Zweite Miete: Aktueller Betriebskostenspiegel

Mieterinnen und Mieter mussten im Jahr 2022 in Deutschland durchschnittlich 2,28 Euro pro Quadratmeter und Monat für Betriebskosten aufbringen und haben – anders als Eigentümerinnen und Eigentümer – wenig Einfluss auf diese Kosten. Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten zusammen, kann die so genannte zweite Miete sogar bis zu 2,87 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen.

Das geht aus dem aktuellen Betriebskostenspiegel hervor, den der Deutsche Mieterbund jetzt auf Basis bundesweiter Abrechnungsdaten für das Jahr 2022 vorlegt. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung müssten bei Anfallen aller Betriebskostenarten 2.755,20 Euro für das Abrechnungsjahr 2022 aufgebracht werden.

Insbesondere bei den Betriebskostenpositionen Grundsteuer, Wasser/Abwasser oder Müllabfuhr gibt es teilweise erhebliche regionale bzw. lokale Preisunterschiede. Dies gilt auch für die Kosten für Heizung und Warmwasser. Die Kosten für Heizung und Warmwasser liegen im Abrechnungsjahr 2022 bei durchschnittlich 1,07 Euro pro Quadratmeter und Monat, in der Spitze bei 1,82 Euro. Die Höhe der Kosten wird hier vor allem durch klimatische Einflüsse, den energetischen Zustand der Wohnung und starke Preisunterschiede sowohl zwischen Heizöl, Gas und Fernwärme als auch zwischen den einzelnen Gas- und Fernwärmeversorgern bestimmt.

„Viele Mieterinnen und Mieter haben die Energiepreisexplosion schon bei der Abrechnung für das Jahr 2022 zu spüren bekommen, indem sie teilweise mit vierstelligen Nachzahlungsbeträgen konfrontiert wurden. Noch stärker zu Buche schlagen werden die immensen Energiekostenerhöhungen aber voraussichtlich mit der Abrechnung für das Jahr 2023, die den Mieterinnen und Mietern bis Ende des laufenden Jahres zugehen muss. Denn trotz der Energiepreisbremsen im Jahr 2023 sind die Energiepreise hoch“, sagt die Bundesdirektorin des Deutschen Mieterbundes, Melanie Weber-Moritz.

Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer haben im Gegensatz zu Mieterinnen und Mietern einen größeren Einfluss auf die Entwicklung der Nebenkosten. Sanierungsmaßnahmen können wesentlich dazu beitragen, die Energiekosten eines Hauses zu senken. Der Staat bietet Hauseigentümern großzügige Förderungen, zum Beispiel für den Austausch der Heizung. Die Bundesregierung hat die Fortführung dieser Förderung bestätigt.

(Foto: © Jürgen Binaisch / GEZE GmbH, 2023)

Die Haushaltslage der Bundesbürger war in den vergangenen Monaten angespannt. Dazu haben vor allem die krisenhaften Entwicklungen der jüngsten Vergangenheit beigetragen, insbesondere die stark gestiegenen Energiepreise und die hohen Preissteigerungen bei Lebensmitteln. Dennoch wird weiterhin Geld auf die hohe Kante gelegt.

Eine Umfrage der privaten Bausparkassen ermittelt regelmäßig die Sparmotive. Danach rangiert das Sparmotiv „Wohneigentum“ vor „Konsum“: Die Verschiebung bei den Sparmotiven ist das auffälligste Ergebnis der Herbstumfrage 2023 zum Sparverhalten der Bundesbürger. Das Meinungsforschungsinstitut Kantar befragte dafür zum 79. Mal mehr als 2.000 Bundesbürger ab 14 Jahren.

Die „Altersvorsorge“ bleibt das wichtigste Sparmotiv. 56 Prozent nannten es in der Herbstumfrage – nach 57 Prozent im Sommer. An zweiter Stelle steht jetzt allerdings „Wohneigentum“. Dieses Sparmotiv legte um fünf Prozentpunkte auf 42 Prozent zu. Damit liegt es erstmals seit dem Frühjahr 2010 wieder vor dem Sparmotiv „Konsum“ – verstanden als Sparen für spätere größere Anschaffungen. Dieses liegt unverändert bei 41 Prozent.

„Die Diskussion über das Heizungsgesetz hat viele Menschen völlig verunsichert“, sagt Christian König, Hauptgeschäftsführer des Verbandes der Privaten Bausparkassen. „Niemand weiß genau, was auf ihn an finanzieller Belastung zukommt. Klar ist aber: Es wird teuer.“ Wer sparen kann, hält sein Geld jetzt lieber zusammen, um sich ein finanzielles Polster zu schaffen.

