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Zuletzt aktualisiert: 1. September 2026 · Lesezeit: ca. 12 Minuten · Autor: R.E. Immo GmbH

Wie wechsle ich meinen Hausverwalter in Baden-Württemberg?

Als einzelner Wohnungseigentümer können Sie den Verwalter einer WEG nicht allein wechseln. Über die Abberufung des bisherigen und die Bestellung eines neuen Verwalters entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft. In Baden-Württemberg gilt dafür wie im übrigen Deutschland das Wohnungseigentumsgesetz: Seit der WEG-Reform 2020 kann die Gemeinschaft ihren Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG). Der bisherige Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.

Der Verwalterwechsel erfolgt im Kern in fünf Schritten:

1. Bestehenden Verwaltervertrag und relevante Fristen prüfen
2. In der Regel drei vergleichbare Angebote neuer Verwaltungen einholen
3. Eigentümerversammlung mit mindestens dreiwöchiger Einladungsfrist und konkreter Tagesordnung vorbereiten
4. Abberufung, Vertragskündigung, Bestellung der neuen Verwaltung und Abschluss des neuen Verwaltervertrags getrennt beschließen
5. Unterlagen, Konten, Rücklagen und laufende Vorgänge geordnet übergeben

Seit dem 1. Dezember 2023 gehört grundsätzlich auch die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Die folgende Anleitung erklärt jeden Schritt sowie die Herausgabe- und Abrechnungspflichten der bisherigen Verwaltung.

Hinweis: Dieser Ratgeber gibt einen praxisorientierten Überblick und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei strittigen Verwalterwechseln empfiehlt sich die Begleitung durch einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Wann sich ein Verwalterwechsel wirklich lohnt

Nicht jeder Konflikt mit der amtierenden Verwaltung rechtfertigt einen Wechsel. Der Aufwand für die Beschlussvorbereitung, die Übergabe und die Eingewöhnung dauert in der Praxis sechs bis neun Monate. Bevor die WEG diesen Weg einschlägt, sollten klare Signale vorliegen. Drei davon tauchen in der Beratungspraxis am häufigsten auf.

Strukturelle Untätigkeit. Schadensmeldungen bleiben unbearbeitet, Instandhaltungsbeschlüsse werden nicht umgesetzt, Anfragen einzelner Eigentümer bleiben unbeantwortet. Wenn der Verwaltungsbeirat dreimal in Folge erinnern muss, ist das kein Einzelfall mehr, sondern ein Strukturproblem.

Fehlende oder verspätete Jahresabrechnung. Die Jahresabrechnung sollte spätestens drei bis sechs Monate nach Ende des Wirtschaftsjahrs vorliegen. Wer regelmäßig erst kurz vor der nächsten Versammlung abrechnet, verstößt gegen die Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Das BayObLG hat eine Vorlage erst nach acht Monaten als verspätet eingestuft (ZWE 2000, 38–39).

Intransparente Kommunikation und mangelnde Erreichbarkeit. Kein Notfallservice außerhalb der Geschäftszeiten, kein digitaler Zugriff auf Dokumente, keine zeitnahe Rückmeldung auf Schadensmeldungen – das sind harte Service-Lücken, die in der heutigen Praxis nicht mehr akzeptiert werden müssen.

Daneben gibt es weichere Auslöser wie Preiserhöhungen ohne nachvollziehbare Begründung, häufige Wechsel des persönlichen Ansprechpartners oder das Fehlen einer Zertifizierung nach § 26a WEG. Jeder dieser Punkte allein begründet noch keinen Wechselbedarf – in Kombination jedoch sehr wohl.

Rechtliche Grundlage: § 26 WEG und die Abberufung jederzeit

Die zentrale Vorschrift für jeden Verwalterwechsel ist § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG. Der Wortlaut ist eindeutig: „Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.“ Vor der WEG-Reform konnte die Abberufung auf einen wichtigen Grund beschränkt werden. Seitdem genügt eine einfache Mehrheit der in der Eigentümerversammlung abgegebenen Stimmen – Gründe müssen nicht angegeben werden.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Abberufung und Vertragskündigung. Die Abberufung beendet das organschaftliche Verwalteramt sofort. Der schuldrechtliche Verwaltervertrag mit seinen Vergütungs- und Leistungspflichten besteht hingegen weiter, höchstens jedoch sechs Monate. Wer beide Akte in der Versammlung nicht klar als getrennte Beschlüsse fasst, riskiert vermeidbare Zahlungspflichten und Streit über die Übergangsphase.

