Nachbarschaft: Streit um Äste

In der Nachbarschaft kommt es gern einmal zu Konflikten. Jeder möchte seine eigenen Vorstellungen durchsetzen und doch ist man so nah beieinander, dass man sich automatisch gegenseitig beeinflusst. Häufiges Streitthema: der Bewuchs im Garten, vor allem in den angrenzenden Bereichen und hier besonders überhängende Äste.

Bäume aus der Nachbarschaft 

Der Baum des Nachbarn, der seine Äste auf das eigene Grundstück hängen lässt, kann eine Menge Arbeit machen. Immerhin lässt er Blätter und manchmal auch Früchte fallen. Wenn alles Reden nichts hilft und der Nachbar den Baum nicht beschneiden will, möchte man gern selbst zu Säge greifen und die überhängenden Äste entfernen. Das jedoch will der Nachbar in der Regel nicht, denn es ist ja sein Baum. Und durch den Beschnitt könnte auch das Absterben des Baums oder der Verlust seiner Standfestigkeit drohen.

Das BGH hat entschieden

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Äste trotzdem abgeschnitten werden dürfen. Hier greift das Selbsthilferecht. Anlass für das Urteil war eine 15 Meter hohe und rund 40 Jahre alte Schwarzkiefer, deren Äste schon seit zwanzig Jahren zum Nachbarn ragten, der unfreiwillig mit Nadeln und Zapfen versorgt wurde. Im Sinn der guten Nachbarschaft wurde zuerst gefragt, ob der Besitzer nicht die Äste schneiden könne, was dieser verneinte. Also schnitt der Nachbar sie selbst, was zu einer Klage führte. Der Besitzer monierte, durch den Schnitt werden die Standsicherheit des Baums beeinträchtigt. Die Vorinstanzen entschieden zu seinen Gunsten.

Der BGH sah das jedoch anders. Er betonte, dass das Selbsthilferecht keiner Verhältnismäßigkeits- oder Zumutbarkeitsprüfung unterliege. Der Besitzer trage die Verantwortung dafür, dass Äste und Zweige nicht über die Grenzen des Grundstücks hinauswachsen. Das gehört zu seinen Aufgaben im Rahmen der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung seines Grundstücks.

Allerdings kann das Selbsthilferecht durch naturschutzrechtliche Regelungen, etwa durch Baumschutzsatzungen oder -verordnungen, eingeschränkt sein. Das war allerdings bei der Kiefer, die den Streit in der Nachbarschaft ausgelöst hatte, nicht der Fall.

(Foto: © Michael Gaida, Pixabay)

Homeoffice

Die Pandemie hat das Leben verändert – in mancherlei Beziehung sogar dauerhaft. Mit großer Wahrscheinlichkeit wird das beim Thema Homeoffice der Fall sein. Denn was vorher oft als unmöglich deklariert war, wurde durch Corona auf einmal doch machbar; auch wenn nicht alle Chefs von den Maßnahmen begeistert waren.

Mitarbeiter schätzen mehrheitlich das Homeoffice

Natürlich hat das Arbeiten in den eigenen vier Wänden nicht nur gute Seiten. So wird es dadurch schwerer, Beruf und Privatleben abzugrenzen, man benötigt eine geeignete Umgebung und technische Voraussetzungen und man kann sich schnell isoliert fühlen, weil der selbstverständliche Kontakt zu den Kollegen fehlt.

Doch genau das ist für manche Arbeitnehmer eine echte Erleichterung! Auch die fehlende Fahrzeit und die Flexibilität bei der Gestaltung der Arbeitsbedingungen werden von vielen Arbeitnehmern geschätzt. Wie sehr, damit hat sich das Bayerischen Forschungsinstitut für Digitale Transformation beschäftigt in einer repräsentativen Kurzbefragung nachgehakt:

Befragung zum Arbeiten von zu Hause aus

  • Im Mai 2021 waren gut die Hälfte der Arbeitnehmern wenigstens teilweise im Homeoffice.
  • Die Mehrheit der Befragten möchte auch nach der Pandemie wenigstens zeitweise im Homeoffice arbeiten.
  • 72 Prozent halten die Möglichkeit, im Homeoffice zu arbeiten, für einen wichtigen Faktor bei der künftigen Wahl einer neuen Arbeitsstelle.

