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Wenn sich Eigentümer von Wohnungen und Häusern dazu entschließen die Immobilie zu verkaufen, werden vorher oft Renovierungsarbeiten durchgeführt. Durch die optischen Maßnahmen im Bereich Putz- und Malerarbeiten wird die Immobilie aufgewertet. Die Gebäude erwecken durch die Sanierungen einen modernen Eindruck. Dadurch verlaufen die Verkaufsverhandlungen für den Verkäufer unter Umständen leichter. Und es bringt noch einen weiteren Vorteil mit sich: Die Ausgaben für die Renovierung werden durch einen erhöhten Verkaufspreis oft wieder erwirtschaftet. Eigenleistungen stehen vor dem Verkauf also hoch im Kurs und sind zudem gewinnbringend, wenn sie korrekt ausgeführt werden.

Arbeiten in Eigenleistung

Rechtlich gibt es keinen verbindlichen Grund, dass Arbeiten nicht in Eigenleistung ausgeführt werden dürfen. Grundsätzlich bedeutet es nicht, dass eigene Arbeit schlechter ist, als die von Fachfirmen. Renovierungsarbeiten dürfen in Eigenregie durchgeführt werden, solange der Schaden dadurch vollständig beseitigt wurde. Auch ein Mieter kann durch einen Formularmietvertrag nicht dazu verpflichtet werden, Schönheitsreparaturen durch Fachfirmen durchführen zu lassen. Nur wenn die eigene Mangelbeseitigung nicht zielführend war, muss der Verkäufer über diesen Umstand aufklären.

Beseitigung von Mängeln durch den Eigentümer

Werden Schäden in Eigenleistung beseitigt, so ist dies gesondert zu betrachten. Die eigene Bearbeitung von Mängeln könnte beim Käufer den Eindruck erwecken, dass die Arbeit nicht fachgerecht ausgeführt wurde. Im Oberlandesgericht Düsseldorf wurde kürzlich über einen entsprechenden Fall geurteilt (OLG Düsseldorf, 04.12.2018, Az. 24 U 216/17). Hat der Verkäufer einen Schaden beseitigt, muss der den Käufer nur dann darauf hinweisen, wenn die Ursache nicht nachhaltig behoben wurde. Wurde der Mangel vollständig beseitigt, ist eine Hinweispflicht nicht erforderlich. Auch muss nicht angegeben werden, dass die Arbeiten in Eigenleistung verrichtet wurden. Dieser Umstand gibt keinen Anlass zu vermuten, dass eigene Leistungen nicht nach bestem Wissen und Gewissen ausgeführt wurden.

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Im hauseigenen Garten auf dem Liegestuhl zu liegen, ist im Sommer für viele Immobilienbesitzer selbstverständlich. Die Vorstellung dabei von einer Drohne beobachtet zu werden, ist äußerst beunruhigend. Der Drohnenflug stellt unter Umständen einen Eingriff in die eigene Privatsphäre dar. Immer häufiger sind in Wohngebieten private Drohnen unterwegs. Oft ist dabei nicht erkennbar, wer die Geräte im Hintergrund steuert. Genau an dieser sensiblen Stelle greift das Gesetz ein!

Jeder private Hobbypilot muss sich an die klar festgelegte Richtlinien halten. Darin ist deutlich definiert, an welchen Orten der Drohnenflug zulässig ist. Ein Flugverbot besteht laut Gesetz in folgenden Bereichen:

• außerhalb der eigenen Sichtweite und höher als 100 Meter
• an Einsatzorten von Polizei und Rettungsdienst
• bei Menschenansammlungen, Hauptverkehrswegen, An- und Abflugbereichen, Flugplätzen sowie in Naturschutzgebieten

Versicherungen für Drohnen abschließen

Für Drohnen gelten Versicherungs- und Kennzeichnungspflichten. Für Drohnenbesitzer ist es wichtig, sich vor dem Kauf über diese Regelungen zu informieren. Eine private Haftpflichtversicherung deckt die hohen Versicherungssummen in der Regel nicht ab, weshalb eine zusätzliche Versicherung nötig ist. Fliegt die Drohne höher als 30 Meter, so gilt sie als Luftfahrzeug. Dadurch ist sie mit einer Deckungssumme in Höhe von einer bis anderthalb Millionen Euro versicherungspflichtig. Der Pilot hat den Versicherungsschein bei sich zu tragen. Ist eine Drohne schneller als 19 Meter pro Sekunde, oder wiegt sie über 250 Gramm, benötigt sie ein feuerfestes Kennzeichen. Das Kennzeichen muss mit der Anschrift und dem Namen des Piloten beschriftet sein.

