Zuletzt aktualisiert: 20. Juni 2026 · Autor: R.E. Immo GmbH
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann ihren Verwalter seit der WEG-Reform 2020 jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG). Der bisherige Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Bevor die WEG einen neuen Verwalter bestellt, sollte sie drei Vergleichsangebote einholen, eine Eigentümerversammlung mit dreiwöchiger Einladungsfrist einberufen und vier zentrale Beschlüsse fassen: Abberufung, Vertragskündigung, Bestellung der neuen Verwaltung und Abschluss des Verwaltervertrags. Seit dem 1. Dezember 2023 muss die neu bestellte Verwaltung in der Regel ein zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG sein. Die folgende Anleitung beschreibt jeden Schritt sowie die rechtlich verankerten Herausgabe- und Abrechnungspflichten der alten Verwaltung.
Hinweis: Dieser Ratgeber gibt einen praxisorientierten Überblick und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei strittigen Verwalterwechseln empfiehlt sich die Begleitung durch einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
Wann sich ein Verwalterwechsel wirklich lohnt
Nicht jeder Konflikt mit der amtierenden Verwaltung rechtfertigt einen Wechsel. Der Aufwand für die Beschlussvorbereitung, die Übergabe und die Eingewöhnung dauert in der Praxis sechs bis neun Monate. Bevor die WEG diesen Weg einschlägt, sollten klare Signale vorliegen. Drei davon tauchen in der Beratungspraxis am häufigsten auf.
Strukturelle Untätigkeit. Schadensmeldungen bleiben unbearbeitet, Instandhaltungsbeschlüsse werden nicht umgesetzt, Anfragen einzelner Eigentümer bleiben unbeantwortet. Wenn der Verwaltungsbeirat dreimal in Folge erinnern muss, ist das kein Einzelfall mehr, sondern ein Strukturproblem.
Fehlende oder verspätete Jahresabrechnung. Die Jahresabrechnung sollte spätestens drei bis sechs Monate nach Ende des Wirtschaftsjahrs vorliegen. Wer regelmäßig erst kurz vor der nächsten Versammlung abrechnet, verstößt gegen die Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Das BayObLG hat eine Vorlage erst nach acht Monaten als verspätet eingestuft (ZWE 2000, 38–39).
Intransparente Kommunikation und mangelnde Erreichbarkeit. Kein Notfallservice außerhalb der Geschäftszeiten, kein digitaler Zugriff auf Dokumente, keine zeitnahe Rückmeldung auf Schadensmeldungen – das sind harte Service-Lücken, die in der heutigen Praxis nicht mehr akzeptiert werden müssen.
Daneben gibt es weichere Auslöser wie Preiserhöhungen ohne nachvollziehbare Begründung, häufige Wechsel des persönlichen Ansprechpartners oder das Fehlen einer Zertifizierung nach § 26a WEG. Jeder dieser Punkte allein begründet noch keinen Wechselbedarf – in Kombination jedoch sehr wohl.
Rechtliche Grundlage: § 26 WEG und die Abberufung jederzeit
Die zentrale Vorschrift für jeden Verwalterwechsel ist § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG. Der Wortlaut ist eindeutig: „Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.“ Vor der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 war eine Abberufung nur aus wichtigem Grund möglich. Seitdem genügt eine einfache Mehrheit der in der Eigentümerversammlung abgegebenen Stimmen – Gründe müssen nicht angegeben werden.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Abberufung und Vertragskündigung. Die Abberufung beendet das organschaftliche Verwalteramt sofort. Der schuldrechtliche Verwaltervertrag mit seinen Vergütungs- und Leistungspflichten besteht hingegen weiter, höchstens jedoch sechs Monate. Wer beide Akte in der Versammlung nicht klar als getrennte Beschlüsse fasst, riskiert vermeidbare Zahlungspflichten und Streit über die Übergangsphase.
Eine außerordentliche Vertragskündigung aus wichtigem Grund nach § 626 BGB beendet auch die sechsmonatige Restlaufzeit – etwa bei nachgewiesener Veruntreuung, beharrlicher Untätigkeit oder bei einem Vertrauensverlust, der eine Fortsetzung unzumutbar macht. Hier ist der Beschluss inhaltlich zu begründen.
Der Ablauf des Verwalterwechsels in fünf Schritten
Ein sauberer Wechsel folgt einer festen Reihenfolge. Wer einen Schritt überspringt – etwa die Vergleichsangebote oder die formgerechte Einladung – riskiert die Anfechtbarkeit der Beschlüsse innerhalb der Monatsfrist nach § 45 WEG.
Schritt 1: Bestehenden Verwaltervertrag und Kündigungsfristen prüfen
Bevor die WEG überhaupt einen neuen Verwalter sucht, lohnt sich der Blick in den laufenden Verwaltervertrag. Die ordentliche Kündigungsfrist beträgt branchenüblich drei bis sechs Monate; die Bestelldauer liegt nach § 26 Abs. 2 WEG bei höchstens fünf Jahren, bei der Erstbestellung nach Bauträgerverwaltung bei drei Jahren. Notieren Sie das genaue Ende des aktuellen Vertrags und prüfen Sie, ob Sondervereinbarungen zur Kontoführung, Honoraranpassung oder Übergabe getroffen wurden.
Schritt 2: Mindestens drei Vergleichsangebote einholen
Die Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung verlangt, dass die WEG die Bestellung nicht aus dem Bauch heraus trifft. In der Praxis hat sich eine Mindestzahl von drei Vergleichsangeboten etabliert. Vergleichen Sie nicht nur den monatlichen Pauschalpreis pro Einheit, sondern auch:
- Versicherungssummen der Vermögensschaden- und Vertrauensschadenhaftpflicht
- Mitgliedschaft im VDIV oder BVI (Verband der Immobilienverwalter)
- Bereitschaft zur kostenlosen Kontoführung pro Objekt
- Notfall-Erreichbarkeit außerhalb der Geschäftszeiten
- Digitale Werkzeuge (App für Schadenmeldungen, digitale Eigentümerversammlung)
- Zertifizierung nach § 26a WEG
Die R.E. Immo GmbH etwa führt eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung über 1.000.000 Euro und eine Vertrauensschadenversicherung über 2.000.000 Euro – beides Beträge, die für die Schadensregulierung im Ernstfall den Unterschied machen.
Schritt 3: Eigentümerversammlung einberufen
Grundsätzlich beruft der amtierende Verwalter die Eigentümerversammlung ein. Nach § 24 Abs. 2 WEG muss er dies auch tun, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen verlangt. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, kann die Versammlung nach § 24 Abs. 3 WEG auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden.
Die Einladung muss in Textform erfolgen und mindestens drei Wochen vor dem Termin zugehen (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG). Die Tagesordnung muss die geplanten Beschlüsse so präzise benennen, dass eine begründete Abstimmungsentscheidung möglich ist – schwammige Punkte wie „Verschiedenes“ tragen einen Wechselbeschluss nicht.
Schritt 4: Die vier Beschlüsse fassen
Auf der Versammlung sollten die folgenden Beschlüsse einzeln und nacheinander gefasst werden, jeweils mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen:
- Abberufung des bisherigen Verwalters (§ 26 Abs. 3 WEG)
- Kündigung des bestehenden Verwaltervertrags zum frühestmöglichen Termin
- Bestellung der neuen Verwaltung mit Bestelldauer (max. fünf Jahre, bei Erstwechsel auch kürzer)
- Abschluss des Verwaltervertrags mit ausgewiesener Vergütung und Leistungsbeschreibung
Wer den vierten Beschluss vergisst, lässt der neuen Verwaltung formal kein vertragliches Mandat. Auch die Ermächtigung der Beiratsvorsitzenden oder eines Eigentümers, den Vertrag zu unterzeichnen und die Übergabevollmacht auszustellen, gehört in das Versammlungsprotokoll. Eine Vollmacht für die Eigentümerversammlung kann zudem hilfreich sein, wenn Eigentümer nicht persönlich erscheinen können.
Schritt 5: Übergabe organisieren und Übernahme starten
Nach der Versammlung tritt der Wechsel an dem Datum in Kraft, das in den Beschlüssen festgelegt wurde. Üblich ist der Beginn des nächsten Quartals oder Geschäftsjahrs, damit die Jahresabrechnung sauber zuzuordnen bleibt. Die Beschlüsse sind nach § 45 WEG innerhalb eines Monats anfechtbar; größere Investitionen oder Verträge sollten deshalb erst nach Ablauf dieser Frist beschlossen werden.
Umlaufbeschluss als Alternative zur Versammlung
Nicht in jedem Fall muss der Wechsel auf einer Präsenzversammlung beschlossen werden. § 23 Abs. 3 WEG erlaubt seit der Reform den Umlaufbeschluss in Textform, also per Brief, E-Mail oder über ein digitales Portal. Damit ein Umlaufbeschluss wirksam zustande kommt, müssen alle Eigentümer zustimmen – es sei denn, die Gemeinschaft hat zuvor eine Öffnungsklausel beschlossen, die bestimmte Beschlüsse auch mehrheitlich im Umlaufverfahren zulässt.
In der Praxis eignet sich der Umlaufbeschluss vor allem für kleinere WEGs mit überschaubarer Eigentümerstruktur, in denen Konsens absehbar ist. Bei größeren Gemeinschaften oder wenn einzelne Eigentümer unsicher sind, bleibt die Eigentümerversammlung der sichere Weg, weil dort offene Fragen direkt besprochen werden können. Die digitale Eigentümerversammlung kombiniert beide Vorteile – physische Teilnahme bleibt möglich, parallel können mobilitätseingeschränkte Eigentümer hybrid teilnehmen.
Die Übernahme: Welche Unterlagen und Werte der alte Verwalter herausgeben muss
Die meisten Ratgeber beschreiben den Verwalterwechsel als einen Akt – die Übergabe. Tatsächlich verbergen sich dahinter drei rechtlich getrennte Pflichten mit unterschiedlichen Auslösezeitpunkten und Fristen. Erst wenn die WEG diese Unterscheidung kennt, lässt sich die Übernahme strukturiert führen – und erst dann lassen sich Schadensersatzansprüche bei Pflichtverletzung gezielt geltend machen.
Pflicht 1: Herausgabe aller Unterlagen und Werte (§ 27 WEG, § 667 BGB)
Der ausscheidende Verwalter muss alle für die WEG gehaltenen Unterlagen, Daten und Vermögenswerte herausgeben – sofort und am Sitz seines Büros, soweit nichts anderes vereinbart ist (§ 271 Abs. 1 BGB). Dazu zählen mindestens:
- Sämtliche Beschlusssammlungen und Versammlungsprotokolle (Aufbewahrungspflicht nach § 24 Abs. 6 WEG)
- Verwaltervertrag und alle Dienstleisterverträge (Wartung, Müllentsorgung, Versicherung, Hausmeister)
- Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen, Einzelabrechnungen der letzten Jahre
- Kontoauszüge, Übergabe der Verfügungsberechtigung über die WEG-Konten samt Instandhaltungsrücklage
- Versicherungspolicen (Gebäudeversicherung, Haftpflicht) mit aktuellen Beitragsbescheinigungen
- Zähler- und Versorgerdaten, Heizkostenabrechnungen, Energieausweis
- Schadensakten, offene Mängelanzeigen, Bauunterlagen
- Zugangsdaten zu digitalen Verwaltungsplattformen und Eigentümerportalen
- Schlüsselverzeichnis und Wartungspläne
Rechtsanwalt Klaus Eichhorn, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, formuliert es im VDIV-Magazin so: „Der Verwalter darf die Rechnungslegung nicht wegen eventueller Gegenansprüche zurückbehalten, da erst die erteilte Auskunft eine Überprüfung möglich macht.“ Ein Zurückbehaltungsrecht – etwa wegen offener Honorarforderungen – besteht also gerade nicht.
