Wetterextreme werden immer bedrohlicher

Extreme Wetterereignisse mit Starkregen und Sturm nehmen auch in den Sommermonaten zu und werden immer bedrohlicher. Wie kann man sich davor schützen? Ist eine Elementarschadenversicherung für alle Hausbesitzer nötig oder handelt es sich dabei um eine Überregulierung?

In Deutschland sind nur etwa 54 Prozent aller privaten Wohngebäude gegen Naturgefahren wie Hochwasser und Überschwemmung versichert. Bereits 2023 stellten Bundesrat und Ministerpräsidentenkonferenz fest, dass der Schutz gegen Elementarschäden in Deutschland unzureichend ist. Die jüngste Hochwasserkatastrophe in Bayern und Baden-Württemberg hat die Diskussion erneut entfacht. Während die Bundesregierung derzeit an einer Angebotspflicht festhält, fordern die Länder eine Pflichtversicherung.

Schäden durch Sturm, Hagel und Blitzschlag sind durch die Gebäude- und Hausratversicherung abgedeckt. Um sich jedoch gegen Schäden durch Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben oder Schneedruck zu schützen, ist eine Elementarschadenversicherung notwendig, die oft als Ergänzung zur Gebäude- und Hausratversicherung abgeschlossen wird.

Die Verbraucherzentralen in Deutschland betonen, dass Versicherer die Annahme eines Antrags auf Elementarschadenversicherung nach der Schadenhistorie der letzten Jahre oder Jahrzehnte prüfen. Zudem müssen Versicherte bestimmte Pflichten erfüllen, damit die Versicherung im Schadensfall tatsächlich zahlt. Ob eine Elementarschadenversicherung sinnvoll ist, hängt vom individuellen Fall ab.

Durch den Klimawandel werden Extremereignisse wahrscheinlicher. Forscher des Karlsruher Instituts für Technologie (KIT) untersuchen daher, wie Städte und Gemeinden die Versorgung und Sicherheit der Bevölkerung widerstandsfähiger gegen solche Krisen machen können. Dabei rücken sogenannte Microgrids in den Fokus. Diese dezentralen Systeme zur Erzeugung, Speicherung und Verteilung von Energie sollen großflächige Stromausfälle im Stadtgebiet unwahrscheinlicher machen und die Funktion kritischer Infrastrukturen der Daseinsvorsorge sichern.

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Eigentümerversammlung wird digital

Eigentumswohnungen sind seit den fünfziger Jahren eine beliebte Form des Immobilieneigentums. Seitdem hat das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) mehrere Reformen erfahren, zuletzt 2020. Nun steht eine weitere Novellierung an.

Das WEG, das 1951 in Kraft trat, stammt aus einer Zeit, in der viele deutsche Innenstädte noch durch Trümmerlandschaften geprägt waren. Seit den 70er Jahren hat das Interesse an Eigentumswohnungen kontinuierlich zugenommen, und Anfang 2018 besaßen knapp 14 Prozent aller Haushalte in Deutschland eine Eigentumswohnung.

Eigentumswohnungen sind deshalb beliebt, weil die Eigentümer – im Gegensatz zu Mietern – das gemeinschaftliche Wohnen weitgehend selbst regeln und mögliche Risiken gemeinsam tragen können. Ein umfangreiches Regelwerk legt die Rechte und Pflichten der Eigentümer fest. Die Wohnungseigentümerversammlung, das oberste Beschluss-, Willensbildungs- und Selbstverwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft, entscheidet über alle relevanten Angelegenheiten des gemeinschaftlichen Eigentums.

Die Corona-Pandemie führte zu weiteren Veränderungen. Aufgrund des Social Distancing mussten neue Wege gefunden werden, um wichtige Entscheidungen treffen zu können. Verwalterverbände setzten sich früh für die Einführung virtueller Eigentümerversammlungen ein, damit die Gemeinschaft auch unter besonderen Umständen beschlussfähig bleibt.

