Umzug als Mieter: Wichtige Rechte und Pflichten im Überblick

Das deutsche Mietrecht ist viel besser, als es oft dargestellt wird. In einem Land mit vielen Mieterinnen und Mietern gibt es ein gut ausgearbeitetes Rechtssystem, das die Interessen beider Parteien ausbalanciert. In Zeiten von Wohnungsknappheit versuchen jedoch manche, die Regeln zu umgehen.

Daher ist es für Mietinteressenten wichtig, sich vor einem Umzug über gängige Praxis und rechtliche Rahmenbedingungen zu informieren. Besonders die Begriffe Kaution, Abstand, Ablöse und Übergabeprotokoll sollten bekannt sein. Ein hilfreicher Leitfaden findet sich bei der Stiftung Warentest unter „Wohnung mieten“ im Bereich „Wohnungsübergabe“.

Die Kaution ist eine finanzielle Absicherung, die der Mieter an den Vermieter zahlt und die bei Mietende inklusive Zinsen zurückerstattet wird.

Ein Abstand ist eine Zahlung für einen vorgezogenen Einzugstermin, wenn der Vormieter die Wohnung früher freigibt. Diese Zahlungen sind jedoch unzulässig – lediglich Umzugskosten können in bestimmten Fällen übernommen werden.

Die Ablöse betrifft Zahlungen des Nachmieters für Einrichtungsgegenstände wie Einbauküchen oder Fußböden. Auch bauliche Änderungen, die den Wohnwert steigern, können gegen Ablöse weitergegeben werden. Die Ablöse darf frei verhandelt, jedoch nicht erzwungen werden und sollte 50 Prozent des Zeitwerts nicht übersteigen.

Ein Übergabeprotokoll zwischen Vormieter und Nachmieter dokumentiert den Zustand der Wohnung und hilft, spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Grundsätzlich gilt: Der Mieter muss die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zurückgeben. Für Schäden, die durch den Mieter entstanden sind, muss er aufkommen.

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Niedrige Inflation schafft Raum für Zinssenkungen

Die Inflationsrate in der Eurozone ist erstmals seit Jahren wieder unter die Marke von zwei Prozent gefallen, was die Aussicht auf Zinssenkungen erheblich verbessert. Die jüngste Entscheidung der Europäischen Zentralbank (EZB), die Leitzinsen um jeweils 25 Basispunkte zu senken, bringt sowohl für die Wirtschaft als auch für Immobilienkäufer mehr Spielraum.

Heiner Herkenhoff, Hauptgeschäftsführer des Bankenverbandes, erläutert: „Damit hat die EZB den Konjunktursorgen im Euroraum stärker Rechnung getragen.“ Die Inflationsrate, die auf 1,7 Prozent gefallen ist, gibt der EZB den erforderlichen Spielraum.

Die EZB rechnet damit, dass die Inflation in den nächsten Monaten ansteigen wird, bevor sie im kommenden Jahr auf ihr Zielniveau zurückkehrt. Die Binneninflation bleibt hoch, da die Löhne weiter steigen. Der Bankenverband schätzt, dass im November und Dezember 2024 Inflationsraten von bis zu 2,5 Prozent für die gesamte Eurozone möglich sind.

Bis vor kurzem hatte der Markt lediglich mit einer Zinssenkung bis Ende des Jahres gerechnet, jedoch erfolgten diese nun schneller als erwartet. Dies führte dazu, dass die Bauzinsen gesenkt wurden. Vor einem Jahr war die Situation noch ganz anders, da die Zinsen rasant und stark angestiegen waren. Derzeit stabilisiert sich das Zinsniveau jedoch und bewegt sich seit Monaten mit geringen Schwankungen. Auch die Immobilienpreise haben sich im Vergleich zum Herbst 2022 stabilisiert.

