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Bieten Immobilien in Krisenzeiten Schutz vor Wertverlusten? Wie entwickeln sich die Preise für Immobilien in Phasen hoher Inflation und hoher Zinsen? Spezialisten sehen die Zukunft für Immobilienbesitzende optimistisch: Starke Wohnungsmärkte bleiben stark.

Der Markt für Immobilien erlebt gerade einen deutlichen Wandel. Nach der rund zehn Jahre andauernden Niedrigzinsphase, in der die Preise für Immobilien unaufhörlich stiegen, beginnt jetzt eine neue Wirtschaftsphase. Sie bringt Änderungen mit sich für Eigentümer und Mietende, für Kaufinteressierte und Verkaufende.

Dieser Wandel vollzieht sich nicht nur in Deutschland, sondern in ganz Europa. Das Dienstleistungsunternehmen Savills berichtet: Während die Anzahl der Immobilienveräußerungen in Deutschland, Irland, den Niederlanden und Schweden im zweiten Quartal zurückgingen, war in Großbritannien, Dänemark und Spanien ein deutlicher Anstieg der Marktaktivität zu verzeichnen. Investoren mit höherem Fremdkapitaleinsatz haben sich vorübergehend zurückgezogen, um die Entwicklung der Zinssätze, Inflation und Baukosten abzuwarten.

Wie ein Wandel des Marktes sich auf sehr drastische Weise vollziehen kann, ist gerade in Australien und Neuseeland zu beobachten. Das Handelsblatt berichtet, dass dort die Preise so stark einbrechen wie nirgendwo sonst auf der Welt. In der neuseeländischen Hauptstadt Wellington lag der mittlere Hauswert in der Metropole im Februar 2022 noch bei 995.000 Neuseeland-Dollar, inzwischen ist er auf 780.000 Neuseeland-Dollar abgesackt.

Starke Wohnungsmärkte bleiben stark. So lautet die Überzeugung des Beratungsunternehmens Colliers: „Anziehende Zinsen und Baupreise führen derzeit zu einer stark rückläufigen Neubautätigkeit. Die gleichbleibend hohe Nachfrage wird deshalb das Angebot noch deutlicher übersteigen als dies bislang der Fall ist. Wir erwarten ein sich stabilisierendes Preisniveau, deutlich steigende Mieten und im Ergebnis steigende Mietrenditen.“

In Deutschland verlaufen die Immobiliengeschäfte derzeit verlangsamt, haben aber weiterhin eine stabile Tendenz. In Berlin stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im ersten Quartal 2022 um 4,3 Prozent, in Frankfurt am Main wurden Neubauwohnungen um drei Prozent teurer. In München waren rund zehn Prozent mehr Transaktionen zu verzeichnen.

(Foto: © Kerstin Herrmann, Pixabay)

Die Auftragsbücher im Wohnungsbau sind zwar immer noch prall gefüllt. Aber die explodierenden Baukosten, höheren Zinsen und schlechteren Fördermöglichkeiten stellen immer mehr Projekte in Frage. Viele Projekte wurden gestrichen. „Wir beobachten seit April 2022 eine Stornierungswelle“, sagt ifo-Forscher Felix Leiss. Auch die Zahl der Baugenehmigungen ist rückläufig.

Die Materialengpässe – die sich mit dem russischen Einmarsch in die Ukraine drastisch verschärft hatten – entspannen sich nur langsam. Im Juli meldeten noch 45,6 Prozent der Betriebe im Wohnungsbau Lieferprobleme. Im Vormonat hatte der Anteil bei 47,6 Prozent gelegen. „Infolge der Knappheit und der hohen Energiekosten haben sich viele Baustoffe erheblich verteuert. Die Bauunternehmen mussten daher selbst immer wieder an der Preisschraube drehen“, ergänzt Leiss.

Die Situation beim Bau wirkt sich auch auf die Zahl der Baugenehmigungen aus. Im Juni 2022 wurde in Deutschland der Bau von 30.425 Wohnungen genehmigt. Wie das Statistische Bundesamt mitteilt, waren das 4,5 Prozent oder 1.419 Baugenehmigungen weniger als im Juni ein Jahr zuvor. Im 1. Halbjahr 2022 wurden 2,1 Prozent weniger Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt als im Vorjahreszeitraum. In den Ergebnissen sind sowohl die Baugenehmigungen für Wohnungen in neuen Gebäuden als auch für neue Wohnungen in bestehenden Gebäuden enthalten.