Eine außerordentliche Vertragskündigung aus wichtigem Grund nach § 626 BGB beendet auch die sechsmonatige Restlaufzeit – etwa bei nachgewiesener Veruntreuung, beharrlicher Untätigkeit oder bei einem Vertrauensverlust, der eine Fortsetzung unzumutbar macht. Hier ist der Beschluss inhaltlich zu begründen.

Der Ablauf des Verwalterwechsels in fünf Schritten

Ein sauberer Wechsel folgt einer festen Reihenfolge. Wer einen Schritt überspringt – etwa die Vergleichsangebote oder die formgerechte Einladung – riskiert die Anfechtbarkeit der Beschlüsse innerhalb der Monatsfrist nach § 45 WEG.

Schritt 1: Bestehenden Verwaltervertrag und Kündigungsfristen prüfen

Bevor die WEG überhaupt einen neuen Verwalter sucht, lohnt sich der Blick in den laufenden Verwaltervertrag. Die ordentliche Kündigungsfrist beträgt branchenüblich drei bis sechs Monate; die Bestelldauer liegt nach § 26 Abs. 2 WEG bei höchstens fünf Jahren, bei der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum bei drei Jahren. Notieren Sie das genaue Ende des aktuellen Vertrags und prüfen Sie, ob Sondervereinbarungen zur Kontoführung, Honoraranpassung oder Übergabe getroffen wurden.

Schritt 2: Mindestens drei Vergleichsangebote einholen

Die Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung verlangt, dass die WEG die Bestellung nicht aus dem Bauch heraus trifft. In der Praxis hat sich eine Mindestzahl von drei Vergleichsangeboten etabliert. Vergleichen Sie nicht nur den monatlichen Pauschalpreis pro Einheit, sondern auch:

• Versicherungssummen der Vermögensschaden- und Vertrauensschadenhaftpflicht
• Mitgliedschaft im VDIV oder BVI (Verband der Immobilienverwalter)
• Bereitschaft zur kostenlosen Kontoführung pro Objekt
• Notfall-Erreichbarkeit außerhalb der Geschäftszeiten
• Digitale Werkzeuge (App für Schadenmeldungen, digitale Eigentümerversammlung)
• Zertifizierung nach § 26a WEG

Die R.E. Immo GmbH etwa führt eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung über 1.000.000 Euro und eine Vertrauensschadenversicherung über 2.000.000 Euro – beides Beträge, die für die Schadensregulierung im Ernstfall den Unterschied machen.

Schritt 3: Eigentümerversammlung einberufen

Grundsätzlich beruft der amtierende Verwalter die Eigentümerversammlung ein. Nach § 24 Abs. 2 WEG muss er dies auch tun, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen verlangt. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, kann die Versammlung nach § 24 Abs. 3 WEG auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden.

Die Einladung muss in Textform erfolgen und mindestens drei Wochen vor dem Termin zugehen (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG). Die Tagesordnung muss die geplanten Beschlüsse so präzise benennen, dass eine begründete Abstimmungsentscheidung möglich ist – schwammige Punkte wie „Verschiedenes“ tragen einen Wechselbeschluss nicht.