Clemens Fuest, Präsident des ifo-Instituts, begrüßt die Zinssenkung der EZB und kommentiert: „Angesichts sinkender Inflation und schwacher Konjunktur, insbesondere in Deutschland, aber auch im Euroraum insgesamt, ist die Senkung des Leitzinses der EZB gut begründet.“

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die dritte Leitzinssenkung der EZB in Folge den privaten Immobilieninteressenten bessere Perspektiven beim Kauf und der Finanzierung von Immobilien eröffnet.

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Gut abgesichert: Wohngebäudeversicherungen bieten zuverlässigen Schutz

Schwere Unwetter haben im Frühjahr dieses Jahres Süddeutschland getroffen und auch im Spätsommer waren erneut Städte entlang der Elbe und Oder gefährdet. In solchen Fällen bietet die Wohngebäudeversicherung einen wichtigen Schutz für Hausbesitzer. Worauf sollten Sie dabei besonders achten?

Die Wohngebäudeversicherung zählt zu den wichtigsten Versicherungen rund ums Eigenheim. Versicherungsexperte Philip Chorzelewski von der Stiftung Warentest betont die Bedeutung eines umfassenden Versicherungsschutzes: „Reparaturen oder der Wiederaufbau nach einem Schaden können enorme Kosten verursachen und im schlimmsten Fall die Existenz bedrohen. Deshalb empfehlen wir, ältere Versicherungsverträge regelmäßig auf eventuelle Leistungslücken zu überprüfen.“ Stiftung Warentest hat kürzlich 182 Tarife analysiert.

Eine gute Wohngebäudeversicherung sollte vier zentrale Bereiche abdecken: Schutz vor Feuer, Leitungswasserschäden, Sturmschäden und Hagel sowie Naturgefahren wie Lawinen, Überschwemmungen oder Erdrutsche. Auch die Absicherung gegen Elementarschäden wird empfohlen, selbst in weniger gefährdeten Regionen. Der Klimawandel führt dazu, dass extreme Wetterereignisse wie Starkregen und Überschwemmungen häufiger und fast überall auftreten.

„Achten Sie darauf, dass auch grobe Fahrlässigkeit mitversichert ist“, rät Chorzelewski. Wenn eine Versicherung die Leistung wegen grober Fahrlässigkeit kürzt – etwa weil eine Kerze unbeaufsichtigt brannte und dadurch ein Schaden entstand – hält Stiftung Warentest den Tarif für unzureichend. Aufgrund solcher Einschränkungen fielen 57 der 182 getesteten Tarife durch.

Die gute Nachricht: Mehr als die Hälfte der geprüften Tarife, nämlich 94, schnitten mit sehr guten Konditionen ab. Allerdings sind die Prämien für Wohngebäudeversicherungen gestiegen. Im Jahr 2024 betrug die Preissteigerung 7,5 Prozent – die zweithöchste in den letzten zehn Jahren, nachdem die Beiträge im Vorjahr sogar um 14,7 Prozent gestiegen waren. Detaillierte Empfehlungen zu den besten Tarifen finden Sie im Testbericht der Stiftung Warentest auf www.test.de/wohngebaeudeversicherung oder in der Oktober-Ausgabe der Zeitschrift Finanztest.

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Verbesserte Aussichten für Immobilienfinanzierungen

Der Wunsch, eine eigene Immobilie zu kaufen statt zu mieten, ist für viele Menschen attraktiv. Allerdings haben hohe Finanzierungskosten diesen Traum lange Zeit erschwert. Doch nun verbessern sich die Rahmenbedingungen schrittweise, was den Erwerb von Wohneigentum wieder realisierbarer macht.

Ein Vergleich der monatlichen Mietkosten mit den Ausgaben für die Finanzierung einer Immobilie zeigt bereits erste positive Entwicklungen. So erreichte die Standardrate für eine Immobilienfinanzierung im August 2024 einen Tiefstand. Diese Rate, basierend auf einer Darlehenssumme von 300.000 Euro, einer zweiprozentigen Tilgung, zehn Jahren Zinsbindung und 80 Prozent Beleihungsauslauf, betrug 1.423 Euro pro Monat. Im Gegensatz dazu stieg jedoch die durchschnittliche Darlehenshöhe, die sich Immobilienkäufer bei den Banken leihen, um fast sieben Prozent auf 308.000 Euro.