Doch neben dem Einverständnis des Arbeitgebers müssen auch andere Faktoren stimmen.

Die Wohnsituation spielt eine große Rolle

Für Arbeitgeber ist ein Mitarbeiter im Homeoffice ein Gewinn: Er verbraucht keinen Strom, nutzt die Geräte nicht ab und für ihn muss in letzter Konsequenz keine Bürofläche bereitgestellt werden. Dafür müssen die heimischen Umstände passen: Man braucht ausreichend Platz, wo man möglichst ungestört arbeiten kann, moderne Kommunikationstechnik und verlässliche politische Rahmenbedingungen.

Mit Folgendem rechnen wir: Homeoffice macht Wohnraum in den Randgebieten noch deutlich interessanter.

(Foto: © Elchinator, Pixabay)

Immobilieneigentum

Über den deutschen Wohnungsmarkt wird immer wieder diskutiert. Hohe Mieten, steigende Kaufpreise, steuerliche Belastungen, all diese Details sorgen für Empörung oder Interesse und sind ein Ausdruck des sozialen Wandels, in dem wir uns befinden. Doch wie ist es eigentlich in anderen Ländern geregelt – kann Deutschland sich dort inspirieren lassen?

Wie kauft, wohnt und besteuert man in den Nachbarländern?

Der Beantwortung dieser Frage hat sich das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln gewidmet. Es hat untersucht, wie in sieben anderen europäischen Ländern der Zugang zu Wohneigentum geregelt ist. Dabei ging es u. a. darum, wie die Menschen zu Eigentum eingestellt sind, wie die Grunderwerbsteuer gestaltet ist, wie das selbst genutzte Wohneigentum steuerlich behandelt wird und welche Unterstützungen es bei der Finanzierung gibt. Denn all diese Fakten bestimmen darüber mit, ob Bürger sich Eigentum leisten können oder nicht.

Beim Thema Grunderwerbsteuer kann sich Deutschland durchaus inspirieren lassen. In skandinavischen Ländern ist sie meist recht niedrig, Großbritannien, Belgien oder Frankreich haben zwar höhere Sätze, dafür sind die Kosten abgestuft. Das entlastet die Haushalte, die kleine und günstige Wohnungen kaufen.

Deutschland kann sich beim Thema Immobilieneigentum inspirieren lassen

In Deutschland ist es so, dass selbst bewohntes Eigentum wie ein Konsumgut versteuert wird, während vermietetes Wohneigentum wie ein Investitionsgut behandelt wird. Das wird zu einem echten finanziellen Nachteil. In den Niederlanden, Schweden und Dänemark können Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer ihre Zinskosten steuerlich geltend machen.

Hier könnte Deutschland es Selbstnutzern deutlich einfacher machen und ihnen einen Ausgleich gewähren, damit wohlhabende Investoren nicht so bevorzugt werden. Auch bei der Unterstützung der Haushalte bei der Finanzierung über günstige Kredite oder Kreditversicherungen ist noch viel Luft nach oben.

Man kann sich immer mal Inspiration von seinen Nachbarn holen! Dort gilt Wohneigentum als wichtiger Bestandteil der Vermögensbildung und als Inbegriff des sozialen Aufstiegs. Es hilft, Altersarmut zu vermeiden, die auch hier in Deutschland ein wichtiges Thema ist.

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Maklerprovision

Seit Ende letzten Jahres ist ein neues Gesetz in Kraft, das die Regelungen rund um die Maklerprovision erneuert hat. Nach einem guten halben Jahr ist ein guter Zeitpunkt, um Bilanz zu ziehen! Welche Auswirkungen hat die Änderung?

Was hat sich bei der Maklerprovision geändert?

Erstmals gibt es in ganz Deutschland einheitliche Regelungen. Das bedeutet auch, dass die Änderungen in verschiedenen Teilen Deutschlands unterschiedlich ausfallen, denn in manchen Bundesländern waren die Regeln für die Maklerprovision ohnehin schon so, wie sie jetzt überall gelten: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision, ganz gleich, wer den Makler beauftragt hat.