Pflicht 2: Rechnungslegung über die Amtszeit (§ 666 BGB)
Neben der reinen Herausgabe schuldet der alte Verwalter eine Rechenschaft über alles, was er während seiner Bestellung getan hat. Diese Rechenschaftspflicht ist eigenständig und nicht mit der Jahresabrechnung deckungsgleich. Bestehen Zweifel an der Vollständigkeit, kann die WEG nach § 260 Abs. 2 und 3 BGB eine eidesstattliche Versicherung verlangen.
Pflicht 3: Jahresabrechnung für das laufende Wirtschaftsjahr (§ 28 WEG)
Die wichtigste und am häufigsten umstrittene Pflicht: Der Verwalter, der während eines Wirtschaftsjahrs ausscheidet, bleibt für die Jahresabrechnung dieses Jahres verantwortlich. Eichhorn fasst die BGH-Linie zusammen: „Diese Verpflichtung bleibt auch bestehen, wenn der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres ausscheidet, sie geht nicht auf den Nachfolger über.“ Maßgeblich ist das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16. Februar 2018 (V ZR 89/17).
Für die Erstellungsfrist gibt es keine starre Vorschrift, doch die Rechtsprechung erkennt Verzögerungen ab etwa acht Monaten nach Wirtschaftsjahresende als verspätet (BayObLG, ZWE 2000, 38–39). Drei bis sechs Monate gelten als angemessen. Wird die Frist überschritten und entstehen der WEG Schäden – etwa durch verspätete Hausgeldnachforderungen – kommen Schadensersatzansprüche nach § 280 BGB in Betracht.
Der zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG: Was sich seit Dezember 2023 geändert hat
Mit der WEG-Reform 2020 wurde der Anspruch jedes Wohnungseigentümers auf einen zertifizierten Verwalter geschaffen. Der Anspruch besteht nach § 26a WEG, und seit dem 1. Dezember 2023 entspricht nur noch die Bestellung eines zertifizierten Verwalters den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Für Verwalter, die bereits am 1. Dezember 2020 bestellt waren, lief eine Übergangsfrist bis zum 1. Juni 2024 – die ist abgelaufen.
Praktisch bedeutet das: Bei einem Verwalterwechsel ab 2024 ist die Zertifizierung kein bloßes Werbeargument, sondern ein rechtlicher Auswahlfilter. Die Prüfung erfolgt vor einer Industrie- und Handelskammer und deckt rechtliche, kaufmännische und technische Grundlagen ab. Ausnahme: Bei kleinen Gemeinschaften mit höchstens acht Einheiten, in denen ein Eigentümer selbst zum Verwalter bestellt wurde, gilt die Pflicht nicht.
Jeder Eigentümer kann den Nachweis der Zertifizierung verlangen. Wer einen neuen Verwalter wählt, sollte sich das Zertifikat vor der Beschlussfassung vorlegen lassen. Bestellte Verwalter, die der Berufsverband VDIV oder BVI mit ähnlichen Qualifikationsanforderungen vertritt – etwa Mitglieder des VDIV und BVI – erfüllen die fachliche Erwartung in der Regel ohnehin.
Was eine professionelle Übernahme im Bestand auszeichnet
Die formelle Abberufung ist der einfache Teil. Die eigentliche Arbeit beginnt mit der Übernahme im Bestand – also der buchhalterischen, technischen und kommunikativen Eingliederung der Eigentümergemeinschaft in die Strukturen der neuen Verwaltung. In der Praxis hat sich ein dreistufiges Vorgehen bewährt.
Übernahmegespräch und Bestandsaufnahme
Im ersten Schritt prüft die neue Verwaltung die übergebenen Unterlagen auf Vollständigkeit. Fehlen Beschlusssammlungen, Kontoauszüge oder Versorgerdaten, wird dies sofort schriftlich beim alten Verwalter angefordert. Eine Objektbegehung mit Fotodokumentation deckt offene Schadensfälle, ausstehende Instandhaltungen und Sicherheitsmängel auf. Bei R.E. Immo gehört die regelmäßige Objektbegehung mit Fotodokumentation zum festen Bestandteil der WEG-Verwaltung.
Buchhaltungsübernahme
Die Konten werden auf die neue Verwaltung umgeschrieben – das schließt die Verfügungsberechtigung über das Hausgeldkonto und die Instandhaltungsrücklage ein. Bei R.E. Immo erfolgt die Kontoführung pro Objekt kostenlos bei der Deutschen Kreditbank AG. Die tägliche Verbuchung aller Bankbewegungen stellt sicher, dass Eingangsrechnungen, Hausgeldzahlungen und Rücklagenbewegungen unmittelbar nachvollziehbar sind. Parallel werden Dienstleisterverträge auf die neue Verwaltung umgemeldet und Zahlungsläufe übernommen.
Kommunikation an Eigentümer und Dienstleister
Eigentümer und Mieter erhalten ein Anschreiben mit den neuen Ansprechpartnern, Kontaktdaten und – sofern angeboten – Zugangsdaten zur Verwalter-App. Dienstleister werden informiert, Versorger umgemeldet, Versicherungspolicen auf den neuen Vertragspartner umgeschrieben. Ein 365-Tage-Notfallservice und kurze Wege durch regionale Standorte – R.E. Immo ist an sechs Standorten in Leutenbach, Mannheim, Weinheim, Stuttgart, Heidelberg und Leonberg präsent – senken Reibungsverluste in dieser Phase deutlich.
Worauf im neuen Verwaltervertrag zu achten ist
Der Verwaltervertrag ist das wirtschaftliche Rückgrat des Wechsels. Schwammige Formulierungen kosten die WEG später Geld – entweder in Form versteckter Zusatzhonorare oder in Form von Leistungen, die nicht eingefordert werden können. Folgende Klauseln sollten in jedem Vertrag klar geregelt sein.
Leistungskatalog mit Abgrenzung von Sonderleistungen. Welche Tätigkeiten sind mit dem Grundhonorar abgegolten? Ab wann gilt eine Tätigkeit als Sonderleistung – etwa die Begleitung umfangreicher Sanierungsmaßnahmen, die Bearbeitung von Versicherungsschäden über 5.000 Euro oder die Klagebegleitung gegen säumige Eigentümer? Der Vertrag sollte für jede Sonderleistung einen Stundensatz oder eine Pauschale benennen.
Versicherungssummen. Eine Vermögensschadenhaftpflicht im sechsstelligen Bereich gilt heute als Mindeststandard; seriöse Verwaltungen liegen deutlich darüber. R.E. Immo etwa führt eine Vermögensschadenhaftpflicht über 1.000.000 Euro und eine Vertrauensschadenversicherung über 2.000.000 Euro – die Versicherungssummen sollten im neuen Vertrag transparent ausgewiesen sein.
Kontoführung und Vermögenstrennung. Die WEG-Konten müssen als offene Treuhandkonten auf den Namen der Gemeinschaft geführt werden, nicht auf den Namen des Verwalters. Im Vertrag ist die kontoführende Bank zu benennen, einschließlich der Vereinbarung, dass Hausgeld und Rücklage getrennt geführt werden.
Bestelldauer und Kündigungsfristen. Eine Bestelldauer von drei Jahren ist in der Praxis ein guter Kompromiss zwischen Planungssicherheit und Flexibilität. Die Abberufung jederzeit nach § 26 Abs. 3 WEG ist gesetzlich vorgegeben und kann vertraglich nicht eingeschränkt werden – Klauseln, die dies dennoch versuchen, sind unwirksam.
Übergabevereinbarung am Vertragsende. Sinnvoll ist eine explizite Regelung, welche Unterlagen am Ende der Bestellung in welchem Format herausgegeben werden. Das beugt späteren Auseinandersetzungen über digitale Archive, Backup-Daten und Eigentümerlisten vor.
Die Rolle des Verwaltungsbeirats beim Wechsel
Der Verwaltungsbeirat (§ 29 WEG) ist während der Vorbereitungsphase die wichtigste Schnittstelle zwischen der WEG und der amtierenden Verwaltung. Er prüft Vergleichsangebote, sichtet die Vertragsentwürfe der neuen Verwaltung und übernimmt häufig die Kommunikation mit dem ausscheidenden Verwalter. In vielen Fällen wird der Beiratsvorsitzende durch Beschluss ermächtigt, den neuen Verwaltervertrag zu unterzeichnen und die Übergabe operativ zu begleiten.
Ein aktiver Beirat reduziert die Übergabedauer deutlich. Er kennt die Eigenheiten des Objekts, die offenen Themen und die Vorgeschichte besser als jede Verwaltung es in der Einarbeitungsphase könnte. Wo es keinen Beirat gibt, sollte vor dem Wechsel zumindest eine Eigentümerin oder ein Eigentümer mit Bevollmächtigung für die Übergabephase benannt werden. Eine schriftliche Vollmacht für die operative Begleitung verhindert die typische Situation, in der niemand zuständig ist und die Übergabe versandet.
Häufige Fehler beim Verwalterwechsel
Drei Fehler tauchen in der Praxis immer wieder auf und führen entweder zu anfechtbaren Beschlüssen oder zu monatelangen Streitigkeiten in der Übergabe.
Abberufung und Kündigung werden verwechselt. Wer nur „den Verwalter kündigt“, ohne ihn formal abzuberufen, lässt das Verwalteramt unverändert weiterlaufen – mit allen Vertretungsbefugnissen. Beide Akte gehören als getrennte Tagesordnungspunkte in das Versammlungsprotokoll.
Es fehlt eine Phase der Vorbereitung. Wer den Wechsel als Reaktion auf eine Eskalation in einer einzigen Versammlung durchsetzen will, hat oft kein belastbares Vergleichsangebot, keine Zertifizierungs-Nachweise und keine klare Übernahmevereinbarung. Drei bis sechs Monate Vorbereitungszeit sind realistisch.
Die Übergabe wird nicht protokolliert. Eine Übernahme ohne strukturiertes Übergabeprotokoll führt regelmäßig dazu, dass später unklar ist, welche Unterlagen fehlen. Ein einfaches Checklisten-Protokoll, von beiden Verwaltungen unterzeichnet, verhindert spätere Streitigkeiten und sichert die Beweislage für eventuelle Nachforderungen.
Versammlungsbeschlüsse werden zu allgemein gefasst. Wer „die neue Verwaltung wird bestellt“ ohne Bestelldauer, Vergütungssatz und Vertragsbeginn in das Protokoll schreibt, lädt zur Anfechtung ein. Die Tagesordnungspunkte und Beschlussformulierungen sollten vor der Versammlung schriftlich vorliegen und mit der gewünschten neuen Verwaltung abgestimmt sein.