Der Bundestag hat nun beschlossen, die virtuelle Eigentümerversammlung als zusätzliche Möglichkeit einzuführen. Diese Versammlungen können nun auch unterjährig häufiger stattfinden, was angesichts der steigenden Anforderungen und des zunehmenden Fachkräftemangels in den Verwaltungen notwendig ist.

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Zinspause: Bauzinsen bleiben vorerst unverändert

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat beschlossen, die drei Leitzinsen unverändert zu lassen, was von Finanzexperten bereits erwartet wurde. Diese Entscheidung bedeutet, dass sich für die Immobilienfinanzierung momentan nichts ändert, was den Kauf einer Immobilie weiterhin gut kalkulierbar macht.

In den vergangenen Monaten hat sich der Abwärtstrend der Inflation im Euroraum merklich verlangsamt. Die Kerninflation, die besonders stark schwankende Preise ausklammert, liegt mit knapp drei Prozent weiterhin deutlich über dem EZB-Ziel von zwei Prozent.

Heiner Herkenhoff, Hauptgeschäftsführer des Bankenverbandes, erklärt: „Der Kampf der europäischen Währungshüter gegen zu hohe Inflationsraten ist noch nicht gewonnen. Daher ist die Entscheidung der EZB völlig richtig, die Leitzinsen unverändert zu lassen.“ Auch ifo-Präsident Clemens Fuest unterstützt die Entscheidung der EZB und sagt: „Die Inflation bewegt sich derzeit auf das Ziel von 2,0 Prozent zu. Deshalb ist es richtig, die Zinsen nicht weiter zu erhöhen. Es wäre aber noch zu früh, die Zinsen schon wieder zu senken, weil es nach wie vor Inflationsrisiken gibt.“

Viele hatten auf eine Zinssenkung gehofft, die der deutschen Wirtschaft und insbesondere der Immobilien- und Bauwirtschaft Impulse gegeben hätte. Seit Mai sind die durchschnittlichen Bestzinsen für Baufinanzierungen leicht gestiegen: Für 10-jährige Zinsbindungen von 3,13 auf 3,30 Prozent, für 15-jährige von 3,28 auf 3,43 Prozent. Anfang des Jahres waren hohe Erwartungen an die Notenbanken gerichtet, erste Zinsschritte wurden erwartet. Derzeit fehlen jedoch Signale für sinkende Bauzinsen.

Experten empfehlen: Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum ist heute deutlich besser als 2023. Die Einkommen sind gestiegen, während die Immobilienpreise gesunken sind. Historisch gesehen sind die Bauzinsen relativ niedrig. Vor diesem Hintergrund – und auch weil davon auszugehen ist, dass die Immobilienpreise wieder steigen werden – ist jetzt ein guter Zeitpunkt für den Kauf einer Immobilie. Kaufinteressenten sollten die vorhandenen Verhandlungsspielräume nutzen.

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Veränderungen durch Homeoffice: Auswirkungen auf deutsche Städte

Das Homeoffice, einst aus der Not geboren, hat sich zu einem bevorzugten Arbeitsmodell entwickelt. Die damit einhergehende Flexibilität verbessert die Work-Life-Balance, ist umwelt- und familienfreundlich und verkürzt die Pendelzeiten.

Die Mehrheit der deutschen Büroangestellten wünscht sich zwei bis drei Tage pro Woche im Homeoffice zu arbeiten. Die Auswirkungen dieses Trends waren Thema einer Online-Pressekonferenz mit Angela Mensing-de Jong, Professorin für Städtebau an der Technischen Universität Dresden. Dieser Wandel steht am Anfang und birgt sowohl Herausforderungen für Immobilieneigentümer, -verwalter und -investoren als auch Chancen für die Stadtplanung.

