Finanzierung: Bauzinsen könnten weiter steigen

Wie eng alles mit allem zusammenhängt, zeigen einmal mehr die erschütternden Ereignisse in der Ukraine. Gas-, Öl und Rohstoffpreise, Materialkosten, Inflationsrate und Zinsen beeinflussen sich gegenseitig. Führende Finanzexperten erwarten steigende Bauzinsen.

Die Hauptaufgabe der Europäischen Zentralbank (EZB) ist die Sicherung der Preisniveaustabilität in der Eurozone. Als Hüterin der Währung ist die EZB zusammen mit den Zentralbanken der europäischen Staaten die Refinanzierungsquelle der Kreditinstitute. Sie bestimmt die Geldpolitik für das Euro-Währungsgebiet.

Die Entscheidungen der EZB haben direkten Einfluss auf die Baufinanzierung. Wegen der aktuellen Rahmenbedingungen strafft die Europäische Zentralbank derzeit ihre Geldpolitik. Dabei befindet sich die Zinsentwicklung in einem Spannungsfeld zwischen hohem Inflationsdruck einerseits und gedämpften wirtschaftlichen Aussichten andererseits.

Zinswende zeichnet sich ab

Die EZB-Chefin Christine Lagarde erwartet für 2022 eine Inflationsrate von 5,1 Prozent und für 2023 von 2,1 Prozent. Eine schnellere Reduzierung der Anleihekäufe als geplant soll dem entgegenwirken. Ein erster Zinsschritt wird frühestens Ende dieses oder Anfang nächsten Jahres erwartet. Ein massives Gegensteuern wie in den USA zeichnet sich derzeit nicht ab. Wegen der großen Unsicherheiten durch den Ukraine-Krieg behält sich die EZB-Chefin maximale Flexibilität vor. Der Spielraum für mögliche Zinserhöhungen ist überdies begrenzt, weil davon auch die am stärksten verschuldeten Euro-Länder betroffen wären. Die Notenbank will sich offensichtlich Zeit nehmen für die Zinswende.

Das gilt jetzt für Baufinanzierungen

Verbraucher, die eine Immobilienfinanzierung planen, müssen mit schwankenden Kursen rechnen. Langfristig gehen Experten von steigenden Zinsen aus. Für Anschlussfinanzierungen und Umschuldungen ist der Zeitpunkt jetzt noch günstig. Die Erwartung einer Zinswende in Europa wird bei Immobilientransaktionen nach und nach eingepreist werden.

(Foto: © Alexander Stein, Pixabay)

Energieversorgung ohne russisches Erdgas

Der Krieg in der Ukraine schockiert die westliche Welt. Viele Diskussionen drehen sich jetzt um die Sicherheit der deutschen Energieversorgung und die hohe Abhängigkeit von Gas, Öl und Kohle. Was bedeutet das für die private Energieversorgung im Eigenheim oder in der Mietwohnung?

Deutschland ist bei der Energieversorgung – wie ganz Europa – in einem hohen Maße auf Importe angewiesen. Über 70 Prozent der in Deutschland benötigten Energie kommt aus dem Ausland. Mit Blick auf die Energieeffizienz und erneuerbare Energien besteht besonderer Handlungsbedarf. Darin liegt jetzt auch eine Chance, sich von importierten fossilen Energieträgern unabhängiger zu machen.

Die neue Studie des Wuppertal Instituts hat ergeben: Die Wärmeversorgung der Gebäude in Deutschland ließe sich bis 2035 vollständig auf erneuerbare Energien umstellen. Die kurzfristigen Alternativen bei der Beheizung der Gebäude seien zwar begrenzt, mittelfristig aber groß.

Ein Arbeitspapier des Berliner Klimaforschungsinstituts MCC beleuchtet, wie sich ein kurzfristiger Ausfall russischer Energie auswirken würde. Je nach Preisszenario könnten auf einen durchschnittlichen Haushalt Mehrkosten von 800 bis 2500 Euro pro Jahr zukommen.