Die „Kapitalanlage“ erreicht nur noch 26 Prozent – zwei Prozentpunkte weniger als zuletzt. Vier Prozent – nach acht Prozent im Sommer – nannten „Notgroschen“ als Sparmotiv und drei statt vier Prozent „Ausbildung der Kinder“.

Zu ergänzen wäre: Das wichtigste Sparmotiv „Altersvorsorge“ ist eng mit dem Sparmotiv „Wohneigentum“ verknüpft. Denn ein wichtiger Aspekt beim Erwerb von Wohneigentum ist die Altersvorsorge. Eine Immobilie als Altersvorsorge hat den Vorteil, dass man im Alter keine Miete zahlen muss und unabhängig von Mieterhöhungen ist. Allerdings muss die Baufinanzierung bis zum Renteneintritt vollständig abbezahlt sein.

(Foto: © Andreas Breitling, Pixabay)

Wohnen ist teuer, egal ob zum Kauf oder zur Miete. Vor allem bei Neubauten sind die Preise extrem hoch. Wer Abstriche bei Ausstattung, Parkplatz oder Etage machen kann, spart deutlich.

Vor allem dort, wo viele Menschen auf engem Raum leben, gleicht die Suche nach bezahlbarem Wohnraum einem Glücksspiel. Mehr Angebot könnte den Markt entlasten – doch das Bauen wird immer teurer, weil Materialien knapp werden, Fachkräfte fehlen und vor allem die Zinsen hoch sind. Eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt, wie Politik und Bauherren dennoch die Preise senken oder zumindest Preissteigerungen dämpfen können.

Demnach kosten Wohnungen mit einfacher Ausstattung – etwa mit einem günstigeren Bodenbelag – rund 7,5 Prozent weniger Miete und 15 Prozent weniger beim Kauf. Der Verzicht auf Keller oder Gäste-WC spart nochmals bis zu drei Prozent. Auch Wohnungen in höheren Gebäuden sind in der Regel günstiger. Ausgebaute Dachgeschosswohnungen sind zwar eine sinnvolle Erweiterung, aber die Studie zeigt, dass diese neu gebauten Wohnungen nicht unbedingt kosteneffizient sind. Auch bei den Stellplätzen gibt es Einsparmöglichkeiten: Wohnungen ohne Stellplatz sind beim Kauf um mehr als acht Prozent günstiger, bei der Miete macht der Stellplatz einen Preisunterschied von knapp sechs Prozent aus.

Generell bietet der Verzicht auf Wohnfläche den größten Hebel für geringere Kauf- und Mietpreise. Zwar sind kleine Wohnungen in der Regel mit höheren Quadratmeterpreisen verbunden, führen jedoch absolut zu deutlich geringeren Preisen je Wohneinheit.

„Wohnen muss wieder günstiger werden, und dafür führt am bezahlbaren Neubau kein Weg vorbei“, sagt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. Doch der sei in einer schwierigen Lage, wozu auch die Kommunen beitrügen: Die Grunderwerbsteuer belastet beim Bau einer Immobilie alle Beteiligten, Projektentwickler wie Käufer – beim Weiterverkauf sogar mehrfach. Das treibe die Nebenkosten und damit die Kauf- und Mietpreise in die Höhe. „Neubauten könnten wie in den Niederlanden oder in Belgien von der Steuer ausgenommen sein“, sagt Michael Voigtländer. „Die Kommunen müssen jetzt umdenken, um den Markt zu entlasten, wo es nur geht“.

(Foto: © Martin-b, Pixabay)

Die Inflation ist deutlich zurückgegangen. Die Zinsen für Baufinanzierungen stagnierten zuletzt bei leichten Schwankungen. Wie sich die Baufinanzierung im neuen Jahr entwickeln wird, hängt auch von der Haushaltslage der Bundesregierung ab. Eine weiterhin großzügige Förderung wäre nicht nur gut für den Klimaschutz, sondern auch für die Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum.

Zu Beginn des Jahres 2024 gibt es viele positive Anzeichen für eine Verbesserung der Lage: Die Inflationsrate sinkt, die Preise für Energie und Nahrungsmittel steigen nicht weiter, die Erholung der Reallöhne beschleunigt sich, die Kaufkraft verbessert sich, ein weiterer Anstieg der Finanzierungszinsen ist eher unwahrscheinlich, der deutsche Immobilienfinanzierungsindex setzt seinen Aufwärtstrend fort, der ifo-Geschäftsklimaindex ist gestiegen, die Immobilienpreise stabilisieren sich.