„Die Frage nach der Möglichkeit zum Homeoffice kommt heute von Bewerbern oft vor der Gehaltsverhandlung“, bemerkt Matthias Höppner von RecToCon Deutschland, einem Personalberatungsunternehmen. „Beliebt sind Regelungen mit zwei bis drei Homeoffice-Tagen pro Woche, ohne feste Vorgaben.“ Besonders Frauen mit Kindern streben nach maximaler Flexibilität bei der Arbeit von zu Hause aus. In Führungspositionen spielt das Homeoffice hingegen eine untergeordnete Rolle.

Ein Argument gegen das Homeoffice ist, dass die häusliche Arbeitssituation oft nicht den gesetzlichen Anforderungen an einen Arbeitsplatz entspricht. „In Deutschland haben wir die Arbeitsstättenverordnung, die Abstände, Beleuchtung, zulässige Raumtemperatur und vieles mehr bis ins Detail regelt“, erklärt Dr. Simon Kempf, Geschäftsführer der DLE Land Development. Im Homeoffice wird diese Verordnung derzeit jedoch oft nicht beachtet.

Aus Sicht der Immobilienwirtschaft und Stadtentwicklung führt der Anstieg des Homeoffice zu einer verringerten Fußgängerfrequenz in den Innenstädten, so Prof. Angela Mensing-de Jong. Daher sind die Erdgeschosszonen, einschließlich des stationären Einzelhandels und der Gastronomie, von der geringeren Anwesenheit der Büroangestellten betroffen. Eine gemischt genutzte Innenstadt bleibt attraktiv und widerstandsfähig gegen Verödung und Niedergang. Unterschiedliche Nutzungen profitieren voneinander. Moderne, hochwertige Büroflächen bleiben gefragt und sind ein zentraler Baustein für ein lebendiges städtisches Leben.

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Finanzierungen jetzt besser planbar

Dank stabiler Zinsen sind Immobilienfinanzierungen wieder besser kalkulierbar. Immobilienkäufer und Bauherren entscheiden sich zunehmend für niedrigere Tilgungssätze, was die Rückzahlung der Darlehen über einen längeren Zeitraum streckt.

Sowohl Zinssatz als auch Tilgungssatz beeinflussen die monatliche finanzielle Belastung bei Immobilienkrediten erheblich. Auf den ersten Blick mag es verlockend erscheinen: Je niedriger die Tilgung, desto geringer die monatliche Rate. Doch Vorsicht ist geboten, denn eine niedrigere Monatsrate verlängert die Laufzeit des Kredits und erhöht die Gesamtkosten durch höhere Zinsbelastungen.

Trotz dieses Effekts wählen Immobilienkäufer derzeit oft eine geringere anfängliche Tilgungsrate. Im Mai 2024 lag der durchschnittliche Tilgungssatz bei 1,72 Prozent, der niedrigste Wert seit Juli 2011. Ein Jahr zuvor, im Mai 2023, betrug er noch 1,87 Prozent und ist seit Jahresbeginn kontinuierlich gesunken. Die Höhe der monatlichen Rate sollte individuell an die finanzielle Situation des Käufers angepasst werden und idealerweise nicht mehr als 35 Prozent des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens ausmachen.

Im Mai erreichte die durchschnittliche Finanzierungsrate für Immobilienkredite mit 1.463 Euro ihren bisherigen Höchststand in diesem Jahr. Im Vergleich dazu lag die Rate im Mai 2023 noch bei 1.505 Euro. Rückblickend auf zwei Jahre betrug die durchschnittliche Finanzierungsrate für ein Eigenheim nur 1.190 Euro, was knapp 20 Prozent unter dem aktuellen Wert liegt. Der Grund dafür ist das seitdem stark gestiegene Zinsniveau.