Handlungsempfehlungen des Instituts für Techno-ökonomische Systemanalyse zeigen, in welchem Umfang und auf welche Art sich der Wegfall russischer Erdgasimporte kompensieren lässt.

Ein vollständiger Lieferstopp russischen Erdgases ließe sich nicht innerhalb weniger Tage vollständig kompensieren. Durch Einsparungen könnte kurzfristig auf etwa ein Drittel des nach Deutschland gelieferten Erdgases aus Russland verzichtet werden. Mittelfristig wäre ein Importstopp in wenigen Monaten handhabbar, aber ambitioniert. Die Energieversorgung für den nächsten Winter kann gesichert werden. Notwendig wären allerdings Einschränkungen bei der Nachfrage. Eine intensivere Nutzung von verflüssigtem Erdgas (LNG) ist ebenso erforderlich wie eine staatlich geregelte Vorratsspeicherung von Erdgas. Die Durchführung von Energieeinsparmaßnahmen von Gebäuden muss weiter forciert werden, der Austausch von Gasheizungen durch Wärmepumpen muss zu beschleunigt werden.

(Foto: © CapeCom, Pixabay)

Der Besuch im Notariat schließt den Verkaufsprozess einer Immobilie ab. Der Notar oder die Notarin beurkundet den Verkauf beziehungsweise Kauf von Grundbesitz und sorgt für die notwendigen Eintragungen beim Grundbuchamt. Ohne die Beurkundung wäre der Kaufvertrag nicht gültig.

Wenn sich die Vertragsparteien des Immobiliengeschäftes über die wichtigsten Modalitäten wie etwa Kaufpreis, Übergabezeitpunkt und Umfang des Verkaufsgegenstandes verständigt haben, macht der Notar die Absprachen mit Hilfe des Notarvertrags amtlich. Oft leistet eine erfahrene Immobilienmaklerin oder ein Immobilienmakler im Vorweg praktische Unterstützung – nicht nur im Einigungsprozess, sondern auch bei der Beantwortung offener organisatorischer oder rechtlicher Fragen.

Der Notar oder die Notarin bespricht, meist durch den Käufer oder die Maklerin beauftragt, zunächst die Vorstellungen beider Parteien und berät sie über die Umsetzung. Diese umfasst die Prüfung des Grundbuches auf mögliche Belastungen. So muss beispielsweise die Übernahme eines Nießbrauchsrechtes durch den Käufer zwingend im Vorfeld geklärt werden. Auch mögliche Wegerechte für Nachbarn oder sogenannte Leitungsrechte für Versorgungseinrichtungen haben eine wichtige Bedeutung für Kaufende. Diese müssen in der Regel übernommen werden und können nicht aus dem Grundbuch gelöscht werden.

Der Notar erstellt einen Vertragsentwurf, welcher die Rechte und Pflichten beider Parteien abbildet. Die Beurkundung des Kaufes erfolgt in der Regel in Anwesenheit aller Beteiligten. Nach der Verlesung des Vertrags unterzeichnen die Vertragsparteien den Vertrag.

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrages leitet der Notar oder die Notarin die notwendigen Schritte zur Abwicklung des Geschäfts ein. Dazu gehören unter anderem die Eigentumsübertragungsvormerkung im Grundbuch, Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen oder Löschungsunterlagen für die Bank und schließlich die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer. Erst nach der Bezahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbssteuer beim Finanzamt kann der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen und der Eigentumswechsel vollzogen werden.

Bauen ist das letzte Abenteuer in einer hoch zivilisierten Welt, sagen gestandene Fachleute und erfahrene Bauherren. Zwischen Planung und fertigem Haus liegen etliche Zwischenschritte, die über das Gelingen des Projektes und den Preis entscheiden. Erfahren Sie, welche Möglichkeiten es gibt, das Ergebnis und die Kosten positiv zu beeinflussen.