Schritt 4: Die vier Beschlüsse fassen

Auf der Versammlung sollten die folgenden Beschlüsse einzeln und nacheinander gefasst werden, jeweils mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen:

1. Abberufung des bisherigen Verwalters (§ 26 Abs. 3 WEG)
2. Kündigung des bestehenden Verwaltervertrags zum frühestmöglichen Termin
3. Bestellung der neuen Verwaltung mit Bestelldauer (max. fünf Jahre, bei Erstwechsel auch kürzer)
4. Abschluss des Verwaltervertrags mit ausgewiesener Vergütung und Leistungsbeschreibung

Wer den vierten Beschluss vergisst, lässt der neuen Verwaltung formal kein vertragliches Mandat. Auch die Ermächtigung der Beiratsvorsitzenden oder eines Eigentümers, den Vertrag zu unterzeichnen und die Übergabevollmacht auszustellen, gehört in das Versammlungsprotokoll. Eine Vollmacht für die Eigentümerversammlung kann zudem hilfreich sein, wenn Eigentümer nicht persönlich erscheinen können.

Schritt 5: Übergabe organisieren und Übernahme starten

Nach der Versammlung tritt der Wechsel an dem Datum in Kraft, das in den Beschlüssen festgelegt wurde. Üblich ist der Beginn des nächsten Quartals oder Geschäftsjahrs, damit die Jahresabrechnung sauber zuzuordnen bleibt. Die Beschlüsse sind nach § 45 WEG innerhalb eines Monats anfechtbar; größere Investitionen oder Verträge sollten deshalb erst nach Ablauf dieser Frist beschlossen werden.

Umlaufbeschluss als Alternative zur Versammlung

Nicht in jedem Fall muss der Wechsel auf einer Präsenzversammlung beschlossen werden. § 23 Abs. 3 WEG erlaubt seit der Reform den Umlaufbeschluss in Textform, also per Brief, E-Mail oder über ein digitales Portal. Damit ein Umlaufbeschluss wirksam zustande kommt, müssen alle Eigentümer zustimmen – es sei denn, die Gemeinschaft hat zuvor eine Öffnungsklausel beschlossen, die bestimmte Beschlüsse auch mehrheitlich im Umlaufverfahren zulässt.

In der Praxis eignet sich der Umlaufbeschluss vor allem für kleinere WEGs mit überschaubarer Eigentümerstruktur, in denen Konsens absehbar ist. Bei größeren Gemeinschaften oder wenn einzelne Eigentümer unsicher sind, bleibt die Eigentümerversammlung der sichere Weg, weil dort offene Fragen direkt besprochen werden können. Die digitale Eigentümerversammlung kombiniert beide Vorteile – physische Teilnahme bleibt möglich, parallel können mobilitätseingeschränkte Eigentümer hybrid teilnehmen.

Die Übernahme: Welche Unterlagen und Werte der alte Verwalter herausgeben muss

Die meisten Ratgeber beschreiben den Verwalterwechsel als einen Akt – die Übergabe. Tatsächlich verbergen sich dahinter drei rechtlich getrennte Pflichten mit unterschiedlichen Auslösezeitpunkten und Fristen. Erst wenn die WEG diese Unterscheidung kennt, lässt sich die Übernahme strukturiert führen – und erst dann lassen sich Schadensersatzansprüche bei Pflichtverletzung gezielt geltend machen.

Pflicht 1: Herausgabe aller Unterlagen und Werte (§ 27 WEG, § 667 BGB)

Der ausscheidende Verwalter muss alle für die WEG gehaltenen Unterlagen, Daten und Vermögenswerte herausgeben – sofort und am Sitz seines Büros, soweit nichts anderes vereinbart ist (§ 271 Abs. 1 BGB). Dazu zählen mindestens:

• Sämtliche Beschlusssammlungen und Versammlungsprotokolle (Aufbewahrungspflicht nach § 24 Abs. 7 und 8 WEG)
• Verwaltervertrag und alle Dienstleisterverträge (Wartung, Müllentsorgung, Versicherung, Hausmeister)
• Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen, Einzelabrechnungen der letzten Jahre
• Kontoauszüge, Übergabe der Verfügungsberechtigung über die WEG-Konten samt Instandhaltungsrücklage
• Versicherungspolicen (Gebäudeversicherung, Haftpflicht) mit aktuellen Beitragsbescheinigungen
• Zähler- und Versorgerdaten, Heizkostenabrechnungen, Energieausweis
• Schadensakten, offene Mängelanzeigen, Bauunterlagen
• Zugangsdaten zu digitalen Verwaltungsplattformen und Eigentümerportalen
• Schlüsselverzeichnis und Wartungspläne

Rechtsanwalt Klaus Eichhorn, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, formuliert es im VDIV-Magazin so: „Der Verwalter darf die Rechnungslegung nicht wegen eventueller Gegenansprüche zurückbehalten, da erst die erteilte Auskunft eine Überprüfung möglich macht.“ Ein Zurückbehaltungsrecht – etwa wegen offener Honorarforderungen – besteht also gerade nicht.