Der Anteil des Eigenkapitals bei Immobilienfinanzierungen nimmt weiter ab. Im Mai 2024 lag das Verhältnis zwischen dem benötigten Kreditbetrag und dem Beleihungswert der Immobilie bei 87,21 Prozent, im Vorjahr bei 83,47 Prozent und im Mai 2022 bei 79,83 Prozent. Die durchschnittliche Darlehenshöhe betrug im Mai 2024 299.000 Euro. Kreditnehmer bevorzugen aktuell etwas kürzere Zinsbindungsfristen und die Nachfrage nach KfW-Darlehen steigt.

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Sommerhitze: So schützen Sie Ihr Zuhause

Hohe Temperaturen im Sommer können besonders in Großstädten ohne ausreichend Grünflächen zur Belastung werden. Wer nicht die Möglichkeit hat, der Hitze ans Meer zu entfliehen, benötigt effektive Maßnahmen zum Hitzeschutz in den eigenen vier Wänden.

Licht, Luft und Sonne sind essenziell für unser Wohlbefinden. Doch an heißen Sommertagen kann es auch in Nordeuropa unangenehm warm werden. Um dennoch angenehme Raumtemperaturen zu gewährleisten, sollten Häuser und Wohnungen gut gegen die Hitze gerüstet sein.

Eine wesentliche Rolle bei der Wärmedämmung spielt das Dach. Eine gute Dämmung verhindert im Sommer das Eindringen der Hitze und im Winter den Wärmeverlust. Bei einer Dachsanierung ist die Dämmung der Dachflächen von zentraler Bedeutung, ebenso wie die Wahl der Fenster und Verschattungsmöglichkeiten.

Große Dachfenster bieten viel Tageslicht, können jedoch ohne Sonnenschutz zu einer starken Aufheizung der Räume führen. Hitzeschutzmarkisen mit lichtdurchlässigem Gewebe sind ideal, um die Sonnenstrahlen abzuhalten, ohne auf Tageslicht verzichten zu müssen. Dachfensterrollläden bieten umfassenden Schutz, indem sie das Dachgeschoss kühl halten, vollständig verdunkeln und zusätzlich vor Lärm schützen.

Sollten Dämmung und Sonnenschutz nicht ausreichen, können Klimageräte Abhilfe schaffen. Die Stiftung Warentest überprüft regelmäßig die gängigsten Modelle, die zwischen 700 und über 2000 Euro kosten. Nicht alle Geräte kühlen effizient, und die Stromkosten variieren stark. Getestet wurden Split- und Monoblockgeräte, wobei die letzten drei Tests (6/24, 5/23 und 6/22) ausschließlich Splitgeräte umfassten, da Monoblockgeräte eine geringe Effizienz aufweisen. Weitere Informationen finden Sie unter http://www.test.de/Klimageraete-im-Test-4722766-0.

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Kurzzeitvermietung von Wohnraum an Touristen

Nach der Corona-Pandemie hat der Tourismus in Deutschland wieder an Fahrt aufgenommen. Attraktive Großstädte locken mit kulturellen Highlights, während reizvolle Orte in den Bergen und an der Küste mit erholsamen Freizeitmöglichkeiten punkten. Was könnte da näher liegen, als ein Ferienquartier anzubieten?

Die Vermietung von Ferienwohnungen oder -zimmern über Online-Plattformen ist äußerst populär. Obwohl die Mietdauer oft nur wenige Tage umfasst, müssen Anbieter zahlreiche rechtliche Bestimmungen beachten. Mieter benötigen die Zustimmung des Vermieters, wenn sie ihre Wohnung untervermieten wollen. Regelmäßige Überlassung von Wohnraum an Touristen kann als unzulässige Zweckentfremdung betrachtet werden und hohe Bußgelder nach sich ziehen.

Mieter, die ihre Wohnung oder Teile davon an Touristen untervermieten wollen, benötigen die Zustimmung des Vermieters. Manchmal erlauben Hauptmietverträge die Untervermietung, jedoch nicht an wechselnde Gäste. In solchen Fällen muss die Erlaubnis ausdrücklich die Vermietung an Touristen einschließen. Untervermietung ohne Genehmigung stellt eine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten dar, die zu einer Abmahnung oder sogar zur fristlosen Kündigung führen kann.