Besonderheit bei Wohnungsgrundstücken

Sobald eine Drohne mehr als 250 Gramm auf die Waage bringt, darf sie nicht über Wohnungsgrundstücke fliegen. Auch wenn sie in der Lage ist Audio- oder Video aufzeichnungen zu machen, gilt dieses Verbot. Hierbei gibt es folgende Ausnahme: Erlaubt der Grundstückseigentümer dem Piloten den Drohneneinsatz, so darf dieser das Grundstück mit der Drohne überfliegen.

Die Energiemaßnahmen sind im Jahr 2019 besonders häufig von rechtlichen Neuerungen betroffen. Der Grund hierfür liegt auf der Hand:

• Das durchschnittliche Alter der deutschen Heizkessel beträgt ca. 17 Jahre
• 3,5 Millionen der vorhandenen 21 Millionen Heizkessel sind älter als 24 Jahre
• Schätzungen gehen davon aus, dass es mehr als eine Millionen Kessel gibt, die ein Alter von 30 Jahren überschritten haben

Hauseigentümer müssen handeln

Nach 30 Jahren Betrieb muss ein Heizkessel ersetzt werden. Dies ist durch die Energieeinsparverordnung EnEV vorgeschrieben. Hauseigentümer deren Heizungsanlage vor dem Jahr 1989 eingebaut wurde stehen jetzt in der Pflicht diese zu erneuern. Ob die Heizung die gesetzliche Pflicht überschreitet, kann an dem Typenschild oder im Schornsteinfegerprotokoll nachgelesen werden. Auch in den Bauunterlagen findet sich diese Information.

Tipps zur Neuanschaffung

Ist der Zeitpunkt der Neuanschaffung erreicht, gibt es einige Hinweise die beachtet werden sollten. Der neue Heizkessel sollte wenn möglich mit erneuerbarer Energie betrieben werden. Gebäudeenergieberater in Ihrer Region erklären, welche ökologische Heizung sich eignet. Oft lohnt sich ein Wechsel bereits nach 20 Jahren. Eine kostenfreie und neutrale Beratung zu diesem Thema finden Sie unter folgenden Kontaktdaten:

Beratungstelefon Zukunft Altbau: 08000 12 33 33, E-Mail: beratungstelefon@zukunftaltbau.de

Seit Anfang diesen Jahres werden Heizanlagen die über 23 Jahre alt sind mit einem Effizienzlabel versehen. Der Schornsteinfeger legt auf einer Skala von grün bis rot fest, wie sparsam der vorhandene Heizkessel ist. Diese Markierung ist für alle Heizanlagen Pflicht, die vor dem Jahr 1996 in das Gebäude eingebaut wurden.

Weiter betrieben werden dürfen Niedertemperatur- und Brennwertkessel. Wer schon länger im Gebäude lebt ist nicht betroffen. Unabhängig davon, welche Heizung er nutzt. Dies gilt auch für Wohngebäude mit weniger als drei Wohnungen, wenn der Eigentümer eine Wohnung davon zum Stichtag 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat.

In den Medien gab es die letzten Wochen vor allem ein Thema: Der starke Wintereinbruch zeigte sich mit teils extremen Wetterlagen. Zunehmend kämpft die Bevölkerung im Süden gegen Glätte und Schneemassen. Für die Mieter und Hauseigentümer ergeben sich daraus einige Pflichten um die Gefahren möglichst abzuwehren.

