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Wie bewertet das Finanzamt den Verkauf des Eigenheims im Falle der Ehescheidung? Das kommt auf die Situation an: Verkauft ein Partner dem anderen seinen Anteil, kann möglicherweise ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vorliegen mit teuren Folgen für den Verkäufer.

Der Bundesfinanzhof hat entschieden (BFH, 14.02.2023, IX R 11/21): Veräußert der geschiedene Ehegatte im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung anlässlich der Ehescheidung seinen Miteigentumsanteil an dem gemeinsamen Einfamilienhaus an den früheren Ehepartner, kann der Verkauf als privates Veräußerungsgeschäft der Besteuerung unterfallen.

Der Betroffene hatte zusammen mit seiner früheren Ehefrau im Jahr 2008 ein Einfamilienhaus erworben und dieses zunächst mit dem gemeinsamen Kind bewohnt. Nachdem die Ehe in die Krise geriet, zog der Ehemann 2015 aus dem Objekt aus. Die Ehefrau blieb mit dem Kind in der Immobilie. Anschließend wurde die Ehe geschieden.

Im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung im Scheidungsverfahren kam es zwischen den getrennt lebenden Ehepartnern zum Streit über die Immobilie. Nachdem die Ehefrau dem Kläger die Versteigerung angedroht hatte, veräußerte der Ehemann im Jahr 2017 seinen hälftigen Miteigentumsanteil an die Ehefrau. Diese nutzte die Immobilie weiterhin mit dem Kind zu eigenen Wohnzwecken.

Das Finanzamt unterwarf den Gewinn aus der Veräußerung des Miteigentumsanteils der Einkommensteuer. Der BFH bestätigte diese Auffassung. Ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft liegt vor, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren angeschafft und wieder veräußert wird. Dies gilt auch für einen hälftigen Miteigentumsanteil, der im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach einer Ehescheidung von einem Miteigentümer an den anderen veräußert wird.

Die Veräußerung einer Immobilie wird dann nicht besteuert, wenn die Immobilie durchgängig zwischen Anschaffung und Veräußerung oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Ein in Scheidung befindlicher Ehegatte nutzt das Immobilienobjekt aber nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken, wenn er ausgezogen ist.

(Foto: © Daniel Schwarz, csm Bundesfinanzhof)

Der Bundesgerichtshof (BGH) musste in einem Fall wegen Altlasten auf einem Grundstück in München auch prüfen, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer überhaupt befugt war, den Prozess zu führen. Denn während des langjährigen Prozessverlaufes änderte sich das Wohnungseigentumsgesetz.

Im Jahr 2020 erfolgte die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Unter anderem wurde die Prozessführungsbefugnis neu geregelt, also die Frage, wann die Gemeinschaft und wann einzelne Wohnungseigentümer Rechte vor Gericht durchsetzen können. Die ge-richtliche Auseinandersetzung in München wegen der Altlasten begann aber schon vor der Reform.

Nach der früheren Rechtslage durfte die Gemeinschaft die Klage eindeutig übernehmen. Nach der Reform war das nicht mehr so klar, und der BGH in Karlsruhe musste zunächst auch diese Frage klären. Das Gericht entschied (BGH, 11.11.2022, V ZR 213/21): Die Rechte von Wohnungskäufern auf die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum kön-nen auch nach der WEG-Reform von der Gemeinschaft vor Gericht durchgesetzt werden. Wenn die Eigentümer nicht individuell klagen möchten, können sie der Gemeinschaft wie nach altem Recht den Auftrag zur Klage erteilen.

Im konkreten Fall ging es um eine Anlage mit Eigentumswohnungen in München auf dem Gelände einer ehemaligen Kiesgrube. Das Immobilienunternehmen, das die Wohnungen verkauft hatte, plante ursprünglich, die Anlage um eine Tiefgarage zu ergänzen und ließ dafür den Boden des Grundstücks untersuchen. Dabei wurden von der vorherigen Nutzung zurückgebliebene Schadstoffe im Erdreich gefunden, die giftig, umweltgefährdend und krebserregend sind. In den Kaufverträgen für die Wohnungen wurde zwar darauf hingewie-sen, eine Sanierung des Erdreichs erfolgte aber nicht. Dagegen wendete sich die Klage der Gemeinschaft. Sie fordert die Anerkennung der Altlasten als Mangel bzw. deren Beseiti-gung.

In der Hauptsache hat das Gericht keine abschließende Entscheidung getroffen, sondern den Fall an die Vorinstanz zurück verwiesen, weil zunächst im Sinne der Gefahrenforschung wei-tere Untersuchungen des Bodens nötig sind.

(Foto: © Succo, Pixabay)