Pflicht 2: Rechnungslegung über die Amtszeit (§ 666 BGB)

Neben der reinen Herausgabe schuldet der alte Verwalter eine Rechenschaft über alles, was er während seiner Bestellung getan hat. Diese Rechenschaftspflicht ist eigenständig und nicht mit der Jahresabrechnung deckungsgleich. Bestehen Zweifel an der Vollständigkeit, kann die WEG nach § 260 Abs. 2 und 3 BGB eine eidesstattliche Versicherung verlangen.

Pflicht 3: Jahresabrechnung nach dem Verwalterwechsel (§ 28 Abs. 2 WEG)

Zur Erstellung der Jahresabrechnung ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet. Der jeweils bestellte Verwalter erfüllt diese Aufgabe als ausführendes Organ und muss grundsätzlich auch noch offene Jahresabrechnungen für frühere Jahre erstellen.

Endet die Amtszeit des bisherigen Verwalters am 31. Dezember, muss grundsätzlich der neue Verwalter die Jahresabrechnung für das gerade abgelaufene Kalenderjahr erstellen. Die Abrechnungspflicht entsteht nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erst am 1. Januar des Folgejahres (BGH, Urteil vom 26. September 2025, Az. V ZR 206/24).

Der ausgeschiedene Verwalter bleibt dennoch zur vollständigen Rechnungslegung verpflichtet. Er muss alle Einnahmen, Ausgaben und Belege vollständig und richtig erfassen und der neuen Verwaltung zur Verfügung stellen (§§ 675, 666 und 259 BGB). Zusätzlich kann eine vertragliche Pflicht zur Erstellung einer bereits während seiner Amtszeit entstandenen Jahresabrechnung fortbestehen.

Der zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG: Was sich seit Dezember 2023 geändert hat

Mit der WEG-Reform 2020 wurde der Anspruch jedes Wohnungseigentümers auf einen zertifizierten Verwalter geschaffen. Der Anspruch besteht nach § 26a WEG, und seit dem 1. Dezember 2023 entspricht nur noch die Bestellung eines zertifizierten Verwalters den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Für Verwalter, die bereits am 1. Dezember 2020 bestellt waren, lief eine Übergangsfrist bis zum 1. Juni 2024 – die ist abgelaufen.

Praktisch bedeutet das: Bei einem Verwalterwechsel ab 2024 ist die Zertifizierung kein bloßes Werbeargument, sondern ein rechtlicher Auswahlfilter. Die Prüfung erfolgt vor einer Industrie- und Handelskammer und deckt rechtliche, kaufmännische und technische Grundlagen ab. Ausnahme: Bei kleinen Gemeinschaften mit höchstens acht Einheiten, in denen ein Eigentümer selbst zum Verwalter bestellt wurde, gilt die Pflicht nicht.

Jeder Eigentümer kann den Nachweis der Zertifizierung verlangen. Wer einen neuen Verwalter wählt, sollte sich das Zertifikat vor der Beschlussfassung vorlegen lassen. Eine Mitgliedschaft im VDIV oder BVI kann ein zusätzliches Qualitätssignal sein, ersetzt aber weder die IHK-Prüfung noch eine gesetzlich anerkannte gleichwertige Qualifikation. Als Nachweis gelten das IHK-Zertifikat oder eine der in § 7 ZertVerwV genannten Qualifikationen, beispielsweise ein Abschluss als Immobilienkaufmann, Immobilienfachwirt oder ein immobilienwirtschaftliches Hochschulstudium.