Die Anfechtungsfrist wird unterschätzt. Nach § 45 WEG sind Beschlüsse innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung anfechtbar; die Begründung muss innerhalb von zwei Monaten beim Gericht eingehen. Größere Folgeentscheidungen – etwa die Vergabe von Sanierungsaufträgen oder die Umstellung von Versorgerverträgen – sollten erst nach Ablauf dieser Frist ausgelöst werden, um keine wirtschaftlichen Risiken aufzubauen, falls der Wechselbeschluss kippt.
So begleitet R.E. Immo Ihre WEG beim Wechsel
Die R.E. Immo GmbH verwaltet seit 1984 Wohnungseigentümergemeinschaften in Baden-Württemberg. Aktuell betreuen 22 qualifizierte Mitarbeiter rund 6.650 Verwaltungseinheiten in Objekten von 2 bis 187 Wohneinheiten (Stand 05/24). Als IHK-anerkannter Ausbildungsbetrieb, Mitglied im VDIV und BVI, mit Zulassung nach § 34c GewO und Zertifizierung nach § 26a WEG erfüllen wir die fachlichen Anforderungen, die das Gesetz seit Dezember 2023 stellt.
Für WEGs, die einen Wechsel erwägen, prüfen wir das Bestandsobjekt, erstellen ein transparentes Angebot mit ausgewiesenen Versicherungssummen und übernehmen auf Wunsch die vollständige Buchhaltungsübernahme vom Vorverwalter. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf – wir besprechen Ihren Fall gemeinsam mit Ihnen.
Häufig gestellte Fragen
Wann kann man die Hausverwaltung wechseln?
Seit der WEG-Reform 2020 kann die Eigentümergemeinschaft den Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG). Ein wichtiger Grund ist nicht erforderlich. Der bestehende Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung; eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund nach § 626 BGB kann diese Restlaufzeit verkürzen.
Wer entscheidet über den Wechsel der WEG-Verwaltung?
Die Eigentümerversammlung entscheidet mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Ein Viertel der Eigentümer oder der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats können nach § 24 Abs. 2 WEG die Einberufung einer Versammlung verlangen, wenn der amtierende Verwalter sie verweigert. Bei kleinen WEGs kann der Beschluss auch im Umlaufverfahren gefasst werden – dann allerdings einstimmig, sofern nicht vorab eine Öffnungsklausel beschlossen wurde.
Was passiert mit den Rücklagen beim Verwalterwechsel?
Die Erhaltungsrücklage gehört der Gemeinschaft, nicht dem Verwalter. Mit der Abberufung verliert der bisherige Verwalter die Verfügungsberechtigung über das Rücklagenkonto. Er ist verpflichtet, die Kontoführung und sämtliche Buchungsbelege an die neue Verwaltung herauszugeben, einschließlich Nachweisen über die Höhe der Rücklage zum Übergabestichtag.
Was kostet ein Verwalterwechsel die WEG?
Direkte Kosten entstehen vor allem durch die Versammlung und gegebenenfalls Anwaltsbegleitung bei strittigen Übergaben. Indirekt kann das Honorar der neuen Verwaltung höher oder niedriger ausfallen als bisher. Bei R.E. Immo wird die Kontoführung pro Objekt nicht zusätzlich berechnet, weil sie kostenlos über die Deutsche Kreditbank AG erfolgt; weitere Einsparpotenziale ergeben sich häufig durch die Optimierung von Energie- und Versicherungsverträgen.
Was tun, wenn die alte Verwaltung Unterlagen zurückhält?
Ein Zurückbehaltungsrecht wegen offener Honorarforderungen besteht nach herrschender Auffassung nicht. Die WEG sollte den Anspruch zunächst schriftlich mit Fristsetzung geltend machen. Hilft das nicht, kann der neue Verwalter im Auftrag der Gemeinschaft auf Herausgabe klagen. In dringenden Fällen ist auch ein einstweiliges Verfügungsverfahren möglich. Bei Zweifeln an der Vollständigkeit kann eine eidesstattliche Versicherung nach § 260 Abs. 2 BGB verlangt werden.
Muss die neue WEG-Verwaltung zertifiziert sein?
Seit dem 1. Dezember 2023 entspricht nur die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Übergangsfrist für am 1. Dezember 2020 bereits bestellte Verwalter endete am 1. Juni 2024. Ausnahme: Kleine Gemeinschaften mit höchstens acht Einheiten, in denen ein Eigentümer selbst Verwalter ist, sind nicht erfasst. Im Zweifel sollten Sie das IHK-Zertifikat vor der Beschlussfassung vorlegen lassen.
WEG-Verwaltung Kosten 2026: Preise pro Einheit, Leistungsumfang und regionale Richtwerte für Baden-Württemberg
Ratgeber, WEG-VerwaltungZuletzt aktualisiert: 21. Juni 2026 · Lesezeit: ca. 12 Minuten · Autor: R.E. Immo GmbH
Was kostet eine professionelle WEG-Verwaltung 2026?
Eine professionelle WEG-Verwaltung kostet in Deutschland 2026 typischerweise zwischen 25 und 50 Euro brutto pro Einheit und Monat. Die aktuelle Verwalterentgeltstudie 2026 weist durchschnittliche Basissätze zwischen 29,75 Euro und 47,60 Euro brutto pro Einheit und Monat aus – je nach Größe der Anlage. In Baden-Württemberg bewegen sich seriöse Angebote für mittelgroße Gemeinschaften (10 bis 30 Einheiten) erfahrungsgemäß im Korridor von 28 bis 38 Euro brutto. Hinzu kommen ein Mindestumsatz pro Anlage sowie Sondervergütungen für Einzelleistungen außerhalb des Standardkatalogs.
Aktuelle Preisspannen 2026 für die WEG-Verwaltung
Die Vergütung einer WEG-Verwaltung wird in nahezu allen seriösen Modellen pro Wohneinheit und Monat abgerechnet. Pauschalpreise für ganze Objekte sind die Ausnahme. Maßgeblich ist die Größe der Wohnungseigentümergemeinschaft, da sich der Verwaltungsaufwand pro Einheit mit zunehmender Objektgröße verteilt.
Die folgenden Spannen orientieren sich an der Verwalterentgeltstudie 2026, die regelmäßig in Kooperation der Branchenverbände BVI und IVD veröffentlicht wird, sowie am VDIV-Branchenbarometer 2024.
Angaben brutto inkl. 19 % USt., Richtwerte für 2026. Quellen: Verwalterentgeltstudie 2026 (Haufe, BVI, IVD), VDIV-Branchenbarometer 2024, ergänzt um Marktbeobachtungen für Baden-Württemberg.
Wer die Bandbreite einordnen möchte, sollte zwei Kennzahlen aus der Verwalterentgeltstudie 2026 kennen. Erstens: Die durchschnittlichen Basissätze für die WEG-Verwaltung liegen je nach Größe der Anlage zwischen 29,75 Euro und 47,60 Euro brutto pro Einheit und Monat. Zweitens, und für kleine Gemeinschaften besonders relevant: Der mittlere Mindestumsatz pro Anlage liegt unverändert bei 357 Euro brutto – ein Wert, den seriöse Verwaltungen unabhängig von der reinen Multiplikation aus Einheitenzahl und Einheitensatz benötigen, um die gesetzlich vorgeschriebenen Aufgaben kostendeckend zu erbringen.
Gewusst?
Eine WEG mit nur 6 Einheiten zu 28 € brutto käme rechnerisch auf 168 € pro Monat. Da seriöse Verwaltungen jedoch einen Mindestumsatz von rund 357 € pro Anlage benötigen, ergibt sich für sehr kleine Gemeinschaften häufig ein höherer Effektivsatz pro Einheit. Das ist kein Aufschlag, sondern die ehrliche Abbildung des Aufwands.
Diese Faktoren bestimmen den Preis pro Einheit
Die Vergütung einer WEG-Verwaltung ist kein Listenpreis, sondern das Ergebnis mehrerer Stellschrauben. Wer Angebote vergleicht, sollte die folgenden Größen kennen.
Was in der monatlichen WEG-Vergütung enthalten ist
Hinter dem Satz pro Einheit verbirgt sich ein gesetzlich definierter Leistungskatalog. Eine seriöse Verwaltung erbringt für ihre Vergütung die folgenden Standardleistungen, die sich aus dem WEG ergeben und in der WEG-Verwaltung der R.E. Immo GmbH gebündelt enthalten sind.
Kaufmännische Verwaltung
Technische Verwaltung
Allgemeine Verwaltung
Welche dieser Leistungen tatsächlich vollumfänglich enthalten sind, unterscheidet sich erheblich von Anbieter zu Anbieter. Eine gute Faustregel: Was in der Verwaltervergütung nicht ausdrücklich genannt wird, wird im Zweifel als Sonderleistung abgerechnet. Eine ausführliche Übersicht zu den Vorteilen einer professionellen Hausverwaltung zeigt, welche Leistungen über den gesetzlichen Mindestumfang hinausgehen.
Zusatzleistungen und Sondervergütungen
Sondervergütungen für Zusatzleistungen sind ein zunehmend wichtiger Bestandteil der Verwalterhonorierung. Laut VDIV-Branchenbarometer 2024 machte die Sondervergütung für Zusatzleistungen 2023 durchschnittlich 6,1 Prozent des Umsatzes einer Verwaltung aus – mit steigender Tendenz. Das deckt sich mit der Aussage von Markus Jugan, IVD-Vizepräsident, der im Rahmen der Verwalterentgeltstudie 2026 erklärte: „Die Studie zeigt, dass der Markt auf steigende Anforderungen mit einer differenzierteren Vergütung reagiert.“
Typische Posten, die außerhalb des monatlichen Grundhonorars stehen:
Gewusst?
Die R.E. Immo GmbH führt für jede betreute WEG ein getrenntes und kostenloses Bankkonto bei der Deutschen Kreditbank AG. Kontoführungsgebühren, die andere Anbieter über Pauschalen oder Aufschläge weitergeben, fallen damit für die Gemeinschaft nicht an.
WEG-Verwaltung Kosten in Baden-Württemberg: Richtwerte für Stuttgart, Mannheim und Heidelberg
Die Verwalterentgeltstudie 2026 weist Bundeswerte aus, regionale Unterschiede schlagen jedoch erheblich durch. In Baden-Württemberg, insbesondere in den Großstadtregionen Stuttgart, Mannheim und Heidelberg, liegen die Sätze für die WEG-Verwaltung systematisch oberhalb des Bundesdurchschnitts. Gründe sind die höheren Lohnkosten qualifizierter Verwaltungsmitarbeiter sowie die größere durchschnittliche Komplexität der Objekte (Altbaubestand, gemischte Nutzung, gestiegene technische Standards).
Richtwerte für 2026 auf Basis der Verwalterentgeltstudie 2026 sowie der Marktbeobachtungen der R.E. Immo GmbH aus über 40 Jahren Tätigkeit in Baden-Württemberg.