Früher zahlten Käufer in manchen Regionen die ganze Maklerprovision und hatten damit höhere Kaufnebenkosten zu bezahlen. Genau diesen Umstand wollten Politiker ändern, denn außer der Provision sind auch die Kosten für Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer eine Belastung für Kaufwillige. Nun müssen sie nur noch die Hälfte der Kosten tragen, die meist bei rund 4 – 7 % des Kaufpreises liegen. Insgesamt liegen die Nebenkosten bei rund 10 % und sollten als Eigenkapital vorliegen.

Wo wirkt sich die Änderung der Provision besonders aus?

In den sechs Bundesländern, in denen die hälftige Teilung net eingeführt wurde, sind besonders deutliche Effekte zu spüren. Das sind Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen und teilweise Niedersachsen. In den anderen Bundesländern zeigen sich nur geringe Auswirkungen zu spüren.

Wie eine Studie ermittelte, zahlten Käufer 2020 bundesweit im Schnitt noch fünf Prozent für den Makler, jetzt sind es nur noch 3,5 Prozent. In Berlin und Brandenburg können Käufer aufatmen, denn dort mussten sie bisher eine Maklerprovision von sieben Prozent entrichten.

Doch warum überhaupt mit einem Makler arbeiten? Grundsätzlich zeige sich, so das IW-Institut, dass Makler bessere Preise erzielen und auch schneller verkaufen können als wenn man sich als Privatperson selbst um den Kauf kümmert.

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Telekommunikationsgesetz

Das Telekommunikationsgesetz wurde reformiert – der deutsche Bundestag hat der Änderung zugestimmt. Es besagt, dass das Kabelfernsehen nicht mehr gefördert wird, dass das Recht auf schnelles Internet festgeschrieben wird und kippt zudem das Nebenkostenprivileg.

Wer ist vom neuen Telekommunikationsgesetz betroffen?

12 Millionen Mieter, Vermieter und Verwalter müssen sich durch die Reformierung auf Änderungen einstellen. Zunächst einmal können die Kosten für den Kabelanschluss nicht mehr auf die Betriebskosten umgelegt werden. In den letzten Jahren war es so, dass vielen Wohnungen der Kabelanschluss bereits vorhanden war und vom Mieter nicht extra beim Anbieter gebucht werden musste. Es gab oftmals einen günstigen Sammelvertrag, dessen Kosten umgelegt wurden. Das geht ab 2024 nicht mehr.

Das Kabelfernsehen ist mittlerweile überholt, da sich neue Möglichkeiten der Kommunikation aufgetan haben. Dem trägt das Telekommunikationsgesetz Rechnung.

Das ist die wichtigste neue Regelung

Das neue Telekommunikationsgesetz hat eine Sache im Fokus, und zwar das recht auf schnelles Internet. Wie schnell genau, das muss noch entschieden werden, eine Aufgabe, die der Bundesnetzagentur zufällt. Hier werden sowohl die Upload- als auch die Downloadrate und die Latenz eine Rolle spielen. 

Wenn es eine gebäudeinterne Glasfaser-Netzinfrastruktur gibt, können Vermieter deren Kosten auf die Betriebskosten umlegen, wenn der Mieter den Anbieter frei wählen kann und es sich um ein Netz mit einer sehr hohen Kapazität handelt.

Hat der Vermieter sein Objekt an das Glasfasernetz anschließen lassen, kann er dafür ein „Bereitstellungsentgelt“ von 60 Euro pro Jahr und Wohnung berechnen. Begrenzt ist dieses Entgelt auf einen Zeitraum von neun Jahren und damit auf l 540 Euro pro Wohnung.

Deutschland hinkt beim Thema schnelles Internet hinterher  – vielleicht wird sich das durch das neue Gesetz ändern.

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Stadt oder Land

Stadt oder Land? Diese Frage ist heute nicht mehr nur allein mit den persönlichen Vorlieben zu beantworten. Der Druck auf die städtischen Wohnungsmärkte nimmt seit Jahren zu, die Städte sind voll, die Mieten hoch und Eigentum wird immer teurer. 

