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Kaufpreise

Das Verhältnis der Kaufpreise und Mietpreise von Immobilien ist ein wichtiger Indikator für bestimmte Erkenntnisse. Zum Beispiel zeigt es an, ob es sich lohnt, eine Immobilie für die Vermietung bzw. eine bereits vermietete Immobilie zu kaufen. Wenn die Kaufpreise zu hoch sind, kann keine lohnenswerte Rendite mit Objekten erzielt werden. 

Die alte Faustformel für Kaufpreise

Früher galt, dass das Kaufpreis-Miete-Verhältnis in Ballungszentren nicht höher als 20 sein sollte. Berechnet wird es, indem der Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete (Monatsmiete ohne Betriebskosten mal zwölf) geteilt wird. Untersuchungen zeigen, dass die Preise immer mehr auseinanderdriften.

Und das wirkt sich auch auf die Rendite aus. Auch für die Nettomieterendite gibt es eine Formel. Sie setzt Kaufpreis und Nebenkosten in Beziehung zu den erwarteten Mieteinnahmen und lag früher noch bei 5 Prozent. Heute sind oft kaum noch 3 Prozent Rendite möglich, Experten raten, von einer niedrigeren Rendite Abstand zu nehmen.

Wie entwickeln sich die Mietpreise und Kaufpreise im Detail?

Die mittleren Angebotsmieten wachsen weiterhin, jedoch etwas langsamer. Am stärksten wuchs Berlin mit einem Plus von 7,7 Prozent. In Köln und Hamburg lagen die Steigerungen bei 5,6 bzw. 3,5 Prozent. In Düsseldorf stagnierte das Wachstum, in Stuttgart gab es sogar einen kleinen Rückgang bei den Mieten.

Ganz anders die Kaufpreise von Eigentumswohnungen. Das Wachstum hier ist ungebrochen und lag bei 15 Prozent für die Mediankaufpreise. Die größte Steigerung gab es in Berlin und Hamburg. Empirica hat ermittelt, dass die Preise in einem Jahr zwischen knapp zwölf und 14 Prozent gestiegen sind, besonders im Umland.

Droht Deutschland eine Immobilienblase?

Ein seltenes Gut wird überteuert angeboten, bis die Blase irgendwann platzt. Man könnte vermuten, dass sich in Deutschland eine Immobilienblase aufgebläht hat. Ganz so einfach kann man davon nicht sprechen, doch es gibt einen wichtigen Indikator: Ist der Kaufpreis teurer als etwa 30 Jahreskaltmieten, deutet das auf eine Überhitzung des Marktes hin. Dann könnte es passieren, dass Anschlussfinanzierungen nur sehr teuer durchgeführt werden können und der Verkauf einer Immobilie nach einer Normalisierung des Marktes nur mit hohen Verlusten möglich wäre.

Foto: © Mabel Amber, Pixabay)

Immobilienblase

Die Zinsen sind gefallen, die Immobilienpreise steigen seitdem unaufhörlich. Der Run auf Immobilien ist ungebrochen und selbst in den Randbereichen werden Grundstücke, Häuser und Wohnungen immer teurer. Aus diesem Grund taucht immer wieder der Begriff „Immobilienblase“ auf. Zuletzt veröffentlichte der Spiegel einen entsprechenden Bericht und bezog sich dabei auf den empirica-Blasenindex. Die Frage ist: Gibt es wirklich eine Immobilienblase?

Die Immobilienblase in den USA als Warnung

Marktbeobachter warnen in regelmäßig von dem Platzen der Blase und haben dabei die Ereignisse in den USA von 2007 vor Augen. Sie führten zu einer weltweiten Finanzkrise, die wohl jeden von uns in der einen oder anderen Weise beeinflusst hat. Es ist nur natürlich, sich vor einem weiteren ähnlichen Ereignis zu fürchten, weshalb sich Experten mit dem Thema beschäftigen.

Das Resümee des empirica-Instituts in Berlin fällt ernüchternd aus. Zitat: „Selbstverständlich haben wir eine Immobilienblase am Wohnungsmarkt“.

Seit 2004 führt das Institut regelmäßig Untersuchungen durch und pflegt eine Preisdatenbank für Immobilienpreise . Zu den regelmäßigen Veröffentlichungen zählt der empirica-Blasenindex. Dort lassen sich die Kennzahlen ablesen, die zu einer Blasenbildung gehören. 

Das sagt der empirica-Blasenindex

Momentan steigen die Preise noch, was durch die Niedrigzinsen begründet ist. Doch was wird in Zukunft passieren? Wenn die Zinsen wieder steigen, dann müssen entweder die Preise sinken oder die Mieten steigen. Steigende Mieten sind aber politisch kaum durchsetzbar, ganz im Gegenteil, wie die aktuellen Diskussionen rund um die Mietpreisbremse zeigen. Auch die möglichen Preise haben eine Obergrenze, denn mehr als zehn Jahreseinkommen sind in den Top7-Städten dauerhaft nicht erzielbar.

Es müssten also entweder die Preise sinken oder die Einkommen drastisch steigen. Beides ist nicht wahrscheinlich.

Das Fazit lautet, dass bei einer Verteilung der Nachfrage aus den Schwarmstädten ins Umland der Druck auf die Preise nachlassen wird. Die Blase wird dann nicht platzen, sondern die Luft wird „langsam entweichen“, das heißt, dass die Preise moderat sinken werden.

(Foto: © Gerd Altmann, Pixabay)