Wichtig: Diese Spannen sind Orientierungswerte für mittelgroße Wohnungseigentümergemeinschaften mit Standardleistungsumfang. Kleinere Gemeinschaften liegen am oberen Ende oder darüber, sehr große Anlagen am unteren Ende. Auch innerhalb derselben Stadt unterscheiden sich Angebote vergleichbarer Verwaltungen erfahrungsgemäß um 15 bis 25 Prozent.
Warum sehr günstige Angebote häufig teuer werden
Wer im Internet sucht, findet Angebote für WEG-Verwaltung ab 19 oder 20 Euro pro Einheit und Monat. Solche Sätze klingen attraktiv, sind aber bei ehrlicher Kalkulation kaum kostendeckend zu erbringen – der bereits genannte Mindestumsatz von 357 Euro brutto pro Anlage aus der Verwalterentgeltstudie 2026 macht das deutlich. In der Praxis zeigt sich dann typischerweise eines der folgenden Muster:
Wer auf solche Angebote stößt, sollte deshalb gezielt nach dem tatsächlichen Leistungsumfang fragen, nicht nach dem Listenpreis. Ein etwas höherer Satz mit klarer Leistungsabgrenzung ist über die typische Vertragslaufzeit von drei Jahren in der Regel die wirtschaftlich bessere Wahl. Wer bereits in einem Vertrag steht und vergleichen möchte, findet in unserem Ratgeber WEG-Verwaltung wechseln einen strukturierten Leitfaden.
So lässt sich ein faires Angebot für Ihre WEG einschätzen
Bevor Sie ein Angebot annehmen, prüfen Sie die folgenden sechs Punkte. Sie bilden zusammen mit dem reinen Einheitensatz die Grundlage für einen seriösen Preisvergleich.
Die R.E. Immo GmbH veröffentlicht aus genau diesen Gründen keine Pauschalpreise auf der Website. Jede Wohnungseigentümergemeinschaft ist unterschiedlich groß, unterschiedlich strukturiert und stellt unterschiedliche Anforderungen. Wir kalkulieren jedes Angebot anhand des konkreten Objekts – und legen offen, welche Leistungen enthalten sind und welche als Sondervergütung erscheinen. Wer einen belastbaren Vergleichswert braucht, kann unter kostenloses Angebot anfordern die Eckdaten der Gemeinschaft übermitteln und erhält innerhalb weniger Werktage einen transparenten Vorschlag.
Häufig gestellte Fragen zu den Kosten einer WEG-Verwaltung
Was kostet die Verwaltung einer WEG pro Einheit und Monat?
Eine professionelle WEG-Verwaltung kostet 2026 typischerweise zwischen 25 und 50 Euro brutto pro Einheit und Monat. Die Verwalterentgeltstudie 2026 weist durchschnittliche Basissätze zwischen 29,75 Euro und 47,60 Euro brutto pro Einheit und Monat aus. Maßgeblich für die Einordnung sind die Größe der Gemeinschaft, das Alter des Objekts, der Leistungsumfang und die Region.
Wie hoch sind die Verwaltungskosten bei einer Eigentumswohnung?
Für eine einzelne Eigentumswohnung in einer mittleren WEG mit 10 bis 30 Einheiten liegen die jährlichen Kosten der WEG-Verwaltung typischerweise zwischen 336 und 456 Euro brutto. Diese Kosten werden über das Hausgeld auf die Eigentümer umgelegt und sind im Wirtschaftsplan ausgewiesen. Hinzu kommen anteilig die Kosten für Heizung, Wasser, Versicherungen, Instandhaltungsrücklage und etwaige Sondervergütungen.
Sind die Kosten der WEG-Verwaltung steuerlich absetzbar?
Für Selbstnutzer ist die Antwort differenziert. Die Verwaltergebühr selbst – also das monatliche Honorar an die WEG-Verwaltung – ist nach dem BMF-Schreiben vom 9. November 2016 nicht nach § 35a EStG begünstigt; das Finanzamt erkennt sie nicht als haushaltsnahe Dienstleistung an. Absetzbar sind dagegen die Lohnanteile der Leistungen, die die Verwaltung im Auftrag der Gemeinschaft koordiniert: Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst, Hausmeisterdienste sowie Handwerker- und Reparaturleistungen am Gemeinschaftseigentum. Die Verwaltung weist diese Beträge in der Jahresabrechnung oder einer gesonderten Bescheinigung nach § 35a EStG aus. Vermieter können die Verwaltungskosten als Werbungskosten nach § 9 EStG vollständig ansetzen.
Warum gibt es bei R.E. Immo keine Preisliste auf der Website?
Jede WEG ist unterschiedlich strukturiert. Eine Pauschalpreisliste würde entweder vereinfachen, wo Differenzierung nötig ist, oder Posten verstecken, die später als Sonderleistung erscheinen. Wir kalkulieren jedes Angebot individuell anhand der Einheitenzahl, des Objektzustands und des gewünschten Leistungsumfangs – und legen offen, was enthalten ist.
Was passiert, wenn der Mindestumsatz von 357 Euro nicht erreicht wird?
Bei sehr kleinen Gemeinschaften ergibt sich aus der reinen Multiplikation aus Einheitenzahl und Einheitensatz häufig ein niedrigerer Betrag als der branchenübliche Mindestumsatz von 357 Euro brutto pro Anlage (Quelle: Verwalterentgeltstudie 2026). Seriöse Verwaltungen weisen in diesem Fall einen Mindestbetrag pro Anlage aus oder erhöhen den Einheitensatz. Verwaltungen, die solche Gemeinschaften zu reinen Listenpreisen annehmen, erbringen erfahrungsgemäß einen reduzierten Leistungsumfang.
Was unterscheidet die WEG-Verwaltung von der Sondereigentumsverwaltung?
Die WEG-Verwaltung betreut das gemeinschaftliche Eigentum – also Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung, Außenanlagen. Die Sondereigentumsverwaltung (SEV) übernimmt zusätzlich die Verwaltung einer einzelnen vermieteten Eigentumswohnung, etwa Mieterbetreuung, Mietabrechnung und Nebenkostenabrechnung. Laut Verwalterentgeltstudie 2026 liegt die SEV in Kombination mit der WEG-Verwaltung bei knapp 42 Euro brutto pro Einheit und Monat.
Wie unterscheidet sich der Preis zwischen Bestands- und Neuverträgen?
Neuverträge sind systematisch teurer als Bestandsverträge. BVI-Präsident Thomas Meier wies in der Verwalterentgeltstudie 2026 darauf hin, dass Neuverträge im Schnitt fünf Euro netto über Bestandsverträgen liegen – in der GdWE-Verwaltung bei einem Viertel der Unternehmen sogar fast zwölf Euro brutto pro Einheit. Wer einen alten, günstigen Vertrag hält, sollte vor einer Kündigung prüfen, ob der vermeintliche Mehrwert eines neuen Anbieters den Preisaufschlag rechtfertigt.
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Quellen
WEG-Verwaltung wechseln: Ablauf, Fristen und Übernahme-Pflichten im Überblick
Ratgeber, WEG-VerwaltungZuletzt aktualisiert: 20. Juni 2026 · Autor: R.E. Immo GmbH
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann ihren Verwalter seit der WEG-Reform 2020 jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG). Der bisherige Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Bevor die WEG einen neuen Verwalter bestellt, sollte sie drei Vergleichsangebote einholen, eine Eigentümerversammlung mit dreiwöchiger Einladungsfrist einberufen und vier zentrale Beschlüsse fassen: Abberufung, Vertragskündigung, Bestellung der neuen Verwaltung und Abschluss des Verwaltervertrags. Seit dem 1. Dezember 2023 muss die neu bestellte Verwaltung in der Regel ein zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG sein. Die folgende Anleitung beschreibt jeden Schritt sowie die rechtlich verankerten Herausgabe- und Abrechnungspflichten der alten Verwaltung.
Hinweis: Dieser Ratgeber gibt einen praxisorientierten Überblick und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei strittigen Verwalterwechseln empfiehlt sich die Begleitung durch einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
Wann sich ein Verwalterwechsel wirklich lohnt
Nicht jeder Konflikt mit der amtierenden Verwaltung rechtfertigt einen Wechsel. Der Aufwand für die Beschlussvorbereitung, die Übergabe und die Eingewöhnung dauert in der Praxis sechs bis neun Monate. Bevor die WEG diesen Weg einschlägt, sollten klare Signale vorliegen. Drei davon tauchen in der Beratungspraxis am häufigsten auf.
Strukturelle Untätigkeit. Schadensmeldungen bleiben unbearbeitet, Instandhaltungsbeschlüsse werden nicht umgesetzt, Anfragen einzelner Eigentümer bleiben unbeantwortet. Wenn der Verwaltungsbeirat dreimal in Folge erinnern muss, ist das kein Einzelfall mehr, sondern ein Strukturproblem.
Fehlende oder verspätete Jahresabrechnung. Die Jahresabrechnung sollte spätestens drei bis sechs Monate nach Ende des Wirtschaftsjahrs vorliegen. Wer regelmäßig erst kurz vor der nächsten Versammlung abrechnet, verstößt gegen die Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Das BayObLG hat eine Vorlage erst nach acht Monaten als verspätet eingestuft (ZWE 2000, 38–39).
Intransparente Kommunikation und mangelnde Erreichbarkeit. Kein Notfallservice außerhalb der Geschäftszeiten, kein digitaler Zugriff auf Dokumente, keine zeitnahe Rückmeldung auf Schadensmeldungen – das sind harte Service-Lücken, die in der heutigen Praxis nicht mehr akzeptiert werden müssen.
Daneben gibt es weichere Auslöser wie Preiserhöhungen ohne nachvollziehbare Begründung, häufige Wechsel des persönlichen Ansprechpartners oder das Fehlen einer Zertifizierung nach § 26a WEG. Jeder dieser Punkte allein begründet noch keinen Wechselbedarf – in Kombination jedoch sehr wohl.
Rechtliche Grundlage: § 26 WEG und die Abberufung jederzeit
Die zentrale Vorschrift für jeden Verwalterwechsel ist § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG. Der Wortlaut ist eindeutig: „Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.“ Vor der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 war eine Abberufung nur aus wichtigem Grund möglich. Seitdem genügt eine einfache Mehrheit der in der Eigentümerversammlung abgegebenen Stimmen – Gründe müssen nicht angegeben werden.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Abberufung und Vertragskündigung. Die Abberufung beendet das organschaftliche Verwalteramt sofort. Der schuldrechtliche Verwaltervertrag mit seinen Vergütungs- und Leistungspflichten besteht hingegen weiter, höchstens jedoch sechs Monate. Wer beide Akte in der Versammlung nicht klar als getrennte Beschlüsse fasst, riskiert vermeidbare Zahlungspflichten und Streit über die Übergangsphase.
Eine außerordentliche Vertragskündigung aus wichtigem Grund nach § 626 BGB beendet auch die sechsmonatige Restlaufzeit – etwa bei nachgewiesener Veruntreuung, beharrlicher Untätigkeit oder bei einem Vertrauensverlust, der eine Fortsetzung unzumutbar macht. Hier ist der Beschluss inhaltlich zu begründen.
Der Ablauf des Verwalterwechsels in fünf Schritten
Ein sauberer Wechsel folgt einer festen Reihenfolge. Wer einen Schritt überspringt – etwa die Vergleichsangebote oder die formgerechte Einladung – riskiert die Anfechtbarkeit der Beschlüsse innerhalb der Monatsfrist nach § 45 WEG.
