Wie man den Verkaufspreis einer Immobilie ermittelt

Den Wert einer Immobilie nach dem „Gefühl“ oder einer groben Schätzung zu bestimmen, ist riskant. Doch wie lässt sich der tatsächliche Verkaufswert einer Immobilie feststellen? Und wer ist dafür der richtige Ansprechpartner?

Grundsätzlich steht es jedem Eigentümer frei, den Verkaufspreis seiner Immobilie selbst festzulegen. Oft orientieren sich Eigentümer an kürzlich erfolgten Verkäufen in der Nachbarschaft. Dabei ist jedoch Vorsicht geboten: Keine Immobilie gleicht der anderen. Ein zu niedrig angesetzter Preis bedeutet finanzielle Einbußen, ein zu hoher schreckt Interessenten ab.

Ein realistischer Startpreis ist entscheidend für einen erfolgreichen Verkauf. Doch wie findet man diesen? Auf dem Immobilienmarkt orientiert sich der Angebotspreis in der Regel am sogenannten Verkehrswert. Dieser kann auf drei verschiedenen Wegen ermittelt werden: dem Vergleichswertverfahren, dem Sachwertverfahren und dem Ertragswertverfahren. Der Verkehrswert entspricht häufig, aber nicht zwingend, dem später erzielten Kaufpreis.

Zahlreiche Immobilienportale bieten Online-Bewertungen an, die den Immobilienwert angeblich „in wenigen Minuten“ ermitteln. Solche Schnellbewertungen sind jedoch nur als grobe Orientierungshilfe geeignet.

Ein kurzer Überblick über die gängigen Bewertungsmethoden:
Beim Vergleichswertverfahren werden ähnliche Immobilien in vergleichbarer Lage und Ausstattung herangezogen und mit der aktuellen Marktlage abgeglichen.
Das Sachwertverfahren kommt zum Einsatz, wenn es keine vergleichbaren Immobilien in der Region gibt. Hierbei werden Bodenwert und Wiederherstellungskosten berechnet.
Das Ertragswertverfahren ist für vermietete oder verpachtete Objekte gedacht. Hierbei spielen vor allem die erzielbaren Mieteinnahmen eine Rolle.

Die Ermittlung des Verkehrswerts ist nicht nur beim Verkauf wichtig, sondern auch bei Erbschaften, Scheidungen oder nach umfassenden Renovierungen. Eigentümer kennen ihre Immobilie meist gut, wissen, was sie investiert haben und welchen Kaufpreis sie einst zahlten. Dennoch empfiehlt es sich, einen Fachmann mit der Wertermittlung zu beauftragen, bevor das Objekt auf dem Markt angeboten wird.