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Der Klimaschutz ist nach wie vor in aller Munde. Die Bundesregierung vereinbarte kürzlich ein Maßnahmenbündel, indem es um die Förderung der energetischen Gebäudesanierung geht. Wegen des hohen Energieverbrauchs ist der Gebäudebereich ein wichtiger Faktor für die Erreichung der Klimaziele. Die Art wie wir wohnen und unsere Häuser bauen beeinflusst das Klima demnach entscheidend. Wie kann die Bundesförderung für Gebäude zu einem nachhaltigen Klimaschutz beitragen?

Zusammenschluss der Förderprogramme

Die neue Bundesförderung für Effiziente Gebäude (BEG) steht nun im Vordergrund. Durch die BEG werden alle bestehende Förderprogramme zu einem einzelnen Angebot gebündelt. Dies betrifft die Programme im Gebäudebereich, welche dadurch eingehend optimiert werden. Durch diesen Zusammenschluss werden die Regelwerke vereinfacht, wodurch die Handhabung deutlich erleichtert wird. Statt vieler verschiedener Programme gibt es nun ein einziges, welches alle Inhalte sammelt.

Geplant ist im ersten Schritt eine steuerliche Förderung energetischer Gebäudesanierungen. Diese soll ab dem Jahr 2020 zusätzlich zur bereits bestehenden Förderung eingeführt werden. Durch diese attraktive Maßnahme wird unter anderem folgendes bezuschusst:

• Die Dämmung von Dächern
• Der Einbau neuer Fenster in bestehende Gebäude
• Die Dämmung von Außenwänden

Werden neue Wärmeschutzfenster eingebaut, so kann die eigene Steuerschuld verteilt über drei Jahre um 20 Prozent gemindert werden.

Die Höhe der Förderung

In Zukunft sind Förderungen bis zu 40 Prozent möglich. Je höhere der erreichte energetische Standard ist, desto höher wird auch die Förderung ausfallen. Bei Ölheizung gilt dabei die sogenannte Austauschprämie. Mit einem Anteil von 40 Prozent werden effiziente Heizsysteme gefördert. Dabei soll die erneuerbare Wärme an Attraktivität gewinnen. Die Eigentümer werden in Zukunft obligatorisch dazu beraten. Die Kosten für die Beratung werden über die bereits bestehenden Förderprogramme gedeckt. Dadurch wird bei Immobilieneigentümern der Anreiz geschaffen, sich mit dem Thema Umweltschutz auseinanderzusetzen. Das Gebäudeenergiegesetz kann nachhaltig einen Beitrag zum Klimaschutz leisten.

Die Holzbauweise erfreut sich in Deutschland immer größerer Beliebtheit. Hierbei liegen vor allem Fertighäuser an der Spitze. Dabei werden die einzelnen Bauteile auf dem Baugrund zusammengesetzt. 15 Prozent aller Neubauten sind inzwischen Fertighäuser. Durch den großen Anteil an Vorfertigungen wird eine sehr gute Qualität garantiert. Zudem entsteht bei dieser Bauweise unter anderem eine hohe Zeitersparnis. Die Normen eines Niedrigenergiehauses werden bei vielen Fertighaussystemen inzwischen erfüllt.

Berlin als Vorreiter in Sachen Holzbauhaus

Kürzlich wurde in Berlin das erste vorgefertigte Mehrfamilienhaus aus Holz erbaut – und das innerhalb von 21 Tagen. Die schnelle Bauweise bietet künftigen Bauherren natürlich große Vorteile. Das Haus in Berlin hat mitunter folgende Eckdaten:

• 5 Obergeschosse mit jeweils zwei Apartments pro Etage
• 800 Quadratmeter Wohnfläche im gesamten Haus
• Das Haus ist 18 Meter hoch
• Der Wärmeenergieverbrauch beträgt im Vergleich zu konventionellen Wohnhäusern nur 25 Prozent

Aus 80 verschiedenen Holzelementen wurde das Gebäude zusammengesetzt. Vorgefertigt wurden diese von Lignolap – zusammengebaut anschließend in Berlin. Lignolap ist eines der führenden Holzbauunternehmen. Die Immobilie wurden von dem Geschäftsführer des Unternehmens und von dem bekannten Architekten Dr. Paolo Conrand Bercah realisiert. In kürzester Zeit stand das fertige Mehrfamilienhaus dann am vorgesehenen Ort. Die schnelle Bauweise wird in Zukunft immer mehr Kunden überzeugen.