Regelmäßige Vermietung an Touristen kann den Wohnungsmangel verschärfen und als Zweckentfremdung gewertet werden. Der Europäische Gerichtshof hat entschieden, dass Städte und Gemeinden die dauerhafte Nutzung von Wohnraum für andere Zwecke genehmigungspflichtig machen können. Eine einheitliche Regelung auf Bundesebene existiert jedoch nicht.

Wer dauerhaft mit Gewinnerzielungsabsicht vermietet, muss ein Gewerbe anmelden und Gewerbesteuer zahlen. Die Einnahmen sind grundsätzlich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern. Ist der Vermieter auch der Eigentümer und nutzt die Wohnung selbst, kann möglicherweise Zweitwohnungssteuer anfallen.

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Mietspiegel: Präzisierungen und Neuerungen

Mietspiegel haben angesichts steigender Mieten und begrenztem Wohnraum an Bedeutung gewonnen. Sie dienen der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau und können zur Begründung von Mieterhöhungen genutzt werden.

Der Hauptanwendungsbereich von Mietspiegeln liegt im gesetzlichen Mieterhöhungsverfahren, bei dem Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen können. Zudem sind Mietspiegel eine wichtige Informationsquelle bei der Anwendung der sogenannten Mietpreisbremse in angespannten Wohnungsmärkten, deren Einzelheiten von den Ländern festgelegt werden. Auch bei Neuabschlüssen von Mietverträgen außerhalb des Geltungsbereichs der Mietpreisbremse und bei Änderungen der Miethöhe dienen Mietspiegel als Orientierungshilfe.

Mietspiegel sollen Transparenz auf dem Markt schaffen, indem sie einen Überblick über die ortsübliche Vergleichsmiete geben. Man unterscheidet zwischen einfachen und qualifizierten Mietspiegeln. Seit einer Reform des Mietspiegelrechts, die am 1. Juli 2022 in Kraft trat, sind Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern verpflichtet, qualifizierte Mietspiegel zu erstellen. Diese Reform legte auch die methodischen Anforderungen an qualifizierte Mietspiegel fest, um eine rechtssichere und wissenschaftlich fundierte Darstellung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu gewährleisten.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach gesetzlicher Definition aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden.

Zur weiteren Stärkung des qualifizierten Mietspiegels wurde im Koalitionsvertrag festgelegt, dass für Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern einfache Mietspiegel nicht mehr ausreichen und qualifizierte Mietspiegel verpflichtend werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete soll künftig aus den üblichen Entgelten der letzten sieben Jahre gebildet werden. Derzeit werden konkrete Handlungsempfehlungen zu den geplanten Änderungen erarbeitet.

Herausforderungen für die Wohnungswirtschaft durch eine alternde Gesellschaft

Die wachsende Zahl älterer Menschen stellt die Wohnungswirtschaft vor große Herausforderungen, insbesondere hinsichtlich der Bereitstellung bezahlbaren und altersgerechten Wohnraums. Themen wie barrierefreies Wohnen und Service-Wohnen für Seniorinnen und Senioren rücken dabei in den Fokus.

Die Altersstruktur der deutschen Bevölkerung hat sich in den vergangenen siebzig Jahren stark verändert. Laut dem Statistischen Bundesamt war 1950 noch jeder Zehnte 65 Jahre oder älter. Im Jahr 2021 ist dieser Anteil auf über ein Fünftel gestiegen. Gleichzeitig sank der Anteil der unter 15-Jährigen von 23 Prozent im Jahr 1950 auf 14 Prozent im Jahr 2021. Der Anteil der Personen im erwerbsfähigen Alter blieb hingegen relativ konstant und machte auch 2021 mit 64 Prozent den größten Teil der Bevölkerung aus.

Eine vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) geförderte Studie zeigt, dass bisher zu wenig Strategien für die Versorgung älterer Menschen mit altersgerechtem Wohnraum entwickelt wurden.

Ein zentraler Hebel, um die Versorgung älterer Menschen mit altersgerechtem Wohnraum zu gewährleisten, ist die Verzahnung verschiedener Handlungsfelder. Wohnungsunternehmen sollten Mieterinnen und Mieter für das Wohnen im Alter sensibilisieren, ein entsprechendes Wohnungsangebot bereitstellen und dieses gezielt für ältere Menschen vermarkten. Zudem sollten ältere Menschen bei der Vermietung besonders berücksichtigt werden.

Durch die Bereitstellung von Ansprechpartnern können Wohnungsunternehmen die Kommunikation mit älteren Menschen verbessern und deren Anliegen besser berücksichtigen. Bei vielen Aufgaben können auch Dienstleister und Kooperationspartner unterstützen, beispielsweise im Bereich sozialer Angebote im Quartier.

Ein gutes, altersgerechtes Wohnungsangebot kommt nicht nur den älteren Menschen zugute, sondern kann auch Bewegung in den Wohnungsmarkt bringen. Ältere Menschen machen oft große Wohnungen frei, die dann jungen Familien mit Kindern oder Wohngemeinschaften zur Verfügung stehen.

Glasfaser: Der Stand der Digitalisierung in Deutschland

Verfügen Sie über einen Glasfaseranschluss? Dann gehören Sie zu den glücklichen 30 Prozent der Deutschen, die Zugang zu schnellem Internet haben – auch wenn noch nicht alle tatsächlich angeschlossen sind. Doch wie steht es insgesamt um die Digitalisierung in Deutschland?

Im August 2022 haben das Bundesdigitalministerium und die Bundesregierung erstmals eine eigene Digitalstrategie verabschiedet, um zentrale Maßnahmen zur Digitalisierung umzusetzen. Seitdem ist einiges passiert: Gigabit-Anschlüsse sind für 74 Prozent der Haushalte verfügbar, und fast ein Drittel der Haushalte kann auf Glasfaseranschlüsse zugreifen. Innerhalb eines Jahres ist die Verfügbarkeit von Glasfaser um 50 Prozent gestiegen.

Die Digitalisierung fördert Bildung und Qualifizierung, verbessert effiziente Verwaltungsprozesse, reduziert Bürokratie und verändert die Arbeitswelt. Ein Ausbau der Digitalisierung würde das Leben vieler Menschen erleichtern – ob bei der Beantragung eines neuen Personalausweises, der Ummeldung des Wohnsitzes, der An- und Abmeldung eines Autos oder der Einreichung eines Bauantrags.

Deutschland hat eine der höchsten 5G-Abdeckungen in Europa. Millionen Bürger nutzen bereits das elektronische Rezept und profitieren vom digitalen Deutschlandticket, das über Tarifgrenzen hinweg gilt. Die elektronische Patientenakte wird ab dem 15. Januar 2025 als Opt-Out-Anwendung eingeführt.

Im weltweiten Vergleich ist Deutschland jedoch nicht führend. Südkorea hat mit 89 Prozent den höchsten Glasfaseranteil aller OECD-Länder, gefolgt von Japan, Island, Spanien und Schweden. Deutschland liegt mit einem Glasfaseranteil von etwa zehn Prozent auf Platz 36 im Länderranking.

Die Bundesregierung hat sich im Rahmen ihrer Gigabitstrategie das Ziel gesetzt, Deutschland bis 2030 flächendeckend mit Glasfaser zu versorgen. Laut der 6. Gigabit 2024 Studie wird es Mitte 2024 in Deutschland 45,9 Millionen Haushalte mit Glasfaseranschluss geben – über zwei Millionen mehr als Ende 2023.