Trotz dieser positiven Entwicklung ist die Europäische Zentralbank zurückhaltend, was die Senkung der Leitzinsen betrifft. Die Geldpolitik müsse über einen längeren Zeitraum ausreichend restriktiv bleiben, um die Preisstabilität zu gewährleisten. Eine Zinssenkung stehe daher derzeit nicht zur Debatte. Verschiedene Ökonomen äußerten die Erwartung, dass die Europäische Zentralbank spätestens in der zweiten Jahreshälfte 2024, möglicherweise sogar schon in der ersten Jahreshälfte, den Leitzins senken werde. Im Herbst 2023 näherten sich die Bauzinsen noch der 4-Prozent-Marke, zum Jahresende sanken sie auf 3,25 Prozent.

Ursprünglich hatte die Bundesregierung eine großzügige Förderung von Sanierungs- und Neubaumaßnahmen vorgesehen. Aufgrund des Urteils des Bundesverfassungsgerichts können die dafür vorgesehenen Mittel jedoch nicht einfach aus dem Pandemie-Topf für andere Maßnahmen umgewidmet werden. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafa), die für die Vergabe der Fördermittel zuständig sind, haben daher bereits einige Förderangebote auf Eis gelegt. Prognosen zur Entwicklung der bundesweiten Förderlandschaft sind derzeit schwierig.

Die aktuelle Haushaltslage der Bundesregierung ist für die Immobilienwirtschaft ein großes Problem. Wer jetzt eine Immobilie kaufen, bauen oder umbauen will, sollte sich unbedingt fachkundig machen und prüfen, welche neuen Förderprogramme es gibt.

Wer eine Heizung betreibt, die älter als 15 Jahre ist, sollte in Ruhe über einen Heizungstausch nachdenken. Das ist nicht nur sinnvoll, weil ab Anfang 2024 neue Regeln für das Heizen gelten. Auch die stetig steigende CO2-Abgabe beim Betrieb einer Heizung mit fossilen Brennstoffen erfordert ein angepasstes Handeln.

Je älter die Heizung, desto mehr Energie verbraucht sie. Das kann bei steigenden Energie- und CO2-Preisen schnell teuer werden. Außerdem steigt mit zunehmendem Alter der Heizung die Wahrscheinlichkeit von Defekten. Bei einem Totalausfall der Heizung droht eine Notlösung, die kurz- oder langfristig viel Geld kosten kann. Eine rechtzeitige und solide Planung ist daher in jedem Fall sinnvoll.

Die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online gibt mit ihrer Kampagne „Meine Heizung kann mehr“ (www.meine-heizung.de) Tipps rund ums Heizen.

Wer unter Zeitdruck handeln muss, findet möglicherweise nicht die optimale Lösung und hat wenig Zeit, mehrere Angebote einzuholen und zu vergleichen. Eine rechtzeitige Planung kann dies verhindern. Einen ersten Überblick über Kosten und Einsparpotenziale gibt der ModernisierungsCheck von co2online unter www.meine-heizung.de/modernisierungscheck.

Für die genaue Planung einer neuen Heizung empfiehlt sich eine unabhängige Energieberatung. Mit einem individuellen Sanierungsfahrplan plant der Energieberater nicht nur eine neue Heizung. Er enthält auch weitere Maßnahmen, die die Energiekosten senken. Je nach Baujahr und Zustand des Gebäudes kann zum Beispiel eine Dämmung oder eine Hybridheizung als erster Schritt sinnvoll sein.

Bei einem Kostenvergleich für eine neue Heizung sollten die Energiekosten über 20 Jahre berücksichtigt werden. Denn der Kaufpreis ist oft der deutlich kleinere Teil. Viel mehr Kosten entstehen in der Regel durch den Energieverbrauch. So schneiden vermeintlich günstige Gas- oder Ölheizungen langfristig schlechter ab als beispielsweise Wärmepumpen mit Photovoltaik. Ein weiterer Grund für rechtzeitige Planung ist die staatliche Förderung. Denn die Nachfrage nach Energieberatungen und Handwerkern wird voraussichtlich weiter steigen.