Was eine professionelle Übernahme im Bestand auszeichnet

Die formelle Abberufung ist der einfache Teil. Die eigentliche Arbeit beginnt mit der Übernahme im Bestand – also der buchhalterischen, technischen und kommunikativen Eingliederung der Eigentümergemeinschaft in die Strukturen der neuen Verwaltung. In der Praxis hat sich ein dreistufiges Vorgehen bewährt.

Übernahmegespräch und Bestandsaufnahme

Im ersten Schritt prüft die neue Verwaltung die übergebenen Unterlagen auf Vollständigkeit. Fehlen Beschlusssammlungen, Kontoauszüge oder Versorgerdaten, wird dies sofort schriftlich beim alten Verwalter angefordert. Eine Objektbegehung mit Fotodokumentation deckt offene Schadensfälle, ausstehende Instandhaltungen und Sicherheitsmängel auf. Bei R.E. Immo gehört die regelmäßige Objektbegehung mit Fotodokumentation zum festen Bestandteil der WEG-Verwaltung.

Buchhaltungsübernahme

Die Konten werden auf die neue Verwaltung umgeschrieben – das schließt die Verfügungsberechtigung über das Hausgeldkonto und die Instandhaltungsrücklage ein. Bei R.E. Immo erfolgt die Kontoführung pro Objekt kostenlos bei der Deutschen Kreditbank AG. Die tägliche Verbuchung aller Bankbewegungen stellt sicher, dass Eingangsrechnungen, Hausgeldzahlungen und Rücklagenbewegungen unmittelbar nachvollziehbar sind. Parallel werden Dienstleisterverträge auf die neue Verwaltung umgemeldet und Zahlungsläufe übernommen.

Kommunikation an Eigentümer und Dienstleister

Eigentümer und Mieter erhalten ein Anschreiben mit den neuen Ansprechpartnern, Kontaktdaten und – sofern angeboten – Zugangsdaten zur Verwalter-App. Dienstleister werden informiert, Versorger umgemeldet, Versicherungspolicen auf den neuen Vertragspartner umgeschrieben. Ein 365-Tage-Notfallservice und kurze Wege durch regionale Standorte – R.E. Immo ist an sechs Standorten in Leutenbach, Mannheim, Weinheim, Stuttgart, Heidelberg und Leonberg präsent – senken Reibungsverluste in dieser Phase deutlich.

Worauf im neuen Verwaltervertrag zu achten ist

Der Verwaltervertrag ist das wirtschaftliche Rückgrat des Wechsels. Schwammige Formulierungen kosten die WEG später Geld – entweder in Form versteckter Zusatzhonorare oder in Form von Leistungen, die nicht eingefordert werden können. Folgende Klauseln sollten in jedem Vertrag klar geregelt sein.

Leistungskatalog mit Abgrenzung von Sonderleistungen. Welche Tätigkeiten sind mit dem Grundhonorar abgegolten? Ab wann gilt eine Tätigkeit als Sonderleistung – etwa die Begleitung umfangreicher Sanierungsmaßnahmen, die Bearbeitung von Versicherungsschäden über 5.000 Euro oder die Klagebegleitung gegen säumige Eigentümer? Der Vertrag sollte für jede Sonderleistung einen Stundensatz oder eine Pauschale benennen.

Versicherungssummen. Eine Vermögensschadenhaftpflicht im sechsstelligen Bereich gilt heute als Mindeststandard; seriöse Verwaltungen liegen deutlich darüber. R.E. Immo etwa führt eine Vermögensschadenhaftpflicht über 1.000.000 Euro und eine Vertrauensschadenversicherung über 2.000.000 Euro – die Versicherungssummen sollten im neuen Vertrag transparent ausgewiesen sein.

Kontoführung und Vermögenstrennung. Die WEG-Konten müssen als offene Treuhandkonten auf den Namen der Gemeinschaft geführt werden, nicht auf den Namen des Verwalters. Im Vertrag ist die kontoführende Bank zu benennen, einschließlich der Vereinbarung, dass Hausgeld und Rücklage getrennt geführt werden.