Die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser ging um 17,0 Prozent auf 41.765 zurück. Bei den Zweifamilienhäusern stieg die Zahl genehmigter Wohnungen um 1,6 Prozent auf 16.622 und bei den Mehrfamilienhäusern um 7,8 Prozent auf 99.755.

Eines der wichtigsten, baupolitischen Anliegen der Bundesregierung ist es, allen Bürgerinnen und Bürgern den dauerhaften Zugang zu bezahlbarem und klimagerechtem Wohnraum zu ermöglichen. „Hierfür brauchen wir eine deutliche bedarfsgerechte und nachhaltige Angebotsausweitung, denn Verknappung führt immer zu Verteuerung“, sagte Bundesministerin Klara Geywitz anlässlich des Tags der Bauindustrie. Die Koalition hat sich auf das Ziel verständigt, 400.000 Wohnungen pro Jahr zu bauen, davon 100.000 öffentlich gefördert. Dieses Ziel wird unter den gegebenen Umständen nur schwer erreichbar sein.

(Foto: © Annca Pictures, Pixabay)

Der Immobilienmarkt reagiert schneller als gedacht auf die veränderten Bedingungen. Die gestiegenen Bauzinsen, die hohe Inflation und die extreme Verteuerung von Energie haben zu einer deutlichen Kaufzurückhaltung geführt. Viele Immobilien kommen jetzt noch schnell auf den Markt, bevor womöglich die Preise sinken.

Die Kaufpreise für Wohnimmobilien steigen in Deutschlands Metropolen nur noch schwach, meldet ImmoScout24. Die Nachfrage habe sich um 36 Prozent reduziert, das inserierte Angebot sei um 46 Prozent gestiegen. Bestands-Eigentumswohnungen zeigen in München, Stuttgart und Hamburg eine Tendenz zur Stagnation.

Auch das Beratungsunternehmen JLL meldet: Der seit Jahren andauernde Aufschwung am deutschen Wohnungsmarkt mit zum Teil kräftigen Kaufpreissteigerungen hat sich im ersten Halbjahr 2022 deutlich abgeschwächt. Der Hamburger Wohnungsmarkt kühle sich ab, während sich der Preisauftrieb in Berlin noch fortsetzt.

Das Forschungsinstitut empirica erwartet einen Rückgang der Preisblasengefahr. Das Ende der Niedrigzinsen bremse ein weiteres Aufblähen der Kaufpreise, andererseits verhindere der rückläufige Wohnungsbau die Produktion von Leerstand und stütze so auch die Bestandspreise.

Der Europace Hauspreis Index meldet erstmals seit Jahren rückläufige Preise für Neubauten und im Juli 2022 einen Preisrückgang für alle Segmente. Auch der Gesamtindex sinkt in diesem Monat. Wir sehen, dass „die Immobilienpreise vorerst einen Höhepunkt erreicht haben und gerade leicht abfallen“, sagt Stefan Münter, Vorstand von Europace.

Damit verschieben sich die Chancen beim Immobilienerwerb und -verkauf. Verkaufende müssen mit längeren Zeiten bei der Vermarktung, mit härteren Preisverhandlungen und eventuell mit einem geringeren Erlös rechnen als erwartet. Kaufende kommen möglicherweise günstiger an ihr Wunschobjekt, müssen aber höhere Finanzierungskosten einkalkulieren.

Eine realistische Einschätzung des Kaufpreises für Immobilien ist schwerer geworden. Derzeit sind die Marktbedingungen volatil, also schwankend und unbeständig. Erfahrene Berater mit viel Fachwissen können bei der Preisfindung helfen.

(Mustergrafik: © Oleg Gamulinskiy, Pixabay)

Zwei Drittel der Deutschen sind bereit, einen Beitrag zu mehr Unabhängigkeit Deutschlands von Energielieferungen aus Russland zu leisten. Sie wollen weniger heizen und lieber einen warmen Pullover anziehen. Die große Mehrheit hält die Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden für sinnvoll. Das ist das Ergebnis einer Umfrage des forsa-Instituts im Auftrag der Deutschen Bundesstiftung Umwelt.