Die neue EU-Gebäuderichtlinie war lange erwartet und teilweise befürchtet worden. Nun hat die Europäische Union eine Reform mit strengeren Regeln auf den Weg gebracht. Sie soll dazu beitragen, dass die EU bis 2050 klimaneutral wird. Im Fokus stehen Gebäude mit schlechter Energiebilanz. Ein Sanierungszwang ist allerdings vom Tisch.

Die überarbeitete Gebäuderichtlinie ist der zweite Teil des klimapolitischen Projekts „Fit for 55“, mit dem die europäische Energie- und Klimagesetzgebung neu gestaltet werden soll. Der erste Teil wurde bereits im Sommer 2021 vorgelegt. Nun haben sich EU-Kommission, Parlament und Rat auf einen Kompromiss geeinigt. Statt Mindestenergieeffizienzstandards, die zu einem gebäudespezifischen Sanierungszwang geführt hätten, sind nun verbindliche Primärenergieeinsparungen für den gesamten Gebäudebestand der Mitgliedstaaten vorgesehen.

Das ist ein guter Weg, finden die meisten Praktiker der Branche. Bei Umweltverbänden und Klimaschutzorganisationen findet der Kompromiss allerdings ein geteiltes Echo.

„Die Abkehr vom individuellen Sanierungszwang mit seinen unvorstellbar hohen Kosten ist eine gute Nachricht“, erklärt BFW-Bundesgeschäftsführer Andreas Beulich in Berlin. „Laut Schätzungen der KfW wären insgesamt 254 Milliarden Euro nötig gewesen. Die finanzielle Überforderung der Eigentümer und letztendlich auch der Mieter war von Anfang an unrealistisch, unsozial und zum Scheitern verurteilt“.

„Die CO2-Emissionen im Gebäudebereich müssen reduziert werden, das ist unstrittig. Entscheidend ist aber, dass die Vermeidung von Treibhausgasen auf bezahlbare und sozial verträgliche Weise für Mieter und Vermieter umgesetzt wird“, so Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW. Richtig sei auch, dass so genannte Nullemissionsgebäude keine Emissionen aus fossilen Energieträgern aufweisen dürfen. Es sei ein sehr positives Signal, dass die EU die ursprünglich vorgesehenen Mindestenergieeffizienzstandards relativiere und damit praktikabler mache.

Formal müssen das Europäische Parlament und der EU-Rat dem Kompromiss noch zustimmen, bevor die Gebäuderichtlinie in Kraft treten kann und die EU-Staaten die Vorgaben in nationales Recht umsetzen können.

Selten war der Start in ein neues Jahr so von Unsicherheiten geprägt wie der Jahreswechsel 2023 / 2024. Die völlig veränderte Haushaltslage des Bundes nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts erfordert ein schnelles Umdenken – beim Klimaschutz und bei Investitionen in den Wohnungsbau. Das ist neu im Jahr 2024:

Viele neue Gesetze sollen Bürger und Unternehmen entlasten. Betroffen sind Arbeitgeber, Arbeitnehmer, Rentner, Steuerzahler, Autofahrer und Häuslebauer. Änderungen gibt es beim Mindestlohn, beim Kindergeld, beim Einkommensteuertarif und bei der Ausbildungsvergütung.

Das Arbeitszeiterfassungsgesetz verpflichtet Arbeitgeber ab 2024, die Arbeitszeit ihrer Beschäftigten elektronisch zu erfassen. Der gesetzliche Mindestlohn steigt auf 12,41 Euro pro Stunde. Auch die Ausbildungsvergütungen steigen. Die Renten werden im kommenden Sommer um 3,5 Prozent angehoben. Die Einkommensteuertarife werden an die Inflation angepasst. Der steuerliche Grundfreibetrag erhöht sich auf 11.604 Euro pro Jahr.

Die digitale Transformation des Gesundheitswesens soll vorangetrieben werden. Die elektronische Patientenakte (ePA) soll zum Standard werden. Der Anspruch der Eltern auf Kinderkrankengeld soll von 10 auf 15 Tage erhöht werden.

Mit dem Wachstumschancengesetz will die Regierung private Investitionen fördern und für mehr wirtschaftliche Dynamik in den kommenden Jahren sorgen. Die Abschreibungsmöglichkeiten sollen verbessert werden.

Mit Beginn des Jahres 2024 sind zahlreiche Neuregelungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) in Kraft getreten: Neue Heizungsanlagen müssen künftig zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Es besteht keine Pflicht, eine funktionierende Öl- oder Gasheizung durch eine mit erneuerbaren Energien betriebene Heizung zu ersetzen. Defekte Heizungsanlagen dürfen repariert werden. Dies gilt jedoch nicht für Heizkessel, die länger als 30 Jahre in Betrieb sind.