Bestelldauer und Kündigungsfristen. Eine Bestelldauer von drei Jahren ist in der Praxis ein guter Kompromiss zwischen Planungssicherheit und Flexibilität. Die Abberufung jederzeit nach § 26 Abs. 3 WEG ist gesetzlich vorgegeben und kann vertraglich nicht eingeschränkt werden – Klauseln, die dies dennoch versuchen, sind unwirksam.

Übergabevereinbarung am Vertragsende. Sinnvoll ist eine explizite Regelung, welche Unterlagen am Ende der Bestellung in welchem Format herausgegeben werden. Das beugt späteren Auseinandersetzungen über digitale Archive, Backup-Daten und Eigentümerlisten vor.

Die Rolle des Verwaltungsbeirats beim Wechsel

Der Verwaltungsbeirat (§ 29 WEG) ist während der Vorbereitungsphase die wichtigste Schnittstelle zwischen der WEG und der amtierenden Verwaltung. Er prüft Vergleichsangebote, sichtet die Vertragsentwürfe der neuen Verwaltung und übernimmt häufig die Kommunikation mit dem ausscheidenden Verwalter. In vielen Fällen wird der Beiratsvorsitzende durch Beschluss ermächtigt, den neuen Verwaltervertrag zu unterzeichnen und die Übergabe operativ zu begleiten.

Ein aktiver Beirat reduziert die Übergabedauer deutlich. Er kennt die Eigenheiten des Objekts, die offenen Themen und die Vorgeschichte besser als jede Verwaltung es in der Einarbeitungsphase könnte. Wo es keinen Beirat gibt, sollte vor dem Wechsel zumindest eine Eigentümerin oder ein Eigentümer mit Bevollmächtigung für die Übergabephase benannt werden. Eine schriftliche Vollmacht für die operative Begleitung verhindert die typische Situation, in der niemand zuständig ist und die Übergabe versandet.

Häufige Fehler beim Verwalterwechsel

Fünf Fehler tauchen in der Praxis immer wieder auf und führen entweder zu anfechtbaren Beschlüssen oder zu monatelangen Streitigkeiten in der Übergabe.

Abberufung und Kündigung werden verwechselt. Wer nur „den Verwalter kündigt“, ohne ihn formal abzuberufen, lässt das Verwalteramt unverändert weiterlaufen – mit allen Vertretungsbefugnissen. Beide Akte gehören als getrennte Tagesordnungspunkte in das Versammlungsprotokoll.

Es fehlt eine Phase der Vorbereitung. Wer den Wechsel als Reaktion auf eine Eskalation in einer einzigen Versammlung durchsetzen will, hat oft kein belastbares Vergleichsangebot, keine Zertifizierungs-Nachweise und keine klare Übernahmevereinbarung. Drei bis sechs Monate Vorbereitungszeit sind realistisch.

Die Übergabe wird nicht protokolliert. Eine Übernahme ohne strukturiertes Übergabeprotokoll führt regelmäßig dazu, dass später unklar ist, welche Unterlagen fehlen. Ein einfaches Checklisten-Protokoll, von beiden Verwaltungen unterzeichnet, verhindert spätere Streitigkeiten und sichert die Beweislage für eventuelle Nachforderungen.

Versammlungsbeschlüsse werden zu allgemein gefasst. Wer „die neue Verwaltung wird bestellt“ ohne Bestelldauer, Vergütungssatz und Vertragsbeginn in das Protokoll schreibt, lädt zur Anfechtung ein. Die Tagesordnungspunkte und Beschlussformulierungen sollten vor der Versammlung schriftlich vorliegen und mit der gewünschten neuen Verwaltung abgestimmt sein.

Die Anfechtungsfrist wird unterschätzt. Nach § 45 WEG sind Beschlüsse innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung anfechtbar; die Begründung muss innerhalb von zwei Monaten beim Gericht eingehen. Größere Folgeentscheidungen – etwa die Vergabe von Sanierungsaufträgen oder die Umstellung von Versorgerverträgen – sollten erst nach Ablauf dieser Frist ausgelöst werden, um keine wirtschaftlichen Risiken aufzubauen, falls der Wechselbeschluss kippt.

