken, bringt sowohl für die Wirtschaft als auch für Immobilienkäufer mehr Spielraum.

Heiner Herkenhoff, Hauptgeschäftsführer des Bankenverbandes, erläutert: „Damit hat die EZB den Konjunktursorgen im Euroraum stärker Rechnung getragen.“ Die Inflationsrate, die auf 1,7 Prozent gefallen ist, gibt der EZB den erforderlichen Spielraum.

Die EZB rechnet damit, dass die Inflation in den nächsten Monaten ansteigen wird, bevor sie im kommenden Jahr auf ihr Zielniveau zurückkehrt. Die Binneninflation bleibt hoch, da die Löhne weiter steigen. Der Bankenverband schätzt, dass im November und Dezember 2024 Inflationsraten von bis zu 2,5 Prozent für die gesamte Eurozone möglich sind.

Bis vor kurzem hatte der Markt lediglich mit einer Zinssenkung bis Ende des Jahres gerechnet, jedoch erfolgten diese nun schneller als erwartet. Dies führte dazu, dass die Bauzinsen gesenkt wurden. Vor einem Jahr war die Situation noch ganz anders, da die Zinsen rasant und stark angestiegen waren. Derzeit stabilisiert sich das Zinsniveau jedoch und bewegt sich seit Monaten mit geringen Schwankungen. Auch die Immobilienpreise haben sich im Vergleich zum Herbst 2022 stabilisiert.

Clemens Fuest, Präsident des ifo-Instituts, begrüßt die Zinssenkung der EZB und kommentiert: „Angesichts sinkender Inflation und schwacher Konjunktur, insbesondere in Deutschland, aber auch im Euroraum insgesamt, ist die Senkung des Leitzinses der EZB gut begründet.“

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die dritte Leitzinssenkung der EZB in Folge den privaten Immobilieninteressenten bessere Perspektiven beim Kauf und der Finanzierung von Immobilien eröffnet.

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