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Neue Gesetze: Immobilien im Fokus der Aufmerksamkeit

Selten standen Immobilien so sehr im Fokus der Aufmerksamkeit wie heute. Dazu haben der angespannte Immobilienmarkt und auch die Erfordernisse der Klimakrise beigetragen. Die Politik hat bereits mit der Einrichtung eines eigenen Bauministeriums reagiert. Auch das Ministerium für Wirtschaft und Klima spricht ein Wörtchen mit, wenn es um den Bau und die Sanierung von Gebäuden geht.

Das Dach über dem Kopf ist ein Grundbedürfnis wie Essen und Trinken. Wie dieses Grundbedürfnis befriedigt wird, berührt darüber hinaus viele andere Bereiche sowie wirtschaftliche und finanzielle, klimapolitische und soziale Aspekte. Neue Gesetze und staatliche Förderungen sollen Verwerfungen glätten und für mehr Gerechtigkeit sorgen. Im laufenden und im nächsten Jahr kommen viele Änderungen auf Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer, Mieter und Mieterinnen zu.

Die Bundesregierung will das Gebäudeenergiegesetz (GEG) modernisieren. Die Ausgestaltung des GEG und die Festlegung von Gebäudestandards haben immense Auswirkung auf die Branche. Vorgesehen ist die Erhöhung des GEG-Standards auf EH 55. Damit verschärfen sich die Anforderungen auch an die Gebäudehülle. Das reiche aber nicht aus und sei einseitig, bemängelt der Zentrale Immobilienverband ZIA. Zusätzliche Anforderungen an die Gebäudehülle seien nicht nur wirtschaftlich sinnlos, die Produktion und Entsorgung von zusätzlichem Dämmmaterial verbiete der Gedanke des Lebenszyklus. Der Fokus solle vielmehr auf Effizienz in der Anlagentechnik, Nutzung erneuerbarer Energien im Gebäude und dem effizienten Gebäudebetrieb liegen.

Mit der Novelle des Erneuerbare-Energien-Gesetzes will die Bundesregierung die Stromerzeugung aus Solar- und Windenergie schnell und umfangreich vorantreiben. Die Belange im Wohnungseigentum seien jedoch bislang nicht genügend bedacht, bemängelt der VDIV Deutschland und fordert Nachbesserungen. Positiv bewertet der Verband die in der EEG-Novelle vorgesehene Einführung des Volleinspeisemodells mit attraktiven Vergütungssätzen. „Die Mehrheit der rund zwei Millionen Eigentümergemeinschaften scheitert bislang an den Hürden des Mieterstromgesetzes.“ Für sie sei die Volleinspeisung eine klimafreundliche und kostengünstige Alternative.

Nachtruhe: Bei Störung drohen Bußgelder

Haben Sie sich schon einmal über Lärm in der Nacht geärgert? Nächtlicher Lärm ist eine häufige Ursache für Streit unter Nachbarn. Doch auch öffentliche Veranstaltungen können die Ruhe empfindlich stören. Es gibt allerdings keine allgemeingültigen Regelungen für den Zeitraum der Nachtruhe und dafür, was als zumutbar gilt, bestätigt die Schleswig-Holsteinische Rechtsanwaltskammer.

Werden Betroffene wesentlich beeinträchtigt, kann es zu Bußgeldern und sogar einem Gerichtsprozess samt Schadensersatzpflicht kommen. Generell gilt, dass laute Geräusche hinzunehmen sind, solange sie Nachbarn nur unwesentlich beeinträchtigen. Auch eine wesentliche Beeinträchtigung ist zu dulden, wenn die Lautstärke ortsüblich ist und nicht durch wirtschaftlich zumutbare Maßnahmen vermieden werden kann. Was als ortsüblich gilt, ergibt sich aus der Lage der Wohnung oder des Hauses in einem reinen Wohngebiet im Gegensatz zu einem Mischgebiet oder im Vergleich von städtischer und ländlicher Region.

Es gibt keine generellen Zeiten, in denen zwingend Nachtruhe einzuhalten ist. Regelungen bestehen für einzelne Bereiche, zum Beispiel durch Landes- und Bundesrecht oder kommunale Satzungen. Übliche Zeiten sind zwischen 22:00 Uhr und 6:00 Uhr. Ruhezeiten können auch durch die Hausordnung in Mietshäusern beziehungsweise in Eigentumsanlagen vertraglich geregelt werden.

Fernseher, Stereoanlagen und sonstige Geräte dürfen innerhalb der nächtlichen Ruhezeiten nur mit Zimmerlautstärke betrieben werden. Da es keine rechtliche Definition für Zimmerlautstärke gibt, richtet sich diese nach dem Einzelfall. Bei Kindern gilt allgemein eine höhere Toleranz. Für Partylärm gibt es keine Ausnahme, wie häufig angenommen wird. Störung durch Partylärm ist nicht erlaubt – auch nicht „nur einmal im Monat“.

Lautes Betätigen von Garagentoren ist zu unterlassen. Auch bellende und jaulende Hunde können eine wesentliche Beeinträchtigung darstellen. Sportanlagen müssen die nächtlichen Ruhezeiten ab 22:00 Uhr einhalten. Gemeinden können Ausnahmegenehmigungen erlassen für einzelne Veranstaltungen wie Volksfeste oder Konzerte, die nur einem Tag des Jahres stattfinden und von kommunaler Bedeutung sind.