So begleitet R.E. Immo Ihre WEG beim Wechsel

Die R.E. Immo GmbH verwaltet seit 1984 Wohnungseigentümergemeinschaften in Baden-Württemberg. Aktuell betreuen 22 qualifizierte Mitarbeiter rund 6.650 Verwaltungseinheiten in Objekten von 2 bis 187 Wohneinheiten (Stand 05/24). Als IHK-anerkannter Ausbildungsbetrieb, Mitglied im VDIV und BVI, mit Zulassung nach § 34c GewO und Zertifizierung nach § 26a WEG erfüllen wir die fachlichen Anforderungen, die das Gesetz seit Dezember 2023 stellt.

Für WEGs, die einen Wechsel erwägen, prüfen wir das Bestandsobjekt, erstellen ein transparentes Angebot mit ausgewiesenen Versicherungssummen und übernehmen auf Wunsch die vollständige Buchhaltungsübernahme vom Vorverwalter. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf – wir besprechen Ihren Fall gemeinsam mit Ihnen.

Häufig gestellte Fragen

Wann kann man die Hausverwaltung wechseln?

Seit der WEG-Reform 2020 kann die Eigentümergemeinschaft den Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG). Ein wichtiger Grund ist nicht erforderlich. Der bestehende Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung; eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund nach § 626 BGB kann diese Restlaufzeit verkürzen.

Wer entscheidet über den Wechsel der WEG-Verwaltung?

Die Eigentümerversammlung entscheidet mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Ein Viertel der Eigentümer oder der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats können nach § 24 Abs. 2 WEG die Einberufung einer Versammlung verlangen, wenn der amtierende Verwalter sie verweigert. Bei kleinen WEGs kann der Beschluss auch im Umlaufverfahren gefasst werden – dann allerdings einstimmig, sofern nicht vorab eine Öffnungsklausel beschlossen wurde.

Was passiert mit den Rücklagen beim Verwalterwechsel?

Die Erhaltungsrücklage gehört der Gemeinschaft, nicht dem Verwalter. Mit der Abberufung verliert der bisherige Verwalter die Verfügungsberechtigung über das Rücklagenkonto. Er ist verpflichtet, die Kontoführung und sämtliche Buchungsbelege an die neue Verwaltung herauszugeben, einschließlich Nachweisen über die Höhe der Rücklage zum Übergabestichtag.

Was kostet ein Verwalterwechsel die WEG?

Direkte Kosten entstehen vor allem durch die Versammlung und gegebenenfalls Anwaltsbegleitung bei strittigen Übergaben. Indirekt kann das Honorar der neuen Verwaltung höher oder niedriger ausfallen als bisher. Bei R.E. Immo wird die Kontoführung pro Objekt nicht zusätzlich berechnet, weil sie kostenlos über die Deutsche Kreditbank AG erfolgt; weitere Einsparpotenziale ergeben sich häufig durch die Optimierung von Energie- und Versicherungsverträgen.

Was tun, wenn die alte Verwaltung Unterlagen zurückhält?

Ein Zurückbehaltungsrecht wegen offener Honorarforderungen besteht nach herrschender Auffassung nicht. Die WEG sollte den Anspruch zunächst schriftlich mit Fristsetzung geltend machen. Hilft das nicht, kann der neue Verwalter im Auftrag der Gemeinschaft auf Herausgabe klagen. In dringenden Fällen ist auch ein einstweiliges Verfügungsverfahren möglich. Bei Zweifeln an der Vollständigkeit kann eine eidesstattliche Versicherung nach § 260 Abs. 2 BGB verlangt werden.

Muss die neue WEG-Verwaltung zertifiziert sein?

Seit dem 1. Dezember 2023 entspricht nur die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Übergangsfrist für am 1. Dezember 2020 bereits bestellte Verwalter endete am 1. Juni 2024. Ausnahme: Kleine Gemeinschaften mit höchstens acht Einheiten, in denen ein Eigentümer selbst Verwalter ist, sind nicht erfasst. Im Zweifel sollten Sie das IHK-Zertifikat vor der Beschlussfassung vorlegen lassen.