Die Pflicht zur Ausstellung eines Energieausweises wurde durch das GEG erweitert: Künftig muss im Ausweis auch die Art der erneuerbaren Energien angegeben werden, die zur Erfüllung der 65-Prozent-EE-Vorgabe eingesetzt werden.

Wo man heute noch gut und günstig wohnen kann

Auf dem Land lebt es sich günstiger als in der Stadt – das ist klar. Doch wo sind Miete, Energie und Lebensmittel besonders günstig? Eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) und des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hat die Lebenshaltungskosten in Deutschland untersucht.

Die Wissenschaftler haben die Lebenshaltungskosten in allen 400 Landkreisen und kreisfreien Städten erhoben. Heraus gekommen ist ein neuer Preisindex, der Wohn- und Lebenshaltungskosten wie Miete, Strom, Gas und Lebensmittel für alle 400 Kreise und kreisfreien Städte vergleicht.

Das Ergebnis: Genau im Bundesdurchschnitt liegen Braunschweig und der Landkreis Neumarkt in Bayern (Indexwert: 100). Am teuersten ist das Leben in München (Indexwert: 125), im Landkreis München (117), in Frankfurt (116) und Stuttgart (115), am günstigsten ist es im sächsischen Vogtlandkreis (Indexwert: 90), im thüringischen Greiz (90,5) sowie in Görlitz (90,6). Die günstigste Region im Westen ist Pirmasens in Rheinland-Pfalz (90,7).

Vor allem die Wohnkosten machen den Unterschied: Hier gibt es die größten Unterschiede zwischen den Regionen. Rechnet man sie heraus, reichen die Indexwerte von 98 (Landkreis Leer in Niedersachsen) bis 104 (Stuttgart). Besonders deutlich zeigt sich dieser Effekt im Vogtlandkreis: Hier ist das Wohnen 32 Prozent günstiger als im bundesdeutschen Durchschnitt, die sonstigen Kosten sind nur 0,3 Prozent niedriger – insgesamt lebt es sich in keiner deutschen Region noch günstiger.

Die Entwicklungen auf den Wohnungsmärkten in Deutschland und Europa ähneln sich: Die Wohnungsmieten steigen fast überall deutlich, während die Preise für Wohneigentum weiter sinken. ImmoScout24 hat nun untersucht, wie viel Lebensqualität deutsche Großstädte zu bieten haben.

Das aktuelle Städteranking weist Mainz als dynamischste Stadt Deutschlands aus. Die Stadt am Rhein damit klettert auf Platz 2 im Niveauranking, das weiterhin vom langjährigen Spitzenreiter München angeführt wird. Heidelberg gewinnt bei der Nachhaltigkeit und verdrängt Wolfsburg von Platz 1. Hamburg ist der Aufsteiger des Jahres. Sechs von sieben Metropolen liegen in den Top 15, nur Stuttgart schneidet mit Rang 57 deutlich schwächer ab. Im Niveauranking landen drei von sieben Metropolen in den Top Ten – Berlin bleibt Schlusslicht.

(Foto: © Hardy S., Pixabay)

Richtig verhandeln über den Immobilienpreis

Immobilieninteressenten gewöhnen sich nur langsam an die veränderten Positionen von Käufern und Verkäufern auf dem Immobilienmarkt. Viele können nur schwer einschätzen, was eine Wohnung oder ein Haus jetzt wirklich wert ist. Im Verkaufsgespräch entscheiden die richtigen Argumente – aber welche sind das?

Dass die verhandelnden Parteien in einem Verkaufsgespräch gegensätzliche Interessen haben, liegt auf der Hand, wenn es um den Preis geht. Doch neben den rein finanziellen Interessen geht es um viel mehr. Der Standort spielt nach wie vor eine wichtige Rolle. Aber in den letzten Monaten sind neue Aspekte hinzugekommen. Dabei geht es vor allem um den Zustand des Hauses, seinen Energiebedarf, anstehende Sanierungen, die Art der Heizung, die Isolierung und die zukünftige Wertbeständigkeit.

Die Energiewende und das Gebäudeenergiegesetz beeinflussen die Erwartungen an die Immobilienpreisentwicklung derzeit stärker als die Wirtschaftslage, stellen die Marktexperten fest. Die Mehrheit der Kaufinteressenten geht davon aus, dass die Immobilienpreise in den nächsten zwölf Monaten sinken werden. Nur 7,2 Prozent erwarten steigende Preisen.