Holzhäuser bieten viele Vorteile

Die Vorteile von Holzhäusern liegen klar auf der Hand: Hohe Maßgenauigkeit, eine positive Ökobilanz und kurze Bauzeiten sprechen für sich und überzeugen viele Käufer. Überwiegend befinden sich im Moment große Marken am Markt. Auch Systemanbieter von Fertighäusern besetzen den Markt. Die Haustypen an sich sind hierbei häufig überschaubar und lassen sich an das Budget der Käufer anpassen. Es bietet sich zudem die Möglichkeit von individuellen Fertighäusern. Diese sind allerdings nur bei Architekten erhältlich, deren Planung mit den Vorfertigungsprozessen zusammenhängt. In Zeiten der Nachhaltigkeit wird ein Zuwachs an Holzhäusern erwartet.

In den deutschen Großstädten steigen die Mieten immer weiter an. Diese Tatsache ist nun seit Jahren bekannt. Die durchschnittliche Mietkostenbelastung ist jedoch seit Mitte der 2000er auf einem konstanten Level. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) berichtet folgendes:

• Seit dem Jahr 2000 liegt die Mietkostenbelastung bei knapp unter 30 Prozent
• Gemessen am Haushaltseinkommen gibt die Bevölkerung genau so viel Geld für Wohnungen aus wie noch vor 20 Jahren
• Die Höhe der Mietkostenbelastung erklärt sich durch die starke wirtschaftliche Entwicklung

Für die einkommensschwachen Mieterhaushalte sieht es allerdings nicht positiv aus. Diese Mieter mussten im Jahr 2017 mehr als 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens für die Kaltmiete bezahlen. Auch in Zukunft ist hier keine Besserung in Sicht.

Nachteil für Studenten

An fast allen Hochschulstandorten sind die Studenten von den Hohen Mietpreisen betroffen. Besonders deutlich ist die Erhöhung in Baden-Württemberg zu spüren. Hier stiegen die Mieten wie folgt: in Stuttgart um 19 Prozent, in Heidelberg um 14 Prozent und in Tübingen um 22 Prozent. Die höchsten Mieten bezahlen Studierende in München mit 690 Euro. Am günstigsten lebt es sich in Chemnitz mit 180 Euro.

 

In vielen Städten blieben die Angebotsmieten von Single-Wohnungen allerdings auch stabil. Im Vorjahresvergleich sanken manche sogar leicht. Minus drei Prozent verzeichnen die Städte München, Nürnberg und Bremen.

Städte im Vergleich

Den höchsten Anstieg in Deutschland hat die Bundeshauptstadt Berlin zu verzeichnen. Hier stiegen die Mieten seit dem Jahr 2009 um 104 Prozent. Dieser Wert lässt sich durch diverse Sanierungen, starken Zuzug und den niedrigen Ausgangswert 2009 erklären. Allerdings liegt die Hauptstadt im Mittelfeld, was den Quadratmeterpreis betrifft: 11,60 Euro bezahlen die Mieter. Spitzenreiter bleibt München mit 18,60 Euro pro Quadratmeter. Günstig dagegen sind die Preise in Dortmund, Leipzig und Essen mit rund 7,00 Euro je Quadratmeter. Im mittleren Bereich findet sich unter anderem Hamburg mit 11,80 Euro und Stuttgart mit 13,00 Euro.

Häufig bewohnen Eigentümer ein Haus in dem eine weitere Wohnung frei wird. Wenn beide Wohnungen nebeneinander liegen haben die Käufer oft gute Gründe die Zweitwohnung zu erwerben. Zum einen kann der eigene Platzbedarf durch Familienzuwachs gestiegen sein und die nebenliegende Wohnung bietet sich zur Erweiterung an. Zum anderen kann die Immobilie als Altersvorsorge dienen und vermietet werden. Bei beiden Varianten wirkt sich die Veränderung auf das Stimmrecht des Eigentümers aus.

Verteilung der Stimmen

Wie verhält es sich mit dem Stimmrecht, wenn eine Zweitwohnung im selben Gebäude erworben wird? Dies hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Je nach Variante ändern sich die Stimmzahlen des Inhabers der Immobile: Werden beide Wohnungen zu einer vereinigt, so gibt es bei Eigentumsversammlungen eine Stimme für den Besitzer. Bleibt es allerdings dabei, dass beide Wohnungen geteilt sind, so kommt es auf das Prinzip für die Wohnungseigentümergesellschaft an.