Was zieht die Menschen in die Stadt? Die zentrale Lage und die gute Infrastruktur machen das Wohnen in den Städten so attraktiv. Doch die zunehmende Zahl von Einwohnern bringt neue Probleme mit sich. Darum beschäftigen sich Experten wie das Deutsche Institut für Urbanistik (Difu) mit der Frage, wie man zur Entspannung der Situation beitragen kann. Eine Theorie besteht darin, mehr Wohnungen im Umland zu bauen, um seine Attraktivität zu erhöhen.

Stadt oder Land? Mischformen können außerhalb entstehen

Mit dem Neubau und der Verdichtung in den Städten geht es nicht endlos weiter. Der Druck wächst. Die Straßen sind verstopft, man findet kaum einen Parkplatz. Alternative Mobilität wie das Fahrrad werden ebenfalls durch zu wenig Platz behindert. Auch die Fußgänger wünschen sich mehr Platz, um in Ruhe flanieren zu können.

Dem könnte man entgegenwirken, wenn man außerhalb neue Wohnformen schaffen würde. Dabei geht es gerade nicht darum, noch mehr Ein- oder Zweifamilienhäuser zu bauen, sondern lebendige Quartiere zu schaffen, die auch Vorteile für die Menschen mit sich bringen, die bereits in den Orten wohnen.

Neubau im Umland muss neu gedacht werden

Der Neubau im Umland kann die Städte dann entlasten, wenn bei der Planung auch die Infrastrukturen der öffentlichen Daseinsvorsorge berücksichtigt werden. Dazu zählen Schulen, soziale Einrichtungen und Kulturangebote. Zudem müsse verhindert werden, dass noch mehr Pendler in die Städte strömen und der knappe Raum für den Straßenverkehr immer weiter verstopft.

Auch durch die Pandemie strömen immer mehr Menschen aufs Land. Momentan sind dort auch noch günstigere Preise zu erwarten. Man wird sehen, was die Zukunft bringt.

 

 

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Bauzinsen

Immobilien sind in den letzten Jahren deutlich teurer geworden, dafür sind die Zinsen niedrig. Ist das Bauen oder Kaufen nun teurer geworden, oder nicht?

Experten wie die Dr. Klein Privatkunden AG behalten die Bauzinsen im Blick und erstellen entsprechende Auswertungen. Aktuelle lässt sich Folgendes feststellen:

Es werden höhere Darlehen für die Finanzierung von Kauf oder Hausbau aufgenommen. Vor zehn Jahren waren es nicht durchschnittlich 145.000 Euro, die geliehen wurden, vor fünf Jahren bereits 193.000 Euro. Momentan liegt die durchschnittliche Kreditsumme bei Kauf und Bau bei über 300.000 Euro. Das spiegelt die Ereignisse am Markt wider.

Wie hat sich die Standardrate entwickelt?

Mit einem Rückgang der Kaufpreise ist im Moment nicht zu rechnen. Auch eine Erhöhung der Zinsen, die mit dem Leitzins zusammenhängen, ist aktuell nicht in Sicht. 

Doch wie wirkt sich das auf die Höhe der Raten aus, die Darlehensnehmer zu zahlen haben?

Dr. Klein errechnet regelmäßig die sogenannte Standardrate, mit der sich auf lange Sicht Vergleiche anstellen lassen. Dabei werden eine Darlehenshöhe von 150.000 Euro, zwei Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und zehn Jahre Zinsbindung zugrundegelegt. Es ergeben sich interessante Ergebnisse, wenn auf diese Weise verglichen wird:

Anfang 2021 ergab sich bei dieser Berechnung eine Rate von 368 Euro, im April waren es 394 Euro. Zum Vergleich: Im April 2011 betrug die Höhe der Standardrate 803 Euro, 2015 waren es 454 Euro. Damit sind Baufinanzierungen relativ günstiger geworden, absolut gesehen zahlen viele Bauherren und Käufer jedoch gleich viel oder mehr, da neben der sinkenden Höhe der Bauzinsen die Kaufpreise selbst angestiegen sind.