Die Kosten für eine Immobilienfinanzierung hängen maßgeblich von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ab, die stark von den Entscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB) beeinflusst werden. Im September 2024 senkte die EZB den Einlagenzins um 0,25 Prozentpunkte auf 3,5 Prozent, um die Inflation mittelfristig auf den Zielwert von zwei Prozent zurückzuführen. Diese Entscheidung wirkt sich auf die Kreditkosten aus und beeinflusst somit indirekt auch die Immobilienpreise.

Experten bewerten diesen Schritt überwiegend positiv. Clemens Fuest, Präsident des ifo-Instituts, bezeichnete die Zinssenkung als „vertretbar“ und gerechtfertigt angesichts der schwachen Konjunkturaussichten. Auch Heiner Herkenhoff, Hauptgeschäftsführer des Bankenverbandes, sieht die Senkung als angemessen, betont jedoch, dass die EZB noch nicht in den „Entspannungsmodus“ übergehen könne.

Für die Immobilienwirtschaft bedeutet dies eine schrittweise Entlastung bei der Finanzierung. Dadurch können sich mehr Menschen den Traum vom Eigenheim erfüllen oder Bau- und Sanierungsprojekte in Angriff nehmen.

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Zukunft des Heizens: Wohin geht der Trend?

Das Thema Heizen und Energie ist in der Immobilienbranche allgegenwärtig und betrifft letztlich jeden Hausbesitzer. Früher oder später muss eine Entscheidung getroffen werden: Soll auf Wärmepumpen, Solarenergie oder Wärmenetze gesetzt werden? Diese Frage wird zunehmend drängender, nicht zuletzt aufgrund der politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.

Neben globalen Herausforderungen wie dem Krieg in Europa, hoher Inflation und möglichen Wohlstandsverlusten erscheint das aktuell vorgegebene Tempo der Wärmewende vielen Akteuren in der Wohnungswirtschaft als überambitioniert und kostspielig.

Eine Machbarkeitsstudie, die von Prof. Dietmar Walberg von der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE) erstellt wurde, beziffert die notwendigen Investitionen, um alle Wohngebäude in Schleswig-Holstein bis 2040 klimaneutral zu machen, auf bis zu 140 Milliarden Euro. Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW), warnt vor den finanziellen Auswirkungen auf die Mieter. Nach den Berechnungen von Prof. Walberg müssten die Mieten im Durchschnitt um fünf bis sieben Euro pro Quadratmeter steigen, um die Energiewende zu finanzieren. Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung könnten dies monatliche Mehrkosten von bis zu 560 Euro bedeuten.

Um eine solche Belastung für Mieter und Vermieter abzufedern, wäre ein langsameres, aber planvolles Vorgehen bei der Umstellung der Heiztechnik wünschenswert. Dies könnte im Rahmen regulärer Sanierungszyklen geschehen, sodass die notwendigen Investitionen zeitlich gestreckt und wirtschaftlich tragbar bleiben.

Technologisch betrachtet, läuft die Entwicklung bereits auf Hochtouren. Fortschritte in der modernen Heiztechnik versprechen nachhaltige Lösungen, die sowohl einzelne Gebäude als auch ganze Stadtteile und Industrieanlagen effizient mit Wärme versorgen können. Trotz der hohen Kosten sind die Aussichten auf eine sozialverträgliche und zukunftsorientierte Wärmewende positiv.

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Immobilienmarkt 2024: Erster Preisanstieg nach rückläufigem Trend

Nach einer fast zehnjährigen Phase stetig steigender Immobilienpreise erreichte der Markt 2022 seinen Höhepunkt. Im Jahr 2023 sanken die Preise merklich und erreichten 2024 ihren Tiefpunkt. Doch aktuelle Daten zeigen eine Trendwende: In vielen Regionen Deutschlands sind wieder Preisanstiege zu verzeichnen.