Laut einer Umfrage ist für Immobilienkäufer die zu erwartende Wohnsituation am Standort des Kaufobjekts von höchster Bedeutung. Aber auch die Energieeffizienz gehört mittlerweile zu den wichtigsten Kriterien beim Immobilienkauf. Das Vorhandensein nachhaltiger Energieerzeuger wie Solaranlage, Wärmepumpe oder Fernwärmeanschluss gehört demnach zu den wichtigsten Kriterien bei der Immobiliensuche. Diesem Merkmal wird deutlich mehr Bedeutung beigemessen als der spezifischen Lage der Wohn-immobilie, die ansonsten weiter stark im Fokus steht.

Die Befragung ergab auch, dass die Energiewende und das Gebäudeenergiegesetz einen erheblichen Einfluss auf die Entwicklung der Immobilienpreise haben. Mehr als 70 Prozent der Befragten gaben an, dass diese Faktoren ihre Einschätzung stark beeinflussen, während nur etwas mehr als 50 Prozent den Einfluss der allgemeinen wirtschaftlichen Lage in Deutschland als entscheidend einstuften.

Ein weiteres Ergebnis ist, dass die Baufinanzierungszinsen die Kaufentscheidung in allen Preissegmenten negativ beeinflussen. Besonders deutlich ist dieser negative Einfluss bei Käufern von Immobilien bis zu einem Wert von 250.000 Euro.

(Grafik: © Gerd Altmann, Pixabay)

Steuern sparen bei Vermietung – aber nicht in jedem Fall

Immobilienbesitz dient manchmal dazu, Steuern zu sparen. Dies ist in den allermeisten Fällen durchaus legitim. Manche Steuergestaltungsmodelle schießen jedoch weit über das Ziel hinaus. Hier hat der Bundesfinanzhof jetzt einen Riegel vorgeschoben.

Der Bundesfinanzhof hat mit seinem Urteil (BFH, 20.06.2023 – IX R 17/21) entschieden: Wird ein Objekt mit einer Wohnfläche von mehr als 250 Quadratmetern vermietet, können Verluste aus der Vermietung nicht ohne Weiteres mit anderen Einkünften des Steuerpflichtigen verrechnet werden.

Im Streitfall hatten die Steuerpflichtigen, ein Elternpaar, insgesamt drei Villengebäude mit einer Wohnfläche von jeweils mehr als 250 Quadratmetern erworben. Sie vermieteten die Objekte unbefristet an ihre volljährigen Kinder. Aus der Vermietung erzielten die Steuerpflichtigen jährliche Verluste zwischen 172.000 Euro und 216.000 Euro. Diese Verluste verrechneten sie mit ihren übrigen Einkünften. Dies führte zu einer erheblichen Einkommensteuerersparnis.

Eine Verrechnung der Verluste mit anderen Einkünften und die damit verbundene Steuerersparnis ließ der BFH nicht zu. Werde eine Immobilie mit einer Wohnfläche von mehr als 250 Quadratmetern vermietet, müsse der Steuerpflichtige nachweisen, dass die Vermietung mit der Absicht erfolgt, einen finanziellen Überschuss zu erzielen. Kann er diesen Nachweis nicht erbringen, weil er über einen längeren Zeitraum Verluste erwirtschaftet, handelt es sich bei der Vermietungstätigkeit um eine steuerlich unbeachtliche sogenannte Liebhaberei. Bei Liebhaberei seien Verluste aus dieser Tätigkeit nicht mit anderen positiven Einkünften ausgleichsfähig.

Mit dieser Entscheidung bestätigt der BFH seine bisherige Rechtsprechung, wonach bei der Vermietung aufwendig gestalteter oder ausgestatteter Objekte nicht automatisch mit steuerlichen Vorteilen zu rechnen ist. Es handelt sich um Objekte, bei denen die Marktmiete den besonderen Wohnwert nicht angemessen widerspiegelt und die aufgrund der damit verbundenen Kosten häufig auch nicht kostendeckend vermietet werden können. Für solche Objekte muss im Rahmen der steuerlichen Einkommensermittlung nachgewiesen werden, dass über einen Zeitraum von 30 Jahren ein positives Ergebnis erzielt werden kann.

(Foto: © Bundesfinanzhof, Daniel Schvarcz)