Wie werden sich Kaufpreise und Bauzinsen entwickeln?

Momentan sichern sich Hypothekennehmer ihre günstigen Zinsen auf einen recht langen Zeitraum von 13 Jahren. Das macht die Festlegung zwar teurer, doch man kann leichter planen und ist flexibler. Nach zehn Jahren kann das Darlehen gekündigt und umgeschuldet werden. Eventuell findet man dann noch günstigere Bauzinsen. 

In den letzten Wochen sind Baufinanzierungen etwas teurer geworden. Die Inflation ist angestiegen, Zinserhöhungen und höhere Bauzinsen könnten die Folge sein. So lange die EZB jedoch keine diesbezüglichen Pläne verlauten lässt, ist die Lage entspannt.

(Foto: © Qube‘s Pictures, Pixabay)

Umwandlungsverbot

Jetzt kommt das Umwandlungsverbot. Kaufen oder Mieten, gewohnt werden muss immer. Die niedrigen Zinsen haben vielerlei verschiedene Auswirkungen, zum Beispiel die extreme Verteuerung von Immobilien und indirekt auch Erhöhung von Mieten. Die Mieterrechte werden gleichzeitig immer stärker, was es zu einer Herausforderung machen kann, Vermieter zu sein. 

Wo winkt eigentlich die höchste Rendite? Viele Immobilienbesitzer meinen, beim Verkauf und nicht bei der Vermietung und wandeln ihre Mietwohnungen in Eigentumswohnungen um. Das Ergebnis: Noch weniger bezahlbarer Wohnraum, denn nicht alle Bürger sind in der Lage, sich Eigentum zu leisten. Nun tritt das umstrittene Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen in Kraft. Es kann in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten eingeführt werden.

Wer bestimmt über das Umwandlungsverbot?

Es sind die Landesregierungen, die bestimmte Gebiete als angespannte Wohnungsmärkte bestimmen und damit das Umwandlungsverbot ausüben können. In solchen angespannten Gebieten soll es dann nur noch mit Genehmigung der Behörden erlaubt sein, aus einer Mietwohnung eine Eigentumswohnung zu machen und diese zu verkaufen. Die Genehmigungspflicht soll zunächst bis zum 31.12.2025 gelten.

Es handelt sich hier um einen weiteren Versuch, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen bzw. zu erhalten. Allerdings ist bereits der Mietendeckel gescheitert, sodass der Erfolg dieser Maßnahme in den Sternen steht.

Ausnahmen vom Umwandlungsverbot

Keine Regel ohne Ausnahme! Nicht alle Immobilienbesitzer sind von der neuen Regelung betroffen. Besitzer von kleinen Objekten mit nur wenigen Wohnungen können auch weiterhin umwandeln, ohne sich eine Erlaubnis einholen zu müssen. Das gilt für Vermieter von drei bis 15 Wohnungen, je nach Bundesland. Auch dann, wenn jemand eine Immobilie erbt, bleibt ihm mehr Handlungsspielraum, zumindest dann, wenn er selbst oder Familienangehörige selbst einziehen wollen. Auch dann, wenn zwei Drittel der aktuellen Mieter gern kaufen wollen, greift das Umwandlungsverbot nicht.

Es gibt viele kritische Stimmen zu diesem Entwurf. So stellt er einerseits einen schweren Eingriff in das Eigentumsgrundrecht dar. Andererseits wird erwartet, dass durch diese Maßnahme die Mieten steigen werden, was einen gegenteiligen Effekt bedeuten würde.

Die Zeit wird zeigen, was diese Idee bringt.

(Foto: © Mrcolo, Pixabay)

Immobilienblase

Die Zinsen sind gefallen, die Immobilienpreise steigen seitdem unaufhörlich. Der Run auf Immobilien ist ungebrochen und selbst in den Randbereichen werden Grundstücke, Häuser und Wohnungen immer teurer. Aus diesem Grund taucht immer wieder der Begriff „Immobilienblase“ auf. Zuletzt veröffentlichte der Spiegel einen entsprechenden Bericht und bezog sich dabei auf den empirica-Blasenindex. Die Frage ist: Gibt es wirklich eine Immobilienblase?