Laut dem Statistischen Bundesamt sanken die Preise für Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2024 im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres um durchschnittlich 2,6 Prozent. Im Vergleich zum ersten Quartal 2024 gab es jedoch einen Anstieg von 1,3 Prozent – der erste Preisanstieg seit dem zweiten Quartal 2022.

Obwohl im Vergleich zum Vorjahr in den meisten Regionen Deutschlands die Preise noch rückläufig waren, zeigen sich im Vergleich zum ersten Quartal 2024 Preiszuwächse. Besonders Wohnungen in dünn besiedelten, ländlichen Gegenden verzeichneten einen leichten Rückgang, während Ein- und Zweifamilienhäuser in nahezu allen Regionen im Preis gestiegen sind.

In den sieben größten Städten Deutschlands – darunter Berlin, Hamburg und München – erhöhten sich die Wohnungspreise um 1,6 Prozent und die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen um 2,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Im Vergleich zum Vorjahresquartal lagen die Preise für Wohnungen in diesen Metropolen 1,5 Prozent niedriger, während Häuser um vier Prozent günstiger wurden.

Auch in anderen kreisfreien Großstädten sind ähnliche Entwicklungen zu beobachten. Wohnungen verteuerten sich um 1,4 Prozent im Vergleich zum Vorquartal, während die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 1,3 Prozent stiegen. Verglichen mit dem Vorjahresquartal waren Häuser jedoch um fast fünf Prozent günstiger.

In ländlichen Regionen zahlten Käuferinnen und Käufer für Ein- und Zweifamilienhäuser 0,9 Prozent mehr als im ersten Quartal 2024, während Wohnungen in diesen Gebieten weiterhin einen Preisrückgang von drei Prozent verzeichneten.

Bildquelle: © Statistisches Bundesamt, 2024

Energiespartipps für die Heizsaison: So bleibt Ihr Zuhause warm und effizient

Mit dem Herbst startet die Heizsaison, doch auch ohne große Umstellungen können Sie Ihre Heizkosten senken und trotzdem ein gemütliches Zuhause genießen – selbst bei schlechtem Wetter.

Eine wichtige Voraussetzung für eine optimale Heizleistung ist der richtige Wasserdruck in der Heizungsanlage. Wenn dieser zu niedrig ist, arbeiten die Heizkörper nicht effektiv und bleiben kühl. Vor dem Start der Heizung sollte daher der Wasserdruck am Manometer geprüft werden. Solange er sich im grünen Bereich befindet, kann die Anlage effizient heizen. Ist der Druck jedoch zu gering, muss Wasser nachgefüllt werden.

Der optimale Wasserdruck variiert von Haus zu Haus und hängt von Faktoren wie dem Höhenunterschied zwischen der Heizungsanlage und den Heizkörpern, der Länge der Leitungen und der Anzahl der Heizkörper ab.

Ein weiterer wichtiger Schritt vor der Heizperiode ist das Entlüften der Heizkörper. Luft in den Heizkörpern mindert die Wärmeabgabe und erhöht die Energiekosten. Wenn Heizkörper gluckern oder nicht gleichmäßig warm werden, ist dies ein Zeichen dafür, dass Luft im System ist. Schalten Sie die Heizung und die Umwälzpumpe ab, bevor Sie das Entlüftungsventil öffnen. Sobald Luft entweicht und nur noch Wasser austritt, schließen Sie das Ventil. Abschließend ist der Wasserdruck erneut zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen.

Noch ein Tipp: Die Stufen auf dem Thermostat stehen für bestimmte Temperaturen. Jede Stufe höher bedeutet etwa vier Grad mehr. Auf „1“ beträgt die Raumtemperatur circa 12 Grad, bei „5“ sind es rund 28 Grad. Smarte Thermostate erleichtern die Temperaturregelung, indem sie die Heizung automatisch an den Bedarf anpassen, zum Beispiel wenn niemand zu Hause ist.