Ob Fertig- oder Architektenhaus – es kommt entscheidend darauf an, sich über den eigenen Bedarf klar zu werden. Das zahlt sich auch bei der Finanzierung und im Bauprozess aus. Wichtige Kostenfaktoren sind Bauzeit, Wohnfläche, Baukörperform sowie das passende Energiekonzept. Wer Materialien und Ausstattung geschickt auswählt, kann beim Bauen viel Geld sparen, ohne Einbußen beim Wohnkomfort oder bei der Gestaltung machen zu müssen.

Stiftung Warentest bietet den umfangreichen Ratgeber „Günstig bauen“ an. Auf 224 Seiten informiert das Buch für 34,90 Euro darüber, wie man ein eigenes Haus gut und kostengünstig baut. Auch die Nebenkosten kommen nicht kurz. Die Kosten für Gutachten, Fachplaner, Energieberatung oder Architektenhonorar können einen deutlichen Anteil an den Gesamtbaukosten ausmachen.

Änderungen der ursprünglichen Pläne während der Bauphase sind oft ein kostentreibender Faktor. Beim Kauf eines Fertighauses können beträchtliche Zusatzkosten entstehen, wenn man von der Standardversion abweicht. Das größte Sparpotenzial liegt in der Größe des Hauses. Man sollte sich daher kritisch fragen, welche Raumgrößen wirklich benötigt werden. Viel sparen kann man auch durch die Form des Gebäudes. Schlichte, geradlinige Baukörper sind mit weniger Arbeits-, Material- und Energieaufwand verbunden als solche, die Rücksprünge, Erker oder Dachgauben aufweisen.

An der Qualität des Materials sollte man nach Möglichkeit nicht sparen. Ansonsten ist mit langfristigen Mehrkosten zu rechnen durch vorzeitige Reparaturen oder schnellere Abnutzung. Nachhaltige Materialien sind nicht nur im Hinblick auf die Umwelt empfehlenswert, sondern wirken sich langfristig auch positiv auf den Wiederverkaufswert des Hauses aus.

Die vergangenen Frühjahrsstürme haben es wieder deutlich gezeigt – die Natur ist nicht beherrschbar. Umso wichtiger ist es, die richtige Vorsorge zu treffen und mögliche Schäden finanziell abzusichern.

Die Wohngebäudeversicherung ist ein wichtiger Schutz für Hauseigentümer. Sie ersetzt Schäden durch Sturm und Hagel, wenn Sturm mit versichert ist. Die Versicherung zahlt für abge-deckte Dächer, abgeknickte Schornsteine oder Schäden am Haus durch umgestürzte Bäume aber nur, wenn ein Sturm mindestens Windstärke acht erreicht hat. Der zusätzliche Schutz durch eine Elementarversicherung gegen sogenannte Naturgefahren wie Überschwemmungen, Erdrutsche, Lawinen oder Erdbeben wird immer wichtiger. Wetterexperten rechnen damit, dass schwere Unwetter zunehmen.

Welche Versicherungen außerdem wichtig sind, hängt von der individuellen Lebenssituation ab. In Deutschland geben die Haushalte jedes Jahr durchschnittlich 1.500 Euro, also rund 125 Euro monatlich für Versicherungsverträge aus. Nicht mitgerechnet sind dabei die Beiträge zu Lebens- und Rentenversicherungen oder zur privaten Pflege- und Krankenversicherung. Stiftung Warentest hat Gründe analysiert, die es sinnvoll machen, die eigenen Versicherungen regelmäßig zu überprüfen.

Neue Lebenssituation: Immer, wenn wesentliche Änderungen im Leben eintreten, wird es Zeit zu prüfen, ob die abgeschlossenen Versicherungen noch ausreichen, also etwa beim ersten Job, bei der Geburt eines Kindes, dem Hauskauf oder zum Rentenbeginn.

Geld sparen bei besserer Leistung: Neue Verträge bieten oftmals bessere Leistungen. Zum Beispiel bieten Privathaftpflichtverträge von heute oftmals einen viel größeren Schutzumfang und sind manchmal gleichzeitig günstiger.

Faustformel: Jede und jeder sollte sich den größtmöglichen Schaden vorstellen, den eine Versicherung abdecken würde. Wenn dieser Schaden nicht aus eigener Tasche zu finanzieren wäre, ist die Versicherung sinnvoll.

Alljährlich erstellt der Rat der Immobilienweisen das Frühjahrsgutachten für die Immobilienbranche. Darin werden Zustand und Zukunft sowie die Entwicklung der Teilsegmente des Immobilienmarktes beleuchtet: Wohn- und Gewerbeimmobilien, Hotel-, Büro und Logistik sowie Unternehmens- und Hotelimmobilien.

Das gerade erschienene, aktuelle Gutachten sieht Gefahren für den Bereich Handel und Hotel, während der Wohnsektor, insbesondere die Nachfrage nach größeren Wohnungen, weiter wächst.

Die Mieten für Wohnungen im Bestand sind im Jahr 2021 weiter gestiegen und haben durchschnittlich 8,46 Euro pro Quadratmeter pro Monat erreicht. Der Anstieg war mit plus 3,7 Prozent ähnlich dynamisch wie im Vorjahr. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen haben ihren Anstieg im Jahr 2021 weiter beschleunigt. Im bundesweiten Mittel sind sie im Vergleich zu 2020 um 14,3 Prozent auf 3.140 Euro pro Quadratmeter im Monat gestiegen. Eine Kurzfassung des Gutachten finden Sie unter: www.zia-deutschland.de/wp-content/uploads/2022/02/Fruhjahrsgutachten-2022-kurz.pdf.

Der Handel und die damit verbundenen Immobilienunternehmen blicken in eine Zukunft mit großen Unsicherheiten. Insolvenzen, Filialschließungen und Entlassungen wirken sich auf die Innenstädte aus. Zukunftsfähige Innenstädte brauchen neue Mobilitätskonzepte und einen vielfältigen Nutzungsmix aus Wohnen, Bildung, Kultur, Handwerk, Kleingewerbe und Kommunikation.

Die Bauwirtschaft bildet nach wie vor eine verlässliche Stütze der Branche, ohne jedoch für zusätzliche Impulse gesorgt zu haben. Die Materialknappheit in der Branche dürfte im Laufe des Jahres 2022 überwunden sein, sodass sich die Bautätigkeit vor allem im Wohnungsbau nun weiter dynamisch entwickeln kann.

Beim Neubau von Wohnungen überstieg die Zahl der Fertigstellungen 2020 mit 306.000 Wohnungen erstmals seit 20 Jahren wieder die Schwelle von 300.000. Auch in den nächsten Jahren dürfte der Neubau weiter steigen. Die Zielmarke von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr dürfte in dieser Legislaturperiode aber kaum erreichbar sein.

Mit Beginn des neuen Jahres kam Bewegung in die Kapitalmärkte: Viele Kreditinstitute haben die Zinsen für Baufinanzierungen angehoben. Die Entwicklung der Inflationsrate wirkt zinstreibend und weckt besonders in Deutschland uralte Erinnerungen. Fachleute rechnen nicht damit, dass die Zinsen für Immobilienfinanzierung wieder auf das Allzeittief des Jahres 2020 zurückgehen werden.

Im Gegenteil, die Zinsen könnten weiter steigen. Dafür sprechen verschiedene Gründe: Die 10-jährige Bundesanleihe, die über zweieinhalb Jahre negativ verzinst war, könnte im laufenden Jahr wieder positiv vergütet werden, was die Bauzinsen direkt beeinflussen würde. Das wäre zwar gesund für das Wirtschaftssystem, aber preissteigernd für Immobilienfinanzierungen. Wenn außerdem die Inflationsraten nicht deutlich zurückgehen, obwohl die Sondereffekte durch die Pandemie abnehmen, steigt der Druck auf die Europäische Zentralbank EZB, ihre Geldpolitik zu überprüfen. Eine restriktivere Geldpolitik würde die Baufinanzierungszinsen ebenfalls steigen lassen. Zudem hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) gerade angekündigt, die Anforderungen an die Banken in Bezug auf ihre Kapitalpuffer bei Baufinanzierungen zu erhöhen.

