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Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist so angespannt wie lange nicht mehr. Das Angebot an verfügbaren Wohnungen schrumpft weiter, während Wohnungssuchende zunehmend vor verschlossenen Türen stehen. Klassische Mietangebote werden seltener, gleichzeitig ziehen die Preise an. Hinzu kommen strengere Bedingungen, etwa durch befristete Mietverträge oder möblierte Wohnungen, die den Zugang zusätzlich erschweren.

Die Studie „Sozialer Wohn-Monitor 2026“ des Pestel-Instituts lenkt den Blick auf die sozialen Folgen dieser Entwicklung. Besonders betroffen sind demnach Auszubildende, Studierende sowie immer mehr ältere Menschen, die von geringen Renten leben müssen.

Auch aktuelle Marktdaten bestätigen den Trend. Das ImmoScout24-WohnBarometer für das vierte Quartal 2025 zeigt: Die Angebotsmieten steigen weiter, während das Suchinteresse nachlässt. Vor allem Haushalte mit niedrigen Einkommen ziehen sich zunehmend vom Wohnungsmarkt zurück. Gegenüber dem Vorquartal ging die Nachfrage in den acht Metropolen um 16 Prozent zurück, in kreisfreien Städten um 23 Prozent, im Umland der Metropolen um 17 Prozent und in ländlichen Regionen um 20 Prozent. Zwar ist ein Rückgang im vierten Quartal auch aus den Vorjahren bekannt, doch lag dieser damals lediglich zwischen drei und 13 Prozent.

Zu ähnlichen Ergebnissen kommt der GREIX-Mietpreisindex. Demnach legten die Angebotsmieten in deutschen Städten zum Jahresende 2025 stärker zu als die allgemeine Inflation. Im Vergleich zum Vorquartal stiegen die Mieten im bundesweiten Durchschnitt um 1,0 Prozent, im Jahresvergleich sogar um 4,5 Prozent. Gleichzeitig nahm die Zahl der Wohnungsanzeigen spürbar ab. Auffällig ist zudem der wachsende Anteil befristeter und möblierter Angebote, der 2025 einen neuen Höchststand erreichte: Bundesweit entfielen mehr als 17 Prozent aller Inserate auf dieses Segment – also mehr als jede sechste Anzeige. In den acht größten Städten lag der Anteil bei rund 25 Prozent, in München sogar bei etwa einem Drittel.

Eine im Auftrag des Bundesbauministeriums und des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) erstellte Auswertung des Instituts für Wohnen und Umwelt (IWU) bestätigt diese Entwicklung im Wesentlichen. Besonders betroffen sind Großstädte, in denen die Mietpreisbremse gilt. Die Wissenschaftler sehen einen Zusammenhang mit deren Einführung im Jahr 2015 und beobachten eine gezielte Verlagerung von Wohnungsangeboten in weniger stark regulierte und zugleich weniger transparente Marktsegmente.

Foto 1 © Rainhard Wiesinger, Pixabay

Der Bedarf an Heizenergie in Deutschland zeigt sich weiterhin stabil. Auch im Jahr 2024 heizten private Haushalte in etwa genauso viel wie im Jahr zuvor. Während sich die Kosten für Heizenergie insgesamt moderater entwickelten, verteuerte sich Fernwärme deutlich stärker als im Vorjahr. Für eine erfolgreiche Wärmewende braucht es in diesem Bereich vor allem transparente Preise und eine verlässliche Regulierung.

Mit Blick auf den Winter 2025/26 besteht kein Anlass mehr, von einer Energiekrise zu sprechen. Die Versorgung ist gesichert, dennoch bleibt das Thema präsent, da Heizenergie weiterhin kostspielig ist. Trotz der Entspannung bei den Preissteigerungen haben viele Haushalte ihr sparsames Heizverhalten aus der Zeit der Energiekrise beibehalten. Der temperaturbereinigte Heizenergieverbrauch lag 2024 nahezu auf dem Niveau des Vorjahres und damit weiterhin rund sieben Prozent unter dem Stand von 2021. Gleichzeitig sanken die CO₂-Emissionen im Wohngebäudesektor leicht. Das zeigt der aktuelle Wärmemonitor des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin).

Im Vergleich zum Vorjahr verlangsamte sich der Preisanstieg bei Heizenergieträgern deutlich: Im Durchschnitt erhöhten sich die Kosten 2024 um etwa sechs Prozent, nachdem es im Jahr zuvor noch rund 20 Prozent gewesen waren. Nach dem Wegfall der staatlichen Preisbremsen verteuerte sich Fernwärme allerdings erheblich – mit einem Plus von 27 Prozent. Das hat spürbare Auswirkungen auf private Haushalte und stellt zugleich eine Herausforderung für die Wärmewende dar. Beim Heizenergieverbrauch bestehen weiterhin regionale Unterschiede: In Ostdeutschland lag der temperaturbereinigte Bedarf im Durchschnitt etwa 15 Prozent niedriger als im Westen, was vor allem auf höhere Sanierungsquoten zurückgeführt wird.