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Immobilienpreise: Beginn einer Trendwende

Erstmals seit rund zwei Jahren steigen die Immobilienpreise in Deutschland wieder. Im zweiten Quartal 2024 legten die Werte in allen Wohnsegmenten – Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser – im Vergleich zum Vorquartal zu und übertrafen dabei auch die aktuellen Inflationsraten.

Dies zeigt die jüngste Aktualisierung des German Real Estate Index (GREIX), einem Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, ECONtribute und des IfW Kiel. Für Immobilieninteressenten ist dies ein Hinweis, den Kauf nicht mehr lange hinauszuzögern. Für Verkäufer und Eigentümer bedeutet es, dass die Immobilienwerte wieder stabil sind.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2024 stiegen die Preise für Eigentumswohnungen um 2,4 Prozent, Einfamilienhäuser verteuerten sich um 2,0 Prozent, und Mehrfamilienhäuser verzeichneten einen Preisanstieg von 4,4 Prozent, nachdem die Preise im Vorquartal noch um etwa 10,5 Prozent gefallen waren. Bei Mehrfamilienhäusern ist die Volatilität jedoch hoch, da hier weniger Transaktionen stattfinden, was die Aussagekraft der Zahlen einschränkt. Inflationsbereinigt haben Immobilien erstmals seit zwei Jahren wieder an Wert gewonnen.

Im Jahresvergleich (Q2 2024 gegenüber Q2 2023) liegen die Preise in allen Wohnsegmenten zwar noch im Minus, jedoch ist dieses Minus nun schon das dritte Quartal in Folge rückläufig. Experten sehen dies als Zeichen einer beginnenden Stabilisierung. Die Zahl der Immobilientransaktionen nimmt leicht zu, bleibt aber weiterhin auf einem niedrigen Niveau und erreicht nur etwa 60 Prozent des Durchschnitts der Jahre 2019 bis 2021. Bei Neubauten liegt das Niveau sogar nur bei etwa 35 Prozent.

In den sieben größten deutschen Städten – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart – ist die Stabilisierung besonders deutlich. Die Preise für Eigentumswohnungen steigen im Vergleich zum Vorquartal durchweg oder bleiben nach vorherigen Anstiegen stabil. In Hamburg und Frankfurt sind die Preisanstiege mit 4,3 Prozent bzw. 3,7 Prozent am höchsten. Weitere Informationen zum German Real Estate Index (GREIX) finden Sie unter www.greix.de.

Foto / Grafik: © GREIX, Kiel Institut für Weltwirtschaft, ifw-kiel.de

Jetzt kaufen statt mieten: Ein günstiger Zeitpunkt

Während die Mietpreise weiterhin steigen, stagnieren die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Häuser aktuell. Der Grund dafür ist simpel: Das Angebot an Mietwohnungen wird immer knapper, während die Nachfrage hoch bleibt. Besonders in den deutschen Großstädten ist die Lage angespannt.

Es wird zunehmend schwieriger, in Großstädten eine Mietwohnung zu finden. Im zweiten Quartal 2024 wurden in den sieben größten deutschen Städten 27 Prozent weniger Mietwohnungen angeboten als noch Anfang 2022. Besonders drastisch ist die Situation in Leipzig, wo sich die Anzahl der inserierten Mietwohnungen halbiert hat. Bundesweit ging die Zahl der inserierten Mietwohnungen um 18 Prozent zurück, während die Nachfrage weiterhin hoch ist, wie der IW-Wohn-Index für das zweite Quartal 2024 zeigt.

Wer stattdessen eine Wohnung kaufen möchte, hat bessere Chancen: Die Anzahl der zum Verkauf stehenden Eigentumswohnungen ist seit Anfang 2022 um zwei Drittel gestiegen, und die Zahl der angebotenen Ein- und Zweifamilienhäuser hat sich sogar verdoppelt. Trotz des gestiegenen Angebots bleibt die Nachfrage jedoch verhalten, da die Kaufpreise und Finanzierungskosten weiterhin hoch sind.

