Angebot und Nachfrage: Wohin steuern die Immobilienpreise?

In den großen Städten dürfte der Druck auf die Immobilienpreise auch in den kommenden Jahren weiter wachsen. Vor allem der Wohnungsneubau bleibt dort eine zentrale Herausforderung. Eine aktuelle Prognose des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt: In wirtschaftlich starken Regionen werden Wohnimmobilien bis 2035 voraussichtlich teurer. In strukturschwächeren Kreisen ist dagegen mit sinkenden Preisen zu rechnen.

Demnach steigen die Preise für Wohnimmobilien insbesondere in dynamischen Metropolräumen sowie in gut angebundenen Umlandregionen weiter. Anders sieht es in Regionen aus, die wirtschaftlich schwächer aufgestellt sind oder Einwohner verlieren: Dort dürften die Immobilienwerte kaufkraftbereinigt zurückgehen. Grundlage der Prognose ist eine datenbasierte Untersuchung, die das IW im Auftrag des Bundesverbands der Volks- und Raiffeisenbanken (BVR) erstellt hat. Berücksichtigt wurden Daten zu Immobilienpreisen, Bevölkerungsentwicklung, Einkommen und Arbeitsmarkt in allen 400 deutschen Kreisen.

Entscheidend ist laut Analyse weniger, ob eine Region städtisch oder ländlich geprägt ist. Viel wichtiger ist ihre wirtschaftliche Bedeutung und die Nähe zu großen Arbeitsmärkten. Regionen mit guter Anbindung und stabiler Beschäftigungslage können weiterhin mit einer positiven Entwicklung rechnen.

Besonders stark unter Druck geraten Gebiete, in denen Bevölkerungsrückgang und schwache Arbeitsmärkte zusammenkommen. Dazu zählen unter anderem viele Regionen in Ostdeutschland abseits der großen Städte, das Saarland, ländliche Kreise in Rheinland-Pfalz sowie Teile des Ruhrgebiets. In besonders betroffenen Kreisen wie dem Erzgebirgskreis, der Vulkaneifel oder Kronach könnten Immobilien bis 2035 nahezu ein Fünftel an Wert verlieren.

Zusätzliche Risiken bestehen in Regionen, die stark von der Automobilindustrie oder energieintensiven Branchen abhängig sind, etwa in Zwickau. Der Wandel hin zu klimaneutraler Produktion kann kurzfristig Arbeitsplätze und Kaufkraft belasten und damit die Nachfrage nach Wohnimmobilien abschwächen. Langfristig eröffnet die Transformation zwar neue Perspektiven, zunächst überwiegen jedoch vielerorts die Unsicherheiten.

Zu den Gewinnern zählen vor allem große Metropolregionen wie Hamburg, Berlin und Frankfurt sowie deren gut erreichbares Umland. Auch in Bayern und Baden-Württemberg profitieren nicht nur Städte, sondern teils auch ländlichere Kreise. Die stärksten Regionen könnten jährlich um mehr als zwei Prozent zulegen. Auffällig ist dabei, dass München selbst nicht zur Spitzengruppe gehört, während nahezu das gesamte Umland der Landeshauptstadt besonders positiv abschneidet. In Nordrhein-Westfalen sticht vor allem Köln hervor: Für die Domstadt erwartet die Prognose ein deutliches Wachstum.