Am Anfang und im Laufe des neuen Jahres müssen sich Mieter:innen und Immobilieneigen-tümer:innen auf viele Neuerungen einstellen. Ein kurzer Überblick:

  • Die CO2-Abgabe zur Eindämmung des Verbrauchs von fossilen Kraft- und Brennstoffen in Deutschland steigt von 25 Euro auf 30 Euro pro Tonne.
  • Öfen, Herde und Kamine: Festbrennstoff-Einzelraumheizgeräte dürfen laut EU-Verordnung 2015/1186 (Anhang 2) ab ersten Januar 2022 bestimmte Emissionswerte nicht mehr überschreiten.
  • Solarpflicht: Wer in Baden-Württemberg neu bauen will, muss ab 1. Mai 2022 eine Solar-anlage auf seinem Dach installieren lassen. Ab 2023 müssen Hausbesitzer auch bei einer grundlegenden Dachsanierung eine Photovoltaik-Anlage einbauen lassen. Andere Bundes-länder wollen nachziehen.
  • Der gesetzliche Mindestlohn steigt zum 1. Januar von 9,60 Euro auf 9,82 Euro pro Stunde, zum 1. Juli 2022 auf 10,45 Euro. Der Koalitionsvertrag sieht eine Erhöhung des Mindestloh-nes auf 12 Euro pro Stunde vor.
  • Volkszählung 2022: Die statistischen Ämter führen am 15. Mai die Bevölkerungszählung Zensus 2022 durch. Damit wird ermittelt, wie die Menschen in Deutschland leben, wohnen und arbeiten.
  • Die europäische Warenkaufrichtlinie verbessert die Rechtslage für Käufer. Das neue Ge-setz verlängert den Beweislastvorteil für Käufer von sechs auf zwölf Monate. Das betrifft Käufe im Laden und im Online-Handel.
  • Führerschein: Rund 43 Millionen Auto- und Motorradführerscheine müssen ab 2022 umge-tauscht werden.
  • Rentnerinnen und Rentner erhalten zum Juli 2022 eine Rentenerhöhung von voraussicht-lich 4,4 Prozent.
  • Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer erhalten ab 2022 auch für Altverträge zur betriebli-chen Altersvorsorge 15 Prozent Zuschuss vom Arbeitgeber.
  • Elektroschrott: Alte Elektrogeräte wie Rasierer oder Handys können ab 1. Juli 2022 auch in vielen Discountern und Supermärkten abgegeben werden.
Maklergebühren

Käufer und Käuferinnen von Immobilien können sich bald auf eine deutliche Entlastung freuen. Der Bundestag hat ein neues Gesetz beschlossen, dass die Verteilung der Maklerkosten bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser zum Inhalt hat. Die Neuerung: Künftig müssen die Maklerkosten hälftig geteilt werden. Wer eine Immobilie sucht und über einen Makler findet, muss bald also nicht mehr als die Hälfte der Gebühren bezahlen.

Verkäufer müssen die Hälfte der Maklergebühren selbst tragen

Im Kampf um die besten Immobilien stehen Interessenten oft in Konkurrenz zueinander. Das hat dazu geführt, dass Verkäufer nach Belieben die anfallenden Maklergebühren auf sie übertragen konnten. Wer diese nicht übernehmen wollte, schied eben als potenzieller Käufer aus. Und das, obwohl die Beauftragung des Maklers oft vom Verkäufer ausgeht. Mit dem neuen Gesetz soll sich das jedoch ändern, sodass Käufer finanziell entlastet werden.

In Zukunft ist eine Vereinbarung zur Übernahme der Maklergebühren nur dann wirksam, wenn der Vertragspartner, welcher den Makler beauftragt, mindestens die Hälfte der anfallenden Maklergebühren selbst trägt. Dabei muss der Auftraggeber zuerst seinen Anteil bezahlen, bevor die andere Partei zahlungspflichtig wird.

Neuregelung gilt nur für Verbraucher 

Eine wichtige Einschränkung gibt es bei dieser Neuregelung: Sie gilt nur, wenn der Käufer als Verbraucher handelt. Gewerblich agierende Käufer können von dieser Regelung also nicht profitieren, in solchen Fällen kann die Provision weiterhin frei vereinbart werden. 

Der gewerbliche Status des Maklers ist hingegen unerheblich für die Wirksamkeit. Selbst, wenn er nur in geringem Umfang tätig ist, unterliegt er den neuen Vorschriften. Manchmal schließt der Makler mit beiden Parteien einen Vertrag. In diesen Fällen sollen in Zukunft beide Parteien einen Provisionsanteil in gleicher Höhe zahlen. Anderslautende Vereinbarungen können dann nicht mehr rechtskräftig geschlossen werden.

Maklerverträge nur noch in Textform

Ebenfalls neu: Maklerverträge sollen nur noch in Textform abgeschlossen werden können. Bisher genügte eine mündliche Vereinbarung oder ein Handschlag, damit einem Eigentumswohnung oder ein Haus den Besitzer wechselte. Zukünftig soll mindestens eine E-Mail erforderlich sein. 

Das Gesetz wird voraussichtlich im Dezember 2020 oder Januar 2021 in Kraft treten.

 

 

Quelle: © Stux, Pixabay