65 Prozent der Befragten sind selbst zu Maßnahmen bereit

Die größte Zustimmung zu eigenen Maßnahmen kommt von den 18- bis 29-Jährigen und den über 60-Jährigen. Bessere Dämmung, neue Fenster sowie energiesparende Geräte werden als Optionen genannt. 85 Prozent sind für den Einbau von Solaranlagen zur Eigenstromversorgung, 81 Prozent für den Austausch älterer Heizungsanlagen.

Bei der repräsentativen forsa-Erhebung wurden neben 1.000 Bürgerinnen und Bürger ab 18 Jahren auch 1.011 Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer in Deutschland befragt. Eine große Mehrheit, nämlich 87 Prozent der Befragten, hält Maßnahmen für „sehr wichtig“ und „wichtig“, die eine höhere Energieeffizienz der Gebäude gewährleisten.

Zwei Drittel der Befragten wünschen sich attraktive Förderbedingungen

Auf die Frage, welche Form von erneuerbaren Energien bei der Anschaffung einer neuen Heizungsanlage in Frage käme, war Solarenergie zur Stromerzeugung mit 62 Prozent der Spitzenreiter. Die Nutzung von Solarenergie zum Heizen und zur Warmwasseraufbereitung sowie die Installation einer Wärmepumpe, die mit Strom aus erneuerbaren Energien betrieben wird, wurde mit 52 Prozent genannt. Für zwei Drittel der Befragten sind attraktive Förderbedingungen ein wichtiger Anreiz für eine energetische Sanierung. Über die Hälfte wünscht sich einfachere Förderangebote.

Es geht vor allem um den alten Gebäudebestand

Zwei Drittel aller Gebäude in Deutschland wurden vor 1977 errichtet – also bevor per Wärmeschutzverordnung die Dämmung von Dächern, Wänden und Kellerdecken vorgeschrieben wurde. Fast die Hälfte der Befragten hält Sanierungsmaßnahmen zwar für wichtig, aber die Kosten sollen nicht höher sein als die späteren Einsparungen beim Energieverbrauch.

Der Klimawandel ist in vollem Gange. Daran kann im Sommer 2022 niemand mehr vorbeischauen. Hitzewellen und Starkregen haben negative Auswirkungen auf die Lebensqualität und Gesundheit der Menschen. Städte und Hausbesitzende sind gefordert, Maßnahmen zu ergreifen, die die Folgen abmildern.

Wie soll die Stadt der Zukunft aussehen? Das fragt das Deutsche Institut für Urbanistik (Difu). Wie werden unsere Städte lebenswert, CO2-neutral, klimaangepasst, energie- und ressourceneffizient? Das Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) fördert die Zukunftsstadt-Projekte. Wissenschaft, Kommunalpolitik und -verwaltung sowie Zivilgesellschaft und Wirtschaft müssen vor Ort eng zusammenarbeiten.

Wie sieht die Gegenwart aus? Der Gebäudesektor verursacht im Schnitt 60 Prozent der klimaschädlichen CO2-Emissionen in Städten auf der ganzen Welt. Das hat eine JLL-Studie ergeben. Aktuell setzen sich Stadtverwaltungen ehrgeizige Nachhaltigkeitsziele. Eine große Herausforderung ist der Umbau der Energienetze, auf die Entwickler, Eigentümer oder Mietende jedoch keinen direkten Einfluss haben.

Um die Klimaziele im Gebäudebereich zu erreichen, ist ein massiver Ausbau der Fernwärme auf Basis erneuerbarer Energien notwendig. Die Europäische Union muss Ziele für den Ausbau der Fernwärmesysteme festlegen, Mindestanforderungen für den Einbezug von erneuerbaren Energien und industrieller Abwärme bestimmen. Das fordert das Öko-Institut e. V.

Aktuell geht es ganz konkret um die stark gestiegenen Energiekosten. Verbraucher fürchten hohe Nachzahlungen. Bei Bestandsimmobilien besteht großer Handlungsbedarf, hat eine Online-Befragung von YouGov ergeben. Danach weisen 71 Prozent aller untersuchten Immobilien in Deutschland, die nach 2010 gebaut wurden, die positiven Kennwerte A+, A und B auf. Sie machen aber nur sieben Prozent der Wohngebäude aus. 67 Prozent der vor 1969 gebauten Wohnimmobilien weisen die negativen Kennwerte F, G oder H auf.

Der Altbestand ist der Bereich, in dem sich jetzt ganz schnell etwas verändern muss. Welches Maßnehmen derzeit staatlich gefördert werden, erfahren Sie unter: www.kfw.de.