Schritt 1: Bestehenden Verwaltervertrag und Kündigungsfristen prüfen
Bevor die WEG überhaupt einen neuen Verwalter sucht, lohnt sich der Blick in den laufenden Verwaltervertrag. Die ordentliche Kündigungsfrist beträgt branchenüblich drei bis sechs Monate; die Bestelldauer liegt nach § 26 Abs. 2 WEG bei höchstens fünf Jahren, bei der Erstbestellung nach Bauträgerverwaltung bei drei Jahren. Notieren Sie das genaue Ende des aktuellen Vertrags und prüfen Sie, ob Sondervereinbarungen zur Kontoführung, Honoraranpassung oder Übergabe getroffen wurden.
Schritt 2: Mindestens drei Vergleichsangebote einholen
Die Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung verlangt, dass die WEG die Bestellung nicht aus dem Bauch heraus trifft. In der Praxis hat sich eine Mindestzahl von drei Vergleichsangeboten etabliert. Vergleichen Sie nicht nur den monatlichen Pauschalpreis pro Einheit, sondern auch:
Die R.E. Immo GmbH etwa führt eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung über 1.000.000 Euro und eine Vertrauensschadenversicherung über 2.000.000 Euro – beides Beträge, die für die Schadensregulierung im Ernstfall den Unterschied machen.
Schritt 3: Eigentümerversammlung einberufen
Grundsätzlich beruft der amtierende Verwalter die Eigentümerversammlung ein. Nach § 24 Abs. 2 WEG muss er dies auch tun, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen verlangt. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, kann die Versammlung nach § 24 Abs. 3 WEG auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden.
Die Einladung muss in Textform erfolgen und mindestens drei Wochen vor dem Termin zugehen (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG). Die Tagesordnung muss die geplanten Beschlüsse so präzise benennen, dass eine begründete Abstimmungsentscheidung möglich ist – schwammige Punkte wie „Verschiedenes“ tragen einen Wechselbeschluss nicht.
Schritt 4: Die vier Beschlüsse fassen
Auf der Versammlung sollten die folgenden Beschlüsse einzeln und nacheinander gefasst werden, jeweils mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen:
Wer den vierten Beschluss vergisst, lässt der neuen Verwaltung formal kein vertragliches Mandat. Auch die Ermächtigung der Beiratsvorsitzenden oder eines Eigentümers, den Vertrag zu unterzeichnen und die Übergabevollmacht auszustellen, gehört in das Versammlungsprotokoll. Eine Vollmacht für die Eigentümerversammlung kann zudem hilfreich sein, wenn Eigentümer nicht persönlich erscheinen können.
Schritt 5: Übergabe organisieren und Übernahme starten
Nach der Versammlung tritt der Wechsel an dem Datum in Kraft, das in den Beschlüssen festgelegt wurde. Üblich ist der Beginn des nächsten Quartals oder Geschäftsjahrs, damit die Jahresabrechnung sauber zuzuordnen bleibt. Die Beschlüsse sind nach § 45 WEG innerhalb eines Monats anfechtbar; größere Investitionen oder Verträge sollten deshalb erst nach Ablauf dieser Frist beschlossen werden.
Umlaufbeschluss als Alternative zur Versammlung
Nicht in jedem Fall muss der Wechsel auf einer Präsenzversammlung beschlossen werden. § 23 Abs. 3 WEG erlaubt seit der Reform den Umlaufbeschluss in Textform, also per Brief, E-Mail oder über ein digitales Portal. Damit ein Umlaufbeschluss wirksam zustande kommt, müssen alle Eigentümer zustimmen – es sei denn, die Gemeinschaft hat zuvor eine Öffnungsklausel beschlossen, die bestimmte Beschlüsse auch mehrheitlich im Umlaufverfahren zulässt.
In der Praxis eignet sich der Umlaufbeschluss vor allem für kleinere WEGs mit überschaubarer Eigentümerstruktur, in denen Konsens absehbar ist. Bei größeren Gemeinschaften oder wenn einzelne Eigentümer unsicher sind, bleibt die Eigentümerversammlung der sichere Weg, weil dort offene Fragen direkt besprochen werden können. Die digitale Eigentümerversammlung kombiniert beide Vorteile – physische Teilnahme bleibt möglich, parallel können mobilitätseingeschränkte Eigentümer hybrid teilnehmen.
Die Übernahme: Welche Unterlagen und Werte der alte Verwalter herausgeben muss
Die meisten Ratgeber beschreiben den Verwalterwechsel als einen Akt – die Übergabe. Tatsächlich verbergen sich dahinter drei rechtlich getrennte Pflichten mit unterschiedlichen Auslösezeitpunkten und Fristen. Erst wenn die WEG diese Unterscheidung kennt, lässt sich die Übernahme strukturiert führen – und erst dann lassen sich Schadensersatzansprüche bei Pflichtverletzung gezielt geltend machen.
Pflicht 1: Herausgabe aller Unterlagen und Werte (§ 27 WEG, § 667 BGB)
Der ausscheidende Verwalter muss alle für die WEG gehaltenen Unterlagen, Daten und Vermögenswerte herausgeben – sofort und am Sitz seines Büros, soweit nichts anderes vereinbart ist (§ 271 Abs. 1 BGB). Dazu zählen mindestens:
Rechtsanwalt Klaus Eichhorn, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, formuliert es im VDIV-Magazin so: „Der Verwalter darf die Rechnungslegung nicht wegen eventueller Gegenansprüche zurückbehalten, da erst die erteilte Auskunft eine Überprüfung möglich macht.“ Ein Zurückbehaltungsrecht – etwa wegen offener Honorarforderungen – besteht also gerade nicht.
Pflicht 2: Rechnungslegung über die Amtszeit (§ 666 BGB)
Neben der reinen Herausgabe schuldet der alte Verwalter eine Rechenschaft über alles, was er während seiner Bestellung getan hat. Diese Rechenschaftspflicht ist eigenständig und nicht mit der Jahresabrechnung deckungsgleich. Bestehen Zweifel an der Vollständigkeit, kann die WEG nach § 260 Abs. 2 und 3 BGB eine eidesstattliche Versicherung verlangen.
Pflicht 3: Jahresabrechnung für das laufende Wirtschaftsjahr (§ 28 WEG)
Die wichtigste und am häufigsten umstrittene Pflicht: Der Verwalter, der während eines Wirtschaftsjahrs ausscheidet, bleibt für die Jahresabrechnung dieses Jahres verantwortlich. Eichhorn fasst die BGH-Linie zusammen: „Diese Verpflichtung bleibt auch bestehen, wenn der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres ausscheidet, sie geht nicht auf den Nachfolger über.“ Maßgeblich ist das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16. Februar 2018 (V ZR 89/17).
Für die Erstellungsfrist gibt es keine starre Vorschrift, doch die Rechtsprechung erkennt Verzögerungen ab etwa acht Monaten nach Wirtschaftsjahresende als verspätet (BayObLG, ZWE 2000, 38–39). Drei bis sechs Monate gelten als angemessen. Wird die Frist überschritten und entstehen der WEG Schäden – etwa durch verspätete Hausgeldnachforderungen – kommen Schadensersatzansprüche nach § 280 BGB in Betracht.
Der zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG: Was sich seit Dezember 2023 geändert hat
Mit der WEG-Reform 2020 wurde der Anspruch jedes Wohnungseigentümers auf einen zertifizierten Verwalter geschaffen. Der Anspruch besteht nach § 26a WEG, und seit dem 1. Dezember 2023 entspricht nur noch die Bestellung eines zertifizierten Verwalters den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Für Verwalter, die bereits am 1. Dezember 2020 bestellt waren, lief eine Übergangsfrist bis zum 1. Juni 2024 – die ist abgelaufen.
Praktisch bedeutet das: Bei einem Verwalterwechsel ab 2024 ist die Zertifizierung kein bloßes Werbeargument, sondern ein rechtlicher Auswahlfilter. Die Prüfung erfolgt vor einer Industrie- und Handelskammer und deckt rechtliche, kaufmännische und technische Grundlagen ab. Ausnahme: Bei kleinen Gemeinschaften mit höchstens acht Einheiten, in denen ein Eigentümer selbst zum Verwalter bestellt wurde, gilt die Pflicht nicht.
Jeder Eigentümer kann den Nachweis der Zertifizierung verlangen. Wer einen neuen Verwalter wählt, sollte sich das Zertifikat vor der Beschlussfassung vorlegen lassen. Bestellte Verwalter, die der Berufsverband VDIV oder BVI mit ähnlichen Qualifikationsanforderungen vertritt – etwa Mitglieder des VDIV und BVI – erfüllen die fachliche Erwartung in der Regel ohnehin.
Was eine professionelle Übernahme im Bestand auszeichnet
Die formelle Abberufung ist der einfache Teil. Die eigentliche Arbeit beginnt mit der Übernahme im Bestand – also der buchhalterischen, technischen und kommunikativen Eingliederung der Eigentümergemeinschaft in die Strukturen der neuen Verwaltung. In der Praxis hat sich ein dreistufiges Vorgehen bewährt.
Übernahmegespräch und Bestandsaufnahme
Im ersten Schritt prüft die neue Verwaltung die übergebenen Unterlagen auf Vollständigkeit. Fehlen Beschlusssammlungen, Kontoauszüge oder Versorgerdaten, wird dies sofort schriftlich beim alten Verwalter angefordert. Eine Objektbegehung mit Fotodokumentation deckt offene Schadensfälle, ausstehende Instandhaltungen und Sicherheitsmängel auf. Bei R.E. Immo gehört die regelmäßige Objektbegehung mit Fotodokumentation zum festen Bestandteil der WEG-Verwaltung.
Buchhaltungsübernahme
Die Konten werden auf die neue Verwaltung umgeschrieben – das schließt die Verfügungsberechtigung über das Hausgeldkonto und die Instandhaltungsrücklage ein. Bei R.E. Immo erfolgt die Kontoführung pro Objekt kostenlos bei der Deutschen Kreditbank AG. Die tägliche Verbuchung aller Bankbewegungen stellt sicher, dass Eingangsrechnungen, Hausgeldzahlungen und Rücklagenbewegungen unmittelbar nachvollziehbar sind. Parallel werden Dienstleisterverträge auf die neue Verwaltung umgemeldet und Zahlungsläufe übernommen.
Kommunikation an Eigentümer und Dienstleister
Eigentümer und Mieter erhalten ein Anschreiben mit den neuen Ansprechpartnern, Kontaktdaten und – sofern angeboten – Zugangsdaten zur Verwalter-App. Dienstleister werden informiert, Versorger umgemeldet, Versicherungspolicen auf den neuen Vertragspartner umgeschrieben. Ein 365-Tage-Notfallservice und kurze Wege durch regionale Standorte – R.E. Immo ist an sechs Standorten in Leutenbach, Mannheim, Weinheim, Stuttgart, Heidelberg und Leonberg präsent – senken Reibungsverluste in dieser Phase deutlich.