Wird nach dem Prinzip des Objektstimmrechts abgestimmt, hat der Eigentümer zwei Stimmen. Gilt allerdings das Prinzip des Kopfteils so erhält er nur eine Stimme. Letzteres ist der gesetzliche Normalfall. Allerdings kann das Prinzip in der Teilungserklärung abweichend bestimmt werden. Beides ist jedoch nur für getrennte Wohnungen gültig. Bei zusammengelegten Immobilien verbleibt lediglich eine Stimme. Über diese Tatsache muss sich der Eigentümer bestenfalls vor Zusammenschluss der Wohnungen informieren.

Das Objektstimmrecht

Wird Wohnungseigentum unterteilt, so sieht das Ergebnis folgendermaßen aus. Hier besagt das Objektstimmrecht: Das Stimmrecht welches auf die ungeteilte Einheit fällt, wird entsprechend der Zahl der neu entstandenen Einheiten nach Bruchteilen aufgespalten. Dabei wird es den jeweiligen Eigentümern zugewiesen (AG Dortmund, 14.06.2019, 514 C 4/19).

Wenn Wohnungen vereinigt werden, wirkt das nicht nachteilig für den Eigentümer, da er selbst die Zusammenführung der Immobilien herbeiführt. Auch auf die übrigen Eigentümer hat dies keinen negativen Einfluss, da deren Stimmkraft ansteigt.

Bekanntlich setzen Politiker mit Lösungsvorschlägen gerne auf den schnellen Effekt. Mit Stichworten wie zum Beispiel Mietendeckel oder Mietpreisbremse wollen sie bei den Bürgern einen positiven Eindruck erwecken. Das Problem: Für komplexe Sachverhalte gibt es bekanntlich keine schnellen Lösungen. Auch das Baugesetzbuch und die Maklerprovision sollen geändert werden. Der Neubau von Häusern soll gefördert werden und bei Altbauten will man die energetische Sanierung vorantreiben. Ob all diese Maßnahmen am Ende zielführend sind, wird sich mit der Zeit zeigen.

Ursachen für problematischen Wohnungsmarkt

Verschiedene Auslöser sind der Grund für die Engpässe auf dem Wohnungsmarkt. Viele Gründe bestehen schon seit mehreren Jahrzehnten und führen jetzt zu einigen Problemen.  Beispiele dafür sind unter anderem:

• Die Nachfrage steigt durch die Niedrig gehaltenen Zinsen. Dadurch steigen die Immobilienpreise, sowie die Mieten
• Der vernachlässigte Wohnungsbau kann nicht schnell genug vorangetrieben werden
• Die Zuwanderung in großen Städten erschwert die Wohnungssuche
• Vorschriften und Genehmigungsverfahren hemmen den schnellen Wohnungsbau

Vor allem in der Bundeshauptstadt Berlin entwickelten sich die Wohnungsprobleme sehr schnell. Die Politik versucht dabei die Symptome zu behandeln, um dem Ganzen entgegenzuwirken. Wird keine Lösung gefunden, so werden die Engpässe am Wohnungsmarkt immer größer und dringlicher. Überwiegend in Ballungsräumen hat die Wohnungsnot schon heutzutage negative Auswirkungen auf die Bevölkerung.

Mietpreisbremse: Keine Dauerlösung für den Wohnungsmangel

Die Mietpreisbremse wurde jüngst als verfassungskonform erklärt. Laut Verfassungsgericht verstößt sie nicht gegen die Vertragsfreiheit und die Eigentumsgarantie. Ihr Ziel erfüllt sie deshalb aber nicht. Entgegengesetzt führt sie eher dazu, dass Sanierungen und Instandsetzungen ausbleiben. Auch Instandhaltungen der bestehenden Wohnungen bleiben dadurch wohl auf der Strecke. Die Vorschläge zu gesetzlichen Eingriffen in den Immobilienmarkt werden immer mehr, erfüllen aber häufig nicht ihren Zweck. Der Berliner Senat fordert indes die Einführung einer Deutschlandweiten Mietpreisbremse für Gewerberäume.