Bei weiter steigenden Immobilienpreisen und höheren Zinsen für die Finanzierung werden viele Käuferinnen und Käufer in der nächsten Zeit an ihre Belastungsgrenze kommen. Mit drastisch steigenden Zinsen rechnet die Finanzbranche allerdings nicht. Immobilieninteressent:innen sollten jetzt zwar nichts übereilen, ihre Entscheidung aber auch nicht unnötig aufschieben, wenn sie ein geeignetes Objekt gefunden haben.

Damit die monatliche Finanzierungsrate bezahlbar bleibt, versuchen Darlehensnehmer schon jetzt mit einer geringeren Tilgung gegenzusteuern, erhöhen damit aber die Dauer, in der sie das Darlehen zurückzahlen. Für Immobilienverkäuferinnen und -verkäufer gilt: Die Immobilienpreise werden voraussichtlich nicht mehr ganz so schnell steigen wie bisher.

Völlig überraschend hat das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz die noch von der alten Regierung initiierte Förderung für energieeffizientes Bauen und Sanieren gekippt. Als Grund nennt das Ministerium die klimapolitische Fehlsteuerung der letzten Jahre. Notwendige Anpassungen seien versäumt worden.

Die Regierung will möglichst schnell eine neue klimapolitisch ambitionierte, ganzheitlich orientierte Förderung einführen. Unter Beteiligung des Bau- und des Finanzministeriums soll die Förderung für Neubauten und die energetische Gebäudesanierung zügig wieder auf-genommen werden – allerdings unter völlig neuen Voraussetzungen.

Nicht betroffen vom Programmstopp ist die vom BAFA umgesetzte BEG-Förderung von Einzelmaßnahmen in der Sanierung wie beispielsweise der Heizungstausch. Endgültig eingestellt wird die Neubauförderung des Effizienzhauses 55. Diese Förderung wäre ohnehin En-de Januar dieses Jahres ausgelaufen, unter anderem auch deshalb, weil Neubauten fast ausnahmslos diesen Standard erfüllen. Der EH55-Standard soll der gesetzliche Mindeststandard im Neubau werden. Über die Neubauförderung für EH40-Neubauten soll zügig entschieden werden – auch vor dem Hintergrund der zur Verfügung stehenden Mittel anderer Programme.

Bundesregierung und KfW prüfen für die Übergangszeit bis zur Neuregelung der Förderung ein Darlehensprogramm, das Kredite für diejenigen Antragsteller anbietet, deren Anträge vorliegen, aber nicht mehr bewilligt werden. Damit sollen etwaige Härtefälle bei privaten Bauherren nach Ende der Förderung vermieden werden.

Die Reaktionen auf diese Entscheidung waren unterschiedlich und reichten von „Katastrophe für alle“ (Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW), „Förderstopp bedeutet Baustopp“ (BFW Bundesverband) über „eine ausführliche Prüfung der bestehenden und geplanten Förderprogramme für Neubauten ist sinnvoll“ (Bundesverband Erneuerbare Energie e.V. ) bis „Nackenschlag für die energetische Sanierung“ (ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.). Für welche Projekte sich die neu konzipierte Förderung zukünftig besonders lohnt, ist derzeit noch nicht absehbar.

Die Qualifizierung der Immobilienberufe geht in großen Schritten weiter voran. Immobilieneigentümer und -käufer:innen sollen sich darauf verlassen können, dass Immobilienverwalter und -makler:innen über nachgewiesene rechtliche, kaufmännische und technische Kenntnisse verfügen. Dafür gibt es jetzt neue Regelungen:

Die Prüfungsordnung für zertifizierte Verwalter (ZertVerwV) ist im Dezember 2021 in Kraft getreten. Diese zivilrechtliche Regelung gilt ausschließlich für WEG-Verwalter. Nach den Plänen der neuen Regierung soll eine gewerberechtliche Regelung für WEG- und Miet-Verwalter sowie für Immobilienmakler folgen. Beide Vorhaben werden von Berufsverbänden und Organisationen seit langem gefordert, werten die Dienstleistung auf und dienen dem Verbraucherschutz.

Mit dem Inkrafttreten der Zertifizierten-Verwalter-Prüfungsordnung haben Wohnungseigentümergemeinschaften erstmals ab Dezember 2022 einen Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

Grundlage der Zertifizierten-Verwalter-Prüfungsordnung ist das neue WEG, in dem es heißt (§ 26a Abs.1 WEG): „Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.“

Personen, die über entsprechende Qualifikationen wie den Abschluss Geprüfte/r Immobilienfachwirt/in verfügen, dürfen sich ebenfalls als zertifizierte Verwalter bezeichnen. Verwalter:innen, die bei Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes am 1.12.2020 bereits bestellt waren, gelten bis zum 1.6.2024 in den konkreten Gemeinschaften als zertifizierte Verwalter.

Zur Ausübung des Maklerberufes ist in Deutschland weder Examen noch Meisterbrief erforderlich. Das soll sich ändern, die Koalition plant eine Berufszulassung für Immobilienmakler mit Sachkundenachweis.

Unsere Städte bauen sich um. Sie befinden sich gerade im Übergang, um den neuen Anforderungen an Mobilität und Verkehr zu entsprechen. Neue Konzepte werden erprobt, alte Gewohnheiten kommen auf den Prüfstand. Nicht mehr das Auto, sondern die Lebensqualität der Menschen soll den Ausschlag bei der Stadtplanung geben.

Unter der Überschrift „Parkgebühren sind keine Abzocke“, vertrat Martina Hertel vom Deutschen Institut für Urbanistik im Tagesspiegel aus Berlin ihren Standpunkt: „Autos sind und bleiben Platzfresser“, sagt sie. Die Blockade des öffentlichen Raums durch Pkw sollte höher bepreist werden, die Einnahmen könnten Kommunen in den Ausbau umweltfreundlicher Mobilität stecken.

Der Platzbedarf für parkende Autos ist ständig gestiegen.

Nicht nur jedes einzelne neu zugelassene Auto ist in den vergangenen Jahren viel größer geworden, auch die Gesamtzahl der in Deutschland zugelassenen Pkw ist von 42,3 Millionen im Jahre 2011 auf 48,25 Millionen zu Beginn des Jahres 2021 gestiegen. Die Bevölkerung ist in der gleichen Zeit nur um knapp drei Millionen Menschen gewachsen.

Wie knapp der Platz ist, spüren Autofahrer, wenn sie einen Parkplatz in der Stadt suchen. Die Knappheit spiegelt sich in den Parkplatzgebühren allerdings nicht wider. Weil der öffentliche Raum wird kaum bewirtschaftet wird, ist den meisten das Parken im Parkhaus zu teuer. Ergebnis: Parkhäuser sind überwiegend nur zur Hälfte ausgelastet.

Die Verkehrswende wird möglich, „wenn attraktive alternative Angebote zum privaten Auto geschaffen und zusätzlich Regelungen für den motorisierten Individualverkehr eingeführt werden“, sagt Dr. Martin Kagerbauer vom Karlsruher Institut für Technologie. Dazu beitragen können beispielsweise sogenannte Ridepooling-Angebote, die gerade in Hamburg getestet wurden. Das System schließt die Lücke zwischen Taxi und ÖPNV. Ein Algorithmus sorgt dafür, dass Nutzerinnen und Nutzer mit einem ähnlichen Fahrtziel gemeinsam in einem Fahrzeug befördert werden. Fahrgäste können flexibel unterwegs zu- und aussteigen. Wer mitfahren will, ordert das Fahrzeug per Handy-App.