Worauf im neuen Verwaltervertrag zu achten ist
Der Verwaltervertrag ist das wirtschaftliche Rückgrat des Wechsels. Schwammige Formulierungen kosten die WEG später Geld – entweder in Form versteckter Zusatzhonorare oder in Form von Leistungen, die nicht eingefordert werden können. Folgende Klauseln sollten in jedem Vertrag klar geregelt sein.
Leistungskatalog mit Abgrenzung von Sonderleistungen. Welche Tätigkeiten sind mit dem Grundhonorar abgegolten? Ab wann gilt eine Tätigkeit als Sonderleistung – etwa die Begleitung umfangreicher Sanierungsmaßnahmen, die Bearbeitung von Versicherungsschäden über 5.000 Euro oder die Klagebegleitung gegen säumige Eigentümer? Der Vertrag sollte für jede Sonderleistung einen Stundensatz oder eine Pauschale benennen.
Versicherungssummen. Eine Vermögensschadenhaftpflicht im sechsstelligen Bereich gilt heute als Mindeststandard; seriöse Verwaltungen liegen deutlich darüber. R.E. Immo etwa führt eine Vermögensschadenhaftpflicht über 1.000.000 Euro und eine Vertrauensschadenversicherung über 2.000.000 Euro – die Versicherungssummen sollten im neuen Vertrag transparent ausgewiesen sein.
Kontoführung und Vermögenstrennung. Die WEG-Konten müssen als offene Treuhandkonten auf den Namen der Gemeinschaft geführt werden, nicht auf den Namen des Verwalters. Im Vertrag ist die kontoführende Bank zu benennen, einschließlich der Vereinbarung, dass Hausgeld und Rücklage getrennt geführt werden.
Bestelldauer und Kündigungsfristen. Eine Bestelldauer von drei Jahren ist in der Praxis ein guter Kompromiss zwischen Planungssicherheit und Flexibilität. Die Abberufung jederzeit nach § 26 Abs. 3 WEG ist gesetzlich vorgegeben und kann vertraglich nicht eingeschränkt werden – Klauseln, die dies dennoch versuchen, sind unwirksam.
Übergabevereinbarung am Vertragsende. Sinnvoll ist eine explizite Regelung, welche Unterlagen am Ende der Bestellung in welchem Format herausgegeben werden. Das beugt späteren Auseinandersetzungen über digitale Archive, Backup-Daten und Eigentümerlisten vor.
Die Rolle des Verwaltungsbeirats beim Wechsel
Der Verwaltungsbeirat (§ 29 WEG) ist während der Vorbereitungsphase die wichtigste Schnittstelle zwischen der WEG und der amtierenden Verwaltung. Er prüft Vergleichsangebote, sichtet die Vertragsentwürfe der neuen Verwaltung und übernimmt häufig die Kommunikation mit dem ausscheidenden Verwalter. In vielen Fällen wird der Beiratsvorsitzende durch Beschluss ermächtigt, den neuen Verwaltervertrag zu unterzeichnen und die Übergabe operativ zu begleiten.
Ein aktiver Beirat reduziert die Übergabedauer deutlich. Er kennt die Eigenheiten des Objekts, die offenen Themen und die Vorgeschichte besser als jede Verwaltung es in der Einarbeitungsphase könnte. Wo es keinen Beirat gibt, sollte vor dem Wechsel zumindest eine Eigentümerin oder ein Eigentümer mit Bevollmächtigung für die Übergabephase benannt werden. Eine schriftliche Vollmacht für die operative Begleitung verhindert die typische Situation, in der niemand zuständig ist und die Übergabe versandet.
Häufige Fehler beim Verwalterwechsel
Drei Fehler tauchen in der Praxis immer wieder auf und führen entweder zu anfechtbaren Beschlüssen oder zu monatelangen Streitigkeiten in der Übergabe.
Abberufung und Kündigung werden verwechselt. Wer nur „den Verwalter kündigt“, ohne ihn formal abzuberufen, lässt das Verwalteramt unverändert weiterlaufen – mit allen Vertretungsbefugnissen. Beide Akte gehören als getrennte Tagesordnungspunkte in das Versammlungsprotokoll.
Es fehlt eine Phase der Vorbereitung. Wer den Wechsel als Reaktion auf eine Eskalation in einer einzigen Versammlung durchsetzen will, hat oft kein belastbares Vergleichsangebot, keine Zertifizierungs-Nachweise und keine klare Übernahmevereinbarung. Drei bis sechs Monate Vorbereitungszeit sind realistisch.
Die Übergabe wird nicht protokolliert. Eine Übernahme ohne strukturiertes Übergabeprotokoll führt regelmäßig dazu, dass später unklar ist, welche Unterlagen fehlen. Ein einfaches Checklisten-Protokoll, von beiden Verwaltungen unterzeichnet, verhindert spätere Streitigkeiten und sichert die Beweislage für eventuelle Nachforderungen.
Versammlungsbeschlüsse werden zu allgemein gefasst. Wer „die neue Verwaltung wird bestellt“ ohne Bestelldauer, Vergütungssatz und Vertragsbeginn in das Protokoll schreibt, lädt zur Anfechtung ein. Die Tagesordnungspunkte und Beschlussformulierungen sollten vor der Versammlung schriftlich vorliegen und mit der gewünschten neuen Verwaltung abgestimmt sein.
Die Anfechtungsfrist wird unterschätzt. Nach § 45 WEG sind Beschlüsse innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung anfechtbar; die Begründung muss innerhalb von zwei Monaten beim Gericht eingehen. Größere Folgeentscheidungen – etwa die Vergabe von Sanierungsaufträgen oder die Umstellung von Versorgerverträgen – sollten erst nach Ablauf dieser Frist ausgelöst werden, um keine wirtschaftlichen Risiken aufzubauen, falls der Wechselbeschluss kippt.
So begleitet R.E. Immo Ihre WEG beim Wechsel
Die R.E. Immo GmbH verwaltet seit 1984 Wohnungseigentümergemeinschaften in Baden-Württemberg. Aktuell betreuen 22 qualifizierte Mitarbeiter rund 6.650 Verwaltungseinheiten in Objekten von 2 bis 187 Wohneinheiten (Stand 05/24). Als IHK-anerkannter Ausbildungsbetrieb, Mitglied im VDIV und BVI, mit Zulassung nach § 34c GewO und Zertifizierung nach § 26a WEG erfüllen wir die fachlichen Anforderungen, die das Gesetz seit Dezember 2023 stellt.
Für WEGs, die einen Wechsel erwägen, prüfen wir das Bestandsobjekt, erstellen ein transparentes Angebot mit ausgewiesenen Versicherungssummen und übernehmen auf Wunsch die vollständige Buchhaltungsübernahme vom Vorverwalter. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf – wir besprechen Ihren Fall gemeinsam mit Ihnen.
Häufig gestellte Fragen
Wann kann man die Hausverwaltung wechseln?
Seit der WEG-Reform 2020 kann die Eigentümergemeinschaft den Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG). Ein wichtiger Grund ist nicht erforderlich. Der bestehende Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung; eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund nach § 626 BGB kann diese Restlaufzeit verkürzen.
Wer entscheidet über den Wechsel der WEG-Verwaltung?
Die Eigentümerversammlung entscheidet mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Ein Viertel der Eigentümer oder der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats können nach § 24 Abs. 2 WEG die Einberufung einer Versammlung verlangen, wenn der amtierende Verwalter sie verweigert. Bei kleinen WEGs kann der Beschluss auch im Umlaufverfahren gefasst werden – dann allerdings einstimmig, sofern nicht vorab eine Öffnungsklausel beschlossen wurde.
Was passiert mit den Rücklagen beim Verwalterwechsel?
Die Erhaltungsrücklage gehört der Gemeinschaft, nicht dem Verwalter. Mit der Abberufung verliert der bisherige Verwalter die Verfügungsberechtigung über das Rücklagenkonto. Er ist verpflichtet, die Kontoführung und sämtliche Buchungsbelege an die neue Verwaltung herauszugeben, einschließlich Nachweisen über die Höhe der Rücklage zum Übergabestichtag.
Was kostet ein Verwalterwechsel die WEG?
Direkte Kosten entstehen vor allem durch die Versammlung und gegebenenfalls Anwaltsbegleitung bei strittigen Übergaben. Indirekt kann das Honorar der neuen Verwaltung höher oder niedriger ausfallen als bisher. Bei R.E. Immo wird die Kontoführung pro Objekt nicht zusätzlich berechnet, weil sie kostenlos über die Deutsche Kreditbank AG erfolgt; weitere Einsparpotenziale ergeben sich häufig durch die Optimierung von Energie- und Versicherungsverträgen.
Was tun, wenn die alte Verwaltung Unterlagen zurückhält?
Ein Zurückbehaltungsrecht wegen offener Honorarforderungen besteht nach herrschender Auffassung nicht. Die WEG sollte den Anspruch zunächst schriftlich mit Fristsetzung geltend machen. Hilft das nicht, kann der neue Verwalter im Auftrag der Gemeinschaft auf Herausgabe klagen. In dringenden Fällen ist auch ein einstweiliges Verfügungsverfahren möglich. Bei Zweifeln an der Vollständigkeit kann eine eidesstattliche Versicherung nach § 260 Abs. 2 BGB verlangt werden.
Muss die neue WEG-Verwaltung zertifiziert sein?
Seit dem 1. Dezember 2023 entspricht nur die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Übergangsfrist für am 1. Dezember 2020 bereits bestellte Verwalter endete am 1. Juni 2024. Ausnahme: Kleine Gemeinschaften mit höchstens acht Einheiten, in denen ein Eigentümer selbst Verwalter ist, sind nicht erfasst. Im Zweifel sollten Sie das IHK-Zertifikat vor der Beschlussfassung vorlegen lassen.
Angebot und Nachfrage: Wohin steuern die Immobilienpreise?
BrancheIn den großen Städten dürfte der Druck auf die Immobilienpreise auch in den kommenden Jahren weiter wachsen. Vor allem der Wohnungsneubau bleibt dort eine zentrale Herausforderung. Eine aktuelle Prognose des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt: In wirtschaftlich starken Regionen werden Wohnimmobilien bis 2035 voraussichtlich teurer. In strukturschwächeren Kreisen ist dagegen mit sinkenden Preisen zu rechnen.
Demnach steigen die Preise für Wohnimmobilien insbesondere in dynamischen Metropolräumen sowie in gut angebundenen Umlandregionen weiter. Anders sieht es in Regionen aus, die wirtschaftlich schwächer aufgestellt sind oder Einwohner verlieren: Dort dürften die Immobilienwerte kaufkraftbereinigt zurückgehen. Grundlage der Prognose ist eine datenbasierte Untersuchung, die das IW im Auftrag des Bundesverbands der Volks- und Raiffeisenbanken (BVR) erstellt hat. Berücksichtigt wurden Daten zu Immobilienpreisen, Bevölkerungsentwicklung, Einkommen und Arbeitsmarkt in allen 400 deutschen Kreisen.
Entscheidend ist laut Analyse weniger, ob eine Region städtisch oder ländlich geprägt ist. Viel wichtiger ist ihre wirtschaftliche Bedeutung und die Nähe zu großen Arbeitsmärkten. Regionen mit guter Anbindung und stabiler Beschäftigungslage können weiterhin mit einer positiven Entwicklung rechnen.
