Kaufpreise und Mietpreise driften auseinander
Das Verhältnis der Kaufpreise und Mietpreise von Immobilien ist ein wichtiger Indikator für bestimmte Erkenntnisse. Zum Beispiel zeigt es an, ob es sich lohnt, eine Immobilie für die Vermietung bzw. eine bereits vermietete Immobilie zu kaufen. Wenn die Kaufpreise zu hoch sind, kann keine lohnenswerte Rendite mit Objekten erzielt werden.
Die alte Faustformel für Kaufpreise
Früher galt, dass das Kaufpreis-Miete-Verhältnis in Ballungszentren nicht höher als 20 sein sollte. Berechnet wird es, indem der Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete (Monatsmiete ohne Betriebskosten mal zwölf) geteilt wird. Untersuchungen zeigen, dass die Preise immer mehr auseinanderdriften.
Und das wirkt sich auch auf die Rendite aus. Auch für die Nettomieterendite gibt es eine Formel. Sie setzt Kaufpreis und Nebenkosten in Beziehung zu den erwarteten Mieteinnahmen und lag früher noch bei 5 Prozent. Heute sind oft kaum noch 3 Prozent Rendite möglich, Experten raten, von einer niedrigeren Rendite Abstand zu nehmen.
Wie entwickeln sich die Mietpreise und Kaufpreise im Detail?
Die mittleren Angebotsmieten wachsen weiterhin, jedoch etwas langsamer. Am stärksten wuchs Berlin mit einem Plus von 7,7 Prozent. In Köln und Hamburg lagen die Steigerungen bei 5,6 bzw. 3,5 Prozent. In Düsseldorf stagnierte das Wachstum, in Stuttgart gab es sogar einen kleinen Rückgang bei den Mieten.
Ganz anders die Kaufpreise von Eigentumswohnungen. Das Wachstum hier ist ungebrochen und lag bei 15 Prozent für die Mediankaufpreise. Die größte Steigerung gab es in Berlin und Hamburg. Empirica hat ermittelt, dass die Preise in einem Jahr zwischen knapp zwölf und 14 Prozent gestiegen sind, besonders im Umland.
Droht Deutschland eine Immobilienblase?
Ein seltenes Gut wird überteuert angeboten, bis die Blase irgendwann platzt. Man könnte vermuten, dass sich in Deutschland eine Immobilienblase aufgebläht hat. Ganz so einfach kann man davon nicht sprechen, doch es gibt einen wichtigen Indikator: Ist der Kaufpreis teurer als etwa 30 Jahreskaltmieten, deutet das auf eine Überhitzung des Marktes hin. Dann könnte es passieren, dass Anschlussfinanzierungen nur sehr teuer durchgeführt werden können und der Verkauf einer Immobilie nach einer Normalisierung des Marktes nur mit hohen Verlusten möglich wäre.
Foto: © Mabel Amber, Pixabay)