Die Immobilienblase in den USA als Warnung

Marktbeobachter warnen in regelmäßig von dem Platzen der Blase und haben dabei die Ereignisse in den USA von 2007 vor Augen. Sie führten zu einer weltweiten Finanzkrise, die wohl jeden von uns in der einen oder anderen Weise beeinflusst hat. Es ist nur natürlich, sich vor einem weiteren ähnlichen Ereignis zu fürchten, weshalb sich Experten mit dem Thema beschäftigen.

Das Resümee des empirica-Instituts in Berlin fällt ernüchternd aus. Zitat: „Selbstverständlich haben wir eine Immobilienblase am Wohnungsmarkt“.

Seit 2004 führt das Institut regelmäßig Untersuchungen durch und pflegt eine Preisdatenbank für Immobilienpreise . Zu den regelmäßigen Veröffentlichungen zählt der empirica-Blasenindex. Dort lassen sich die Kennzahlen ablesen, die zu einer Blasenbildung gehören. 

Das sagt der empirica-Blasenindex

Momentan steigen die Preise noch, was durch die Niedrigzinsen begründet ist. Doch was wird in Zukunft passieren? Wenn die Zinsen wieder steigen, dann müssen entweder die Preise sinken oder die Mieten steigen. Steigende Mieten sind aber politisch kaum durchsetzbar, ganz im Gegenteil, wie die aktuellen Diskussionen rund um die Mietpreisbremse zeigen. Auch die möglichen Preise haben eine Obergrenze, denn mehr als zehn Jahreseinkommen sind in den Top7-Städten dauerhaft nicht erzielbar.

Es müssten also entweder die Preise sinken oder die Einkommen drastisch steigen. Beides ist nicht wahrscheinlich.

Das Fazit lautet, dass bei einer Verteilung der Nachfrage aus den Schwarmstädten ins Umland der Druck auf die Preise nachlassen wird. Die Blase wird dann nicht platzen, sondern die Luft wird „langsam entweichen“, das heißt, dass die Preise moderat sinken werden.

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Immobilien

Kaufen oder nicht kaufen, das ist für viele Verbraucher die große Frage. Immobilien sind als Renditeobjekte immer im Gespräch, doch es ist durchaus anspruchsvoller geworden, sichere Renditen zu erzielen. Das hat eine Studie des Analyseinstituts bulwingesa mit dem Namen „5 %-Studie“ ermittelt. Darin geht es um das Renditepotenzial der deutschen Immobilienmärkte.

In Büroimmobilien investieren?

Büroimmobilien in Städten mit einer A-Bewertung weisen die größte Spreizung zwischen Risiko und Rendite auf. Die Kaufpreise sind nach wie vor sehr hoch, obwohl das Risiko deutlich gewachsen ist. Das macht es schwer, geeignete Immobilien zu finden. Die Frage ist natürlich auch, wie sich die Preise durch die Pandemie langfristig verändern werden. Die Arbeit im Homeoffice wird für immer mehr Unternehmen zur Selbstverständlichkeit, sodass die Nachfrage nach Büroflächen sinken könnte. Das verursacht einige Unsicherheiten. 

Nachfrage nach Shoppingcentern als Immobilien stagniert

Shoppingcenter als Anlage sind uninteressant geworden und werden nur noch in sehr kleinem Umfang gehandelt. Niemand kann heute sagen, wie sich die Zukunft für die gemieteten Geschäfte entwickeln wird. Wie werden sich die Mieten entwickeln und wie viele der Geschäfte mit Einschränkungen werden aufgeben müssen?

Lebensmittelorientierte Immobilien sind nach wie vor gefragt.

Wohnungen sind hingegen nach wie vor gefragt. Die Kaufpreise werden voraussichtlich weniger steigen, doch die Nachfrage ist nach wie vor gut. Trotz Kurzarbeit und höherer Arbeitslosigkeit gibt es nur ein geringes Angebot. Die Renditen sind zwar auch einem niedrigen Niveau, dafür aber sicher. 

Wohnen ist weiterhin eine gute Anlage.

(Foto: © Jörg Hertle, Pixabay)