Besonders stark unter Druck geraten Gebiete, in denen Bevölkerungsrückgang und schwache Arbeitsmärkte zusammenkommen. Dazu zählen unter anderem viele Regionen in Ostdeutschland abseits der großen Städte, das Saarland, ländliche Kreise in Rheinland-Pfalz sowie Teile des Ruhrgebiets. In besonders betroffenen Kreisen wie dem Erzgebirgskreis, der Vulkaneifel oder Kronach könnten Immobilien bis 2035 nahezu ein Fünftel an Wert verlieren.
Zusätzliche Risiken bestehen in Regionen, die stark von der Automobilindustrie oder energieintensiven Branchen abhängig sind, etwa in Zwickau. Der Wandel hin zu klimaneutraler Produktion kann kurzfristig Arbeitsplätze und Kaufkraft belasten und damit die Nachfrage nach Wohnimmobilien abschwächen. Langfristig eröffnet die Transformation zwar neue Perspektiven, zunächst überwiegen jedoch vielerorts die Unsicherheiten.
Zu den Gewinnern zählen vor allem große Metropolregionen wie Hamburg, Berlin und Frankfurt sowie deren gut erreichbares Umland. Auch in Bayern und Baden-Württemberg profitieren nicht nur Städte, sondern teils auch ländlichere Kreise. Die stärksten Regionen könnten jährlich um mehr als zwei Prozent zulegen. Auffällig ist dabei, dass München selbst nicht zur Spitzengruppe gehört, während nahezu das gesamte Umland der Landeshauptstadt besonders positiv abschneidet. In Nordrhein-Westfalen sticht vor allem Köln hervor: Für die Domstadt erwartet die Prognose ein deutliches Wachstum.
Foto: © Monika Neumann, Pixabay
Neue Energieausweise: Diese Änderungen gelten ab Ende Mai 2026
BrancheAb Ende Mai 2026 treten in ganz Europa neue Energieausweise für Wohngebäude in Kraft. Grundlage dafür ist die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie, die sogenannte European Union (EPBD). Alle Mitgliedstaaten müssen diese Vorgaben in nationales Recht überführen. Ziel der neuen Regelung ist es, die Energieeffizienz von Gebäuden transparenter und besser vergleichbar zu machen.
Neue Bewertungsskala von A bis G
Die künftige Einteilung orientiert sich stärker an der bekannten Energiekennzeichnung von Haushaltsgeräten. Statt der bisherigen Spanne reicht die Skala künftig nur noch von A bis G. Die Gültigkeitsdauer eines Energieausweises bleibt weiterhin bei zehn Jahren.
Dabei steht Klasse A ausschließlich für Null-Emissions-Gebäude, während Klasse G die energetisch schwächsten Gebäude eines Landes kennzeichnet. Bereits ausgestellte Energieausweise mit den Klassen A+ bis H behalten bis zum Ablauf ihrer Gültigkeit weiterhin ihre Rechtskraft.
Wann ein Energieausweis verpflichtend ist
Ein Energieausweis ist erforderlich, wenn eine Immobilie verkauft, neu vermietet oder verpachtet wird. Er muss bereits bei der ersten Besichtigung vorliegen, außerdem müssen wichtige Kennwerte in Immobilienanzeigen angegeben werden.
Neu ist: Auch bei größeren Sanierungsmaßnahmen oder bei Verlängerungen von Mietverträgen kann ein aktueller Energieausweis notwendig werden. Das gilt beispielsweise, wenn mehr als 25 Prozent der Gebäudehülle erneuert werden. Wird kein gültiger Ausweis vorgelegt, können Bußgelder von bis zu 10.000 Euro verhängt werden. Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen, sind von dieser Pflicht ausgenommen.
Zwei Arten von Energieausweisen bleiben bestehen
Auch künftig wird es weiterhin zwei Varianten geben: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis.
Der Bedarfsausweis basiert auf dem baulichen Zustand eines Gebäudes sowie der vorhandenen Heiztechnik und ermöglicht eine unabhängige Einschätzung des Energiebedarfs.
Der Verbrauchsausweis hingegen wertet den tatsächlichen Energieverbrauch der vergangenen drei Jahre aus und wird vor allem bei größeren Mehrfamilienhäusern verwendet.
Beide Ausweisarten enthalten zusätzlich Empfehlungen zur energetischen Modernisierung.
Nationale Vorschriften bleiben bestehen
Die neuen Energieausweise ergänzen lediglich bestehende nationale Regelungen, beispielsweise das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Andere gesetzliche Vorgaben oder mögliche Sanierungspflichten ändern sich dadurch zunächst nicht.
Fazit
Mit der Reform werden Energieausweise ab 2026 einheitlicher und leichter vergleichbar – europaweit. Für Eigentümer kann es sinnvoll sein, frühzeitig den energetischen Zustand ihrer Immobilie zu überprüfen. So lassen sich mögliche Kosten, notwendige Maßnahmen und auch drohende Bußgelder besser einschätzen.
Foto © KI-generiert, ChatGPT,
20.02.2026
Wohneigentum: Wie Eigenkapital und Marktbedingungen die Erschwinglichkeit beeinflussen
BrancheOb sich der Kauf einer Immobilie finanziell realisieren lässt, hängt von mehreren Faktoren ab: der Situation auf dem Immobilien- und Finanzmarkt sowie vom vorhandenen Eigenkapital. Aktuell haben Kaufinteressenten bessere Chancen als noch vor einigen Monaten.
In Deutschland hat eine sinkende Erschwinglichkeit von Wohneigentum weitreichende Auswirkungen auf Vermögensaufbau, soziale Aufstiegschancen und die Generationengerechtigkeit. Darauf weist das Kiel Institut für Weltwirtschaft hin. Die Forschenden analysieren die Erschwinglichkeit aus zwei zentralen Blickwinkeln: Zum einen betrachten sie, ob Haushalte die laufenden Kosten aus Zinsen und Tilgung stemmen können. Zum anderen wird untersucht, ob genügend Eigenkapital vorhanden ist, um den nicht über Kredite finanzierten Anteil des Kaufpreises sowie Steuern und Nebenkosten zu decken.
Für ihre Auswertung werden Hypothekenzinsen, Haushaltseinkommen und Immobilienpreise miteinander in Beziehung gesetzt. Ein Ergebnis der Analyse: Die Belastung durch Hypothekenzahlungen im Verhältnis zum Einkommen hat sich zwischen 1980 und 2024 insgesamt nur gering verändert.
Auch der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex bewertet die Situation anhand ähnlicher Faktoren. Hier werden Kaufpreise, Finanzierungsbedingungen und das verfügbare Haushaltsnettoeinkommen miteinander kombiniert. Die daraus abgeleiteten Kennzahlen zeigen, wie gut sich Immobilien für Käufer tatsächlich finanzieren lassen. Demnach hat sich die Erschwinglichkeit von selbstgenutztem Wohneigentum im bundesweiten Durchschnitt innerhalb der vergangenen zwei Jahre deutlich verbessert. Allerdings bestehen weiterhin starke regionale Unterschiede. Während Immobilienkäufe in den sieben größten deutschen Metropolen weiterhin schwierig bleiben, sind sie in vielen anderen Großstädten und deren Umland wieder deutlich leichter finanzierbar.
Diese Entwicklung zeigt sich auch auf dem Immobilienmarkt selbst. Gegen Ende des Jahres 2025 verlangsamte sich der Preisanstieg in Deutschland deutlich. Die Preise für Eigentumswohnungen gaben leicht nach, während Einfamilienhäuser nur moderat teurer wurden. Gleichzeitig erholt sich der Markt nach dem starken Rückgang der Transaktionen im Jahr 2023 zunehmend: Die Zahl der Verkäufe steigt wieder an. Im Segment der Eigentumswohnungen nähern sich außerdem Angebotspreise und tatsächlich erzielte Verkaufspreise immer stärker an. Der Spielraum für Preisverhandlungen wird kleiner – zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Analyse von ImmoScout24 und Sprengnetter.
Mehr Baugenehmigungen – kurzfristiger Effekt oder echter Aufwärtstrend?
BrancheDas Statistische Bundesamt meldet für das Jahr 2025 einen Anstieg der Baugenehmigungen für Wohnungen um 10,8 Prozent. Doch stellt diese Entwicklung bereits eine nachhaltige Trendwende dar? Klar ist: Der Bedarf an Wohnraum wächst weiter und entwickelt sich zunehmend zu einer spürbaren Wohnungsnot.
Im Jahr 2025 wurden in Deutschland 238.500 Wohnungen genehmigt. Damit lag die Zahl um 23.200 Einheiten beziehungsweise 10,8 Prozent über dem Wert von 2024. Zum ersten Mal seit dem Jahr 2021 ist die Anzahl der Baugenehmigungen damit wieder gestiegen. Da Baugenehmigungen als wichtiger Frühindikator für die zukünftige Bautätigkeit gelten, wird diese Entwicklung von der Branche aufmerksam verfolgt.
Trotz dieses Anstiegs bleibt der Abstand zwischen Bedarf und Realität deutlich. Zwischen 2021 und 2025 lag der durchschnittliche Bedarf bei rund 372.600 Wohnungen jährlich. Tatsächlich wurden jedoch im Jahr 2024 lediglich 215.300 Wohnungen genehmigt – eine Differenz von mehr als 40 Prozent. Fachleute betrachten die Situation in der Bauwirtschaft daher weiterhin mit Vorsicht, sind sich aber einig: Es besteht dringender Handlungsbedarf.
„Die Zahlen sind ermutigend – aber wir dürfen jetzt nicht nachlassen“, kommentiert die Hauptgeschäftsführerin des ZIA, Zentraler Immobilien Ausschuss e.V., Aygül Özkan, die neuen Zahlen. Der Wohnungsneubau befindet sich in der Warteschleife. Die Wohnraumlücke in Deutschland bleibt dramatisch. Besonders angespannt ist die Lage in den Großstädten: In den A-Städten wurden lediglich 56 Prozent des benötigten Wohnungsneubaus realisiert. Der ZIA fordert, konsequent gegenzusteuern.
„Der leicht steigende Trend bei den genehmigten Bauanträgen darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass ein erheblicher Teil der Vorhaben sich verzögern oder gar nicht realisiert wird. Und in Baugenehmigungen kann man nicht wohnen“, sagt Dirk Wohltorf, Präsident des Immobilienverband Deutschland IVD.
„Der Wohnungsbau scheint das Schlimmste hinter sich zu haben und auf dem Weg der Besserung zu sein. Zumindest geht es nicht weiter abwärts. (…) Die aktuellen Baugenehmigungszahlen zeigen, dass weiterhin konsequentes Handeln vonnöten ist, um für ein substanzielles Wachstum zu sorgen“, betont der Präsident des BFW, Bundesverband Freier Immobilien und Wohnungsunternehmen e.V., Dirk Salewski in Berlin.