„Dass sich die potenziellen Käufer so zurückhalten, zeigt, wie groß die finanziellen Belastungen bei der Finanzierung sind“, erklärt Pekka Sagner, Studienautor und Immobilienexperte des IW. „Wohnraum muss erschwinglicher werden – zielgerichtete staatliche Förderung ist angebracht.“ Das würde auch den Mietmarkt entlasten: Viele, die eigentlich Wohneigentum erwerben möchten, sind aufgrund der hohen Finanzierungskosten gezwungen, weiter zur Miete zu wohnen. Ein wichtiger Teil der Lösung ist der Neubau, vor allem in Ballungsgebieten.

Laut Prognosen der Forschungsgruppe EUROCONSTRUCT, zu der auch das ifo Institut gehört, wird sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt nicht so schnell entspannen. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen wird europaweit sinken: Für 2024 wird ein Rückgang um 8,5 Prozent auf 1,6 Millionen Wohnungen im Vergleich zu 2023 erwartet. In Deutschland wird sogar ein Rückgang um 15 Prozent prognostiziert.

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Energie: Ein zentrales Thema für heute und die Zukunft

Im ersten Halbjahr 2024 stand das Thema Energie im Mittelpunkt der Wohnungswirtschaft. Die gute Nachricht: Es werden zukünftig immer mehr Möglichkeiten entstehen, Energie effizient zu nutzen, etwa durch Konzepte wie Energy Sharing. Die schlechte Nachricht: In Deutschland wurden die Fördermittel für Energieberatungen kürzlich erheblich gekürzt.

Die Bundesregierung hat die Förderung für Energieberatungen reduziert: Seit August 2024 liegt der maximale Fördersatz nur noch bei 50 Prozent der Beratungskosten, während es zuvor 80 Prozent waren. Für Häuser mit drei oder mehr Wohneinheiten wurde die Obergrenze für den individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) von 1.700 Euro auf 850 Euro für Mehrfamilienhäuser gesenkt. Trotzdem bleibt die Förderung für Sanierungen insgesamt attraktiv. Mehr Informationen gibt es unter www.kfw.de.

Eigentümer von Immobilien werden sich auch weiterhin intensiv mit dem Thema Energie auseinandersetzen müssen, denn Gebäude spielen eine entscheidende Rolle bei der Erreichung der Klimaziele. An vielen Stellen wird mit Hochdruck daran gearbeitet, die Energieerzeugung und -nutzung zu verbessern. Künftig werden Verbraucher mehr Möglichkeiten haben, sich aktiv an der Klimawende zu beteiligen.

Ein besonders vielversprechender Ansatz in diesem Zusammenhang ist das Energy Sharing. Dieses Konzept ermöglicht die gemeinschaftliche Nutzung erneuerbarer Energien in der Nachbarschaft: Zum Beispiel Solarstrom vom Nachbarn oder Windenergie aus einem nahegelegenen Windpark. Energy Sharing kann die Akzeptanz für die Energiewende steigern, den Ausbau erneuerbarer Energien fördern und deren lokale Nutzung optimieren. In Deutschland ist dieses Modell bereits mit Unterstützung etablierter Marktakteure möglich. Der Bericht „Energy Sharing: Vom Konzept zur energiewirtschaftlichen Umsetzung“, erstellt von der dena und dem Institut für Zukunftsstudien und Technologiebewertung, zeigt auf, welche Erleichterungen in Deutschland nötig wären.

In anderen EU-Ländern wie Österreich gibt es bereits konkrete Regelungen für Energy Sharing, und viele Bürger nehmen daran teil. In Deutschland braucht es nun einen praktikablen Rechtsrahmen, um das europäische „Right to Energy Sharing“ umzusetzen.

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