Ein Spaziergang durch die Innenstadt macht es deutlich: Die Coronapandemie hinterlässt Spuren. Viel weniger Menschen als in Vorcoronazeiten sind unterwegs, in den Läden herrscht oft gähnende Leere und die Umsätze sind unbefriedigend. Das ist aber alles immer noch besser als ganz geschlossene Läden, wie im Frühjahr 2020.

Viele Geschäftsleute sind frustriert und verlieren ihren Optimismus. Einige müssen Geld aus Rücklagen zuschießen, um den Betrieb aufrechtzuerhalten, oder Mitarbeitern kündigen, um die Kosten aufzufangen. Viele verzeichnen schlechte Betriebsergebnisse. In einer ähnlichen Lage befand sich auch die Betreiberin eines Einzelhandelsgeschäfts, die ihr Geschäft für einen Monat völlig schließen musste.

Das Sächsische Staatsministerium für Soziales und gesellschaftlichen Zusammenhalt erließ aufgrund des sich im März 2020 in Deutschland verbreitenden SARS-CoV-2-Virus im März 2020 Allgemeinverfügungen, aufgrund derer die Geschäftsfrau ihr Geschäft vom 19. März 2020 bis einschließlich 19. April 2020 schließen musste. Die Mieterin zahlte für diesen Monat keine Miete und wurde in der Folge vom Landgericht zur Zahlung der Miete in Höhe von 7.854,00 Euro verurteilt. Das Oberlandesgericht hob die erstinstanzliche Entscheidung mit Hinweis auf die Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrags auf und verurteilte die Beklagte zur Zahlung von nur 3.720,09 Euro. Das Gericht hielt eine Anpassung des Vertrags für geboten. Die Kaltmiete soll für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert werden.

Der Bundesgerichtshof (BGH, 12.1.2022, Az. XII ZR 8/21) hat jetzt entschieden: Im Fall einer Geschäftsschließung wegen staatlicher Maßnahmen kommt die Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht. Das Gericht betonte aber, dass die vorübergehende, krisenbedingte Regelung nach Art. 240 § 2 EGBG eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Vermieters zum Ziel hat und nichts zur Höhe der geschuldeten Miete aussagt. Im Einzelfall müsse geprüft werden, welche wirtschaftlichen Auswirkungen die Geschäftsschließung hatte.

Der Bundesgerichtshof hat der bisherigen Rechtsauffassung zu den Kosten für das Fällen eines Baumes widersprochen: Bisher konnte ein Vermieter derartige Kosten nicht über die Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Das hat sich jetzt geändert.

Die Kosten der Gartenpflege dürfen laut Betriebskostenverordnung auf die Mieter umgelegt werden. Ob das auch das Fällen eines morschen Baumes gilt, haben die Gerichte bisher unterschiedlich beurteilt. Bisher galten die Kosten für das Fällen eines Baumes generell als nicht umlagefähig – zuallererst, weil es sich nicht um laufende Kosten handelt. Andere Begründungen für diese Auffassung lauteten: Der Vermieter erfülle mit der Fällung eines – wie im aktuellen Fall – morschen und nicht mehr standfesten Baums lediglich eine ihm obliegende Verkehrssicherungspflicht, oder er beseitige einen Mangel der Mietsache.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt anders entschieden (BGH, 10.11.2021, Az.: VIII ZR 107/20): Wenn ein morscher Baum gefällt werden muss, kann der Vermieter die Kosten dafür als Betriebskosten auf die Mieter umlegen.

In diesem aktuellen Fall ging es um eine 40 Jahre alte Birke, die auf dem Grundstück einer Wohnungsgenossenschaft in Niedersachsen stand. Der Baum drohte über kurz oder lang umzukippen. Um das zu verhindern, ließ die Genossenschaft den Baum fällen. Die Kosten von 2.500 Euro legte sie auf die Mieter des Objektes um. Eine Mieterin wollte ihren Anteil von 415 Euro nicht tragen.

Die Richter urteilten: Das Fällen und Beseitigen eines solchen Baums ist regelmäßig eine objektiv erforderliche Maßnahme der Gartenpflege. Dies folgt bereits aus dem Wortlaut der Betriebskostenverordnung. Zwar sind dort Baumfällarbeiten nicht ausdrücklich genannt. Doch die Kosten der Gartenpflege sind Betriebskosten, insbesondere die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen. Eine „Erneuerung“ von Pflanzen und Gehölzen setze regelmäßig deren vorherige Entfernung voraus.

BVI News

BGH-Urteile vom 05. Dezember 2018 – VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Wärmebrücken in den Außenwänden nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen sind, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.

Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter ein Recht zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) sowie einen Anspruch auf Mangelbeseitigung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) gewährt, setzt eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraus. Ohne besondere Vereinbarung der Mietvertragsparteien kann der Mieter dabei nach der Verkehrsauffassung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach gefestigter Senatsrechtsprechung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 5. Dezember 2018