Foto © Statistisches Bundesamt, Destatis, 2026
Der Wohnort prägt Lebenswege
Keine Kategorie„Sage mir, wo du wohnst, und ich sage dir, wer du bist.” Diese bekannte Redewendung kommt Ihnen sicher vertraut vor. Vermutlich verbinden auch Sie bestimmte Gegenden mit typischen Eigenschaften. Dass solche Einschätzungen nicht aus der Luft gegriffen sind, belegt inzwischen sogar die Forschung: In Deutschland beeinflusst der Wohnort maßgeblich die Bildungschancen.
Bildungserfolge entstehen aus einem Zusammenspiel vieler Faktoren – dazu zählen unter anderem das Geschlecht, das familiäre Umfeld sowie die soziale und ethnische Herkunft. Doch auch das Wohnumfeld spielt eine zentrale Rolle. Es prägt, welche Bildungsangebote wahrgenommen werden und welche Möglichkeiten überhaupt erreichbar erscheinen. Diese Prägung wirkt sich langfristig auf berufliche Perspektiven, Einkommen und sogar auf die Gesundheit aus. Besonders deutlich zeigt sich: Die soziale Struktur eines Viertels steht in engem Zusammenhang mit den Bildungschancen von Schülerinnen und Schülern.
Eine neue methodische Verknüpfung erlaubt es, regionale Daten mit den Informationen des Nationalen Bildungspanels (NEPS) zusammenzuführen. Grundlage dafür ist ein einheitliches Geodaten-Raster. Auf diese Weise lassen sich Einflüsse des Wohnumfelds auf Bildungswege systematisch erfassen. Vor diesem Hintergrund haben Bund und Länder das sogenannte Startchancen-Programm ins Leben gerufen, das seit dem Schuljahr 2024/25 gezielt Schulen in sozial benachteiligten Stadtteilen unterstützt.
Die Auswertung der NEPS-Daten ermöglicht es, Zusammenhänge zwischen der sozialen Lage von Wohnquartieren und den Kompetenzen sowie Bildungsbiografien von Kindern zu untersuchen. Darüber hinaus können durch die neue Datenverknüpfung auch Effekte der räumlichen Nähe oder Entfernung zu bestimmten Bildungseinrichtungen analysiert werden.
Unabhängig von wissenschaftlichen Studien wissen viele Menschen intuitiv, in welchen Gegenden sich das Leben angenehm anfühlt – und welche Orte sie eher meiden würden. Weniger bewusst ist jedoch oft, wie stark der eigene Wohnort zahlreiche Lebensbereiche beeinflusst: Gesundheit, Einkommen, Bildungserfolge der Kinder, soziale Kontakte und die allgemeine Lebensqualität.
Fazit: Es lohnt sich, den eigenen Wohnort gelegentlich kritisch zu hinterfragen. Unter Umständen kann ein Umzug die persönlichen Lebenschancen spürbar verbessern.
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Stillstand auf dem Mietmarkt sorgt für wachsende Starre
BrancheDer Wohnungsmarkt in Deutschland ist so angespannt wie lange nicht mehr. Das Angebot an verfügbaren Wohnungen schrumpft weiter, während Wohnungssuchende zunehmend vor verschlossenen Türen stehen. Klassische Mietangebote werden seltener, gleichzeitig ziehen die Preise an. Hinzu kommen strengere Bedingungen, etwa durch befristete Mietverträge oder möblierte Wohnungen, die den Zugang zusätzlich erschweren.
Die Studie „Sozialer Wohn-Monitor 2026“ des Pestel-Instituts lenkt den Blick auf die sozialen Folgen dieser Entwicklung. Besonders betroffen sind demnach Auszubildende, Studierende sowie immer mehr ältere Menschen, die von geringen Renten leben müssen.
Auch aktuelle Marktdaten bestätigen den Trend. Das ImmoScout24-WohnBarometer für das vierte Quartal 2025 zeigt: Die Angebotsmieten steigen weiter, während das Suchinteresse nachlässt. Vor allem Haushalte mit niedrigen Einkommen ziehen sich zunehmend vom Wohnungsmarkt zurück. Gegenüber dem Vorquartal ging die Nachfrage in den acht Metropolen um 16 Prozent zurück, in kreisfreien Städten um 23 Prozent, im Umland der Metropolen um 17 Prozent und in ländlichen Regionen um 20 Prozent. Zwar ist ein Rückgang im vierten Quartal auch aus den Vorjahren bekannt, doch lag dieser damals lediglich zwischen drei und 13 Prozent.
Zu ähnlichen Ergebnissen kommt der GREIX-Mietpreisindex. Demnach legten die Angebotsmieten in deutschen Städten zum Jahresende 2025 stärker zu als die allgemeine Inflation. Im Vergleich zum Vorquartal stiegen die Mieten im bundesweiten Durchschnitt um 1,0 Prozent, im Jahresvergleich sogar um 4,5 Prozent. Gleichzeitig nahm die Zahl der Wohnungsanzeigen spürbar ab. Auffällig ist zudem der wachsende Anteil befristeter und möblierter Angebote, der 2025 einen neuen Höchststand erreichte: Bundesweit entfielen mehr als 17 Prozent aller Inserate auf dieses Segment – also mehr als jede sechste Anzeige. In den acht größten Städten lag der Anteil bei rund 25 Prozent, in München sogar bei etwa einem Drittel.
Eine im Auftrag des Bundesbauministeriums und des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) erstellte Auswertung des Instituts für Wohnen und Umwelt (IWU) bestätigt diese Entwicklung im Wesentlichen. Besonders betroffen sind Großstädte, in denen die Mietpreisbremse gilt. Die Wissenschaftler sehen einen Zusammenhang mit deren Einführung im Jahr 2015 und beobachten eine gezielte Verlagerung von Wohnungsangeboten in weniger stark regulierte und zugleich weniger transparente Marktsegmente.
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Aktuelle Entwicklungen zur Grundsteuer: Entscheidung des Bundesfinanzhofs
BrancheSeit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer in Deutschland nach den neuen gesetzlichen Vorgaben erhoben. Grundlage dafür war eine bundesweite Neubewertung sämtlicher Grundstücke, die mit erheblichem organisatorischem Aufwand verbunden war und bei der alle Eigentümer aktiv eingebunden wurden. Die konkrete Ausgestaltung der Reform sorgte bereits im Vorfeld für massive Kritik. Nun hat sich der Bundesfinanzhof erstmals dazu positioniert.
Die Grundsteuer (GrSt) ist eine Abgabe auf Grundbesitz, die von Eigentümerinnen und Eigentümern zu entrichten ist, in vielen Fällen jedoch auf Mieter:innen umgelegt werden kann. Für Städte und Gemeinden stellt sie eine der wichtigsten Einnahmequellen dar. Angesichts zahlreicher Einwände gegen das neue Bewertungsmodell sind aktuell mehrere Verfahren bei verschiedenen Gerichten anhängig.
In den nun entschiedenen Fällen hat der Bundesfinanzhof (BFH) das sogenannte Bundesmodell uneingeschränkt bestätigt und sämtliche Klagen abgewiesen. Damit behalten sowohl die neuen Bewertungsmaßstäbe als auch die darauf basierenden Steuerbescheide zunächst ihre Gültigkeit. Darauf weisen Haus & Grund Deutschland sowie der Bund der Steuerzahler Deutschland (BdSt) hin. Beide Organisationen erklärten im Anschluss, gemeinsam eine Verfassungsbeschwerde vor dem Bundesverfassungsgericht unterstützen zu wollen.
„Die neue Grundsteuer ist für viele Bürger komplexer, teurer und ungerechter geworden. Wir werden deshalb die verfassungsrechtliche Prüfung der Grundsteuer in Karlsruhe vorantreiben“, kündigt Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund Deutschland, an.
BdSt-Präsident Reiner Holznagel betont: „Viele Steuerzahler erleben die Reform als XXL-Belastung. Wenn der Bundesfinanzhof (BFH) hier keine Grenzen setzt, sollte das Bundesverfassungsgericht prüfen, ob das Bundesmodell mit dem Gleichheitsgrundsatz vereinbar ist. Darum werden wir gemeinsam Verfassungsbeschwerde einlegen.“
Nach Ansicht der Verbände führt die Reform in vielen Kommunen zu spürbaren Steuererhöhungen – trotz der politischen Zusage einer sogenannten Aufkommensneutralität. Besonders kritisch sehen sie die starke Orientierung an Bodenrichtwerten sowie an pauschalisierten Nettokaltmieten, die vor allem Immobilien in attraktiven Lagen deutlich verteuern.
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Heizenergiebedarf bleibt auf konstantem Niveau
BrancheDer Bedarf an Heizenergie in Deutschland zeigt sich weiterhin stabil. Auch im Jahr 2024 heizten private Haushalte in etwa genauso viel wie im Jahr zuvor. Während sich die Kosten für Heizenergie insgesamt moderater entwickelten, verteuerte sich Fernwärme deutlich stärker als im Vorjahr. Für eine erfolgreiche Wärmewende braucht es in diesem Bereich vor allem transparente Preise und eine verlässliche Regulierung.
Mit Blick auf den Winter 2025/26 besteht kein Anlass mehr, von einer Energiekrise zu sprechen. Die Versorgung ist gesichert, dennoch bleibt das Thema präsent, da Heizenergie weiterhin kostspielig ist. Trotz der Entspannung bei den Preissteigerungen haben viele Haushalte ihr sparsames Heizverhalten aus der Zeit der Energiekrise beibehalten. Der temperaturbereinigte Heizenergieverbrauch lag 2024 nahezu auf dem Niveau des Vorjahres und damit weiterhin rund sieben Prozent unter dem Stand von 2021. Gleichzeitig sanken die CO₂-Emissionen im Wohngebäudesektor leicht. Das zeigt der aktuelle Wärmemonitor des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin).
Im Vergleich zum Vorjahr verlangsamte sich der Preisanstieg bei Heizenergieträgern deutlich: Im Durchschnitt erhöhten sich die Kosten 2024 um etwa sechs Prozent, nachdem es im Jahr zuvor noch rund 20 Prozent gewesen waren. Nach dem Wegfall der staatlichen Preisbremsen verteuerte sich Fernwärme allerdings erheblich – mit einem Plus von 27 Prozent. Das hat spürbare Auswirkungen auf private Haushalte und stellt zugleich eine Herausforderung für die Wärmewende dar. Beim Heizenergieverbrauch bestehen weiterhin regionale Unterschiede: In Ostdeutschland lag der temperaturbereinigte Bedarf im Durchschnitt etwa 15 Prozent niedriger als im Westen, was vor allem auf höhere Sanierungsquoten zurückgeführt wird.
Gleichzeitig zeigt sich eine wachsende Bereitschaft vieler Eigentümerinnen und Eigentümer, ihre Heizsysteme zu modernisieren. Das Potenzial für klimaneutrale Heizlösungen in deutschen Eigenheimen ist groß, wie das „Monitoring Energiewende im Eigenheim“ der Initiative Klimaneutrales Deutschland (IKND) verdeutlicht. Laut Zensus verfügen bereits rund 25 Prozent der Hausbesitzer:innen über eine klimafreundliche Heizung. Weitere 40 Prozent planen innerhalb der nächsten fünf Jahre eine Umstellung – darunter 23 Prozent auf Wärmepumpen, 15 Prozent auf Solarthermie und sechs Prozent auf Holzpellet-Heizungen.
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