Mieter und Eigentümer in der Pflicht

Sowohl der direkte Weg zum Haus, als auch die Wege zu Tiefgaragen und Mülltonnen müssen gefahrlos zu begehen sein. Grundstückseigentümer haben hierfür Sorge zu tragen. Im Mietvertrag kann diese Pflicht allerdings auch auf die Mieter übertragen werden (BGH, AZ. VI ZR 126/07, 22.01.2008). Der Eigentümer hat selbstverständlich auch die Möglichkeit diese Aufgabe an ein externes Unternehmen zu übergeben. Die entstandenen Kosten können auf die jeweiligen Mieter umgelegt werden. Ein fünftel dieser Aufwendungen erkennt das Finanzamt als haushaltsnahe Dienstleistung steuermindernd an.

Haftung im Schadensfall

Im Falle von Verletzungen haftet der Verantwortliche für die Sicherheit. Da dies ein großes Risiko darstellen kann, ist der Abschluss einer Versicherung überaus empfehlenswert. Die erste Anlaufstelle ist hierfür die private Haftpflicht- sowie die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Diese kommen im Versicherungsfall für Schadensersatz- und Schmerzensgeldforderungen auf.

Kommunen als Ansprechpartner für Bürger

Die Kommunen bestimmen, wann die Bürger Vorkehrungen gegen Schnee- und Eisglätte treffen müssen. Im Normalfall gelten folgende Bedingungen:

• Gehwege müssen an Werktagen zwischen sieben Uhr morgens und 20 Uhr abends auf einer Breite von einem bis eineinhalb Meter geräumt werden
• An Sonn- und Feiertagen gelten in der Regel andere Zeiten
• Hält der Schneefall länger an, so kann mit dem Schneeräumen so lange gewartet werden, bis der Niederschlag vorbei ist
• Übliche Streumittel wie Sand, Splitt, Granulat und Asche gibt es in gut sortierten Supermärkten und Baumärkten zu erwerben
• Salz sollte der Umwelt zu Liebe nur in absoluten Ausnahmefällen eingesetzt werden

In Miethäusern ist eine zentrale Steuerung der Heizung oft der Fall. Da jeder Mensch aber ein anderes Temperaturempfinden hat, kann dies durchaus zu Problemen führen. Kommt es hierbei zum Streit zwischen Mieter und Vermieter ist oft eine Gerichtsverhandlung die Folge. Jeder Mieter möchte letztendlich eine für ihn angenehme Temperatur in der Wohnung haben. Vor allem in den kalten Wintermonaten ist dieses Thema aktuell.

Gerade Häuser mit einem älteren Baujahr sind oftmals nicht ausreichend isoliert. Dies führt dazu, dass einigen Bewohnern an Wintertagen die Temperatur zu kalt eingestellt ist.

Keine einheitlichen Temperaturregelungen

Wie warm müssen Wohnräume sein? Zu welcher Tageszeit soll die Temperatur steigen oder sinken? Für diese Fragen gibt es keine festen Regeln. Üblicherweise ist das Badezimmer morgens und abends warm beheizt, die Temperatur im Schlafzimmer hingegen angenehm kühl. Diese Bedürfnisse ändern sich zum Beispiel bei Schichtarbeit.

Wurde im Mietvertrag nicht festgehalten zu welcher Temperatur sich der Vermieter verpflichtet, dann gilt folgende Regelung: Vom 1. Oktober bis zum 30. April müssen in der Zeit von 23 Uhr bis 6 Uhr morgens alle Räume eine Temperatur von 18 Grad aufweisen. (LG Berlin, 26.05.1998, Az: 64 S 266/97; LG Wuppertal, 04.04.2012, Az: 16 S 46/10; AG Köln, 05.07.2016, Az: 205 C 36/16). Der Vermieter muss dafür sorgen, dass dies eingehalten wird.

Urteil: Vermieter ist zu 18 Grad verpflichtet

In einem konkreten Fall betrug die Temperatur zu den oben genannten Zeiten nur 16 Grad. Das Gericht entschied, dass dies zu wenig ist. Der Vermieter wurde dazu verpflichtet die Heizungsanlage entsprechend umzustellen. Demnach muss die Raumtemperatur zwischen 23 Uhr abends und 6 Uhr morgens mindestens 18 Grad betragen.

Selbstverständlich kommt es immer wieder dazu, dass Mieter individuelle Wünsche haben, was die Wohnraumtemperatur betrifft. In diesem Fall können in Absprache mit dem Hausverwalter einzeln regulierbare Heizkörperventile montiert werden.