Wohneigentum: Wie Eigenkapital und Marktbedingungen die Erschwinglichkeit beeinflussen

Ob sich der Kauf einer Immobilie finanziell realisieren lässt, hängt von mehreren Faktoren ab: der Situation auf dem Immobilien- und Finanzmarkt sowie vom vorhandenen Eigenkapital. Aktuell haben Kaufinteressenten bessere Chancen als noch vor einigen Monaten.

In Deutschland hat eine sinkende Erschwinglichkeit von Wohneigentum weitreichende Auswirkungen auf Vermögensaufbau, soziale Aufstiegschancen und die Generationengerechtigkeit. Darauf weist das Kiel Institut für Weltwirtschaft hin. Die Forschenden analysieren die Erschwinglichkeit aus zwei zentralen Blickwinkeln: Zum einen betrachten sie, ob Haushalte die laufenden Kosten aus Zinsen und Tilgung stemmen können. Zum anderen wird untersucht, ob genügend Eigenkapital vorhanden ist, um den nicht über Kredite finanzierten Anteil des Kaufpreises sowie Steuern und Nebenkosten zu decken.

Für ihre Auswertung werden Hypothekenzinsen, Haushaltseinkommen und Immobilienpreise miteinander in Beziehung gesetzt. Ein Ergebnis der Analyse: Die Belastung durch Hypothekenzahlungen im Verhältnis zum Einkommen hat sich zwischen 1980 und 2024 insgesamt nur gering verändert.

Auch der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex bewertet die Situation anhand ähnlicher Faktoren. Hier werden Kaufpreise, Finanzierungsbedingungen und das verfügbare Haushaltsnettoeinkommen miteinander kombiniert. Die daraus abgeleiteten Kennzahlen zeigen, wie gut sich Immobilien für Käufer tatsächlich finanzieren lassen. Demnach hat sich die Erschwinglichkeit von selbstgenutztem Wohneigentum im bundesweiten Durchschnitt innerhalb der vergangenen zwei Jahre deutlich verbessert. Allerdings bestehen weiterhin starke regionale Unterschiede. Während Immobilienkäufe in den sieben größten deutschen Metropolen weiterhin schwierig bleiben, sind sie in vielen anderen Großstädten und deren Umland wieder deutlich leichter finanzierbar.

Diese Entwicklung zeigt sich auch auf dem Immobilienmarkt selbst. Gegen Ende des Jahres 2025 verlangsamte sich der Preisanstieg in Deutschland deutlich. Die Preise für Eigentumswohnungen gaben leicht nach, während Einfamilienhäuser nur moderat teurer wurden. Gleichzeitig erholt sich der Markt nach dem starken Rückgang der Transaktionen im Jahr 2023 zunehmend: Die Zahl der Verkäufe steigt wieder an. Im Segment der Eigentumswohnungen nähern sich außerdem Angebotspreise und tatsächlich erzielte Verkaufspreise immer stärker an. Der Spielraum für Preisverhandlungen wird kleiner – zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Analyse von ImmoScout24 und Sprengnetter.