Gleichzeitig zeigt sich eine wachsende Bereitschaft vieler Eigentümerinnen und Eigentümer, ihre Heizsysteme zu modernisieren. Das Potenzial für klimaneutrale Heizlösungen in deutschen Eigenheimen ist groß, wie das „Monitoring Energiewende im Eigenheim“ der Initiative Klimaneutrales Deutschland (IKND) verdeutlicht. Laut Zensus verfügen bereits rund 25 Prozent der Hausbesitzer:innen über eine klimafreundliche Heizung. Weitere 40 Prozent planen innerhalb der nächsten fünf Jahre eine Umstellung – darunter 23 Prozent auf Wärmepumpen, 15 Prozent auf Solarthermie und sechs Prozent auf Holzpellet-Heizungen.

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Dass Politik, Verbände und Architektenschaft an einem Strang ziehen, kommt nicht oft vor. Umso bemerkenswerter ist der breite Konsens darüber, dass einfacheres Bauen ein entscheidender Schlüssel für die Zukunft ist. Vor allem der Wohnungsmarkt und Bauherren könnten davon spürbar profitieren.

In Deutschland soll Bauen künftig unkomplizierter, kostengünstiger und zügiger möglich sein. Der sogenannte Gebäudetyp E spielt dabei eine zentrale Rolle. Sein Ansatz: Der bewusste Verzicht auf zahlreiche Baustandards, die rechtlich nicht zwingend vorgeschrieben sind. Diese Reduktion eröffnet erhebliche Einsparpotenziale bei den Baukosten.

Ziel ist es, dass Vertragspartner den Gebäudetyp E künftig unkompliziert und rechtssicher vereinbaren können. Gleichzeitig soll er sich als praxistaugliche Bauweise etablieren. Grundlage dafür ist ein gemeinsames Eckpunktepapier des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz sowie des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen.

Die Bundesarchitektenkammer (BAK) bewertet die Eckpunkte zur zivilrechtlichen Absicherung des einfachen Bauens positiv und kündigt an, sich aktiv am weiteren Beteiligungsverfahren zu beteiligen. Zugleich macht sie deutlich, dass auch die Bundesländer diesen Reformprozess unterstützen müssen. Ein wichtiger Schritt in diese Richtung kommt von der Bauministerkonferenz: Sie erweitert die Musterbauordnung um einen Umbauparagrafen, der Abweichungen nicht nur im Neubau, sondern vor allem im Gebäudebestand erleichtern soll.

Auch das Deutsche Institut für Normung (DIN) steht hinter den bisherigen Initiativen und begrüßt die neue Entwicklung. Das Eckpunktepapier enthält zahlreiche Ansätze zur Senkung der Baukosten. Viele davon – etwa kompaktere Gebäudeformen oder eine bewusst reduzierte Ausstattung – lassen sich bereits heute umsetzen, ohne bestehende Normen oder technische Regeln zu verändern. Gleichzeitig bleibt klar: DIN-Normen werden auch künftig eine wichtige Grundlage des Bauens sein.

Positive Resonanz kommt ebenfalls vom Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW. Er begrüßt ausdrücklich, dass die Bundesregierung nun konkrete Eckpunkte zum Gebäudetyp E vorgelegt hat. Damit werden zentrale Forderungen des Verbandes aufgegriffen, die auf mehr Einfachheit, höhere Rechtssicherheit und eine bessere Kosteneffizienz im Bauwesen abzielen.

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Es muss nicht gleich ein Schloss sein: Die Wohnwünsche der Deutschen bleiben größtenteils realistisch und bodenständig. Dennoch klaffen Wunschvorstellungen und tatsächliche Möglichkeiten häufig weit auseinander.
Gerade in Zeiten vielfältiger Krisen dienen Wohnträume als Entwurf für ein besseres Leben. Eine aktuelle Untersuchung von Interhyp zeigt, welche Hoffnungen, Sorgen und Erwartungen rund 1.500 Teilnehmende mit ihrem Wohnumfeld verbinden – und welche Auswirkungen das auf den Immobilienmarkt hat.

Das Zuhause gewinnt zunehmend an Bedeutung als persönlicher Schutzraum. Besonders in herausfordernden Zeiten wünschen sich 93 Prozent einen sicheren Ort, an den sie sich zurückziehen können. 80 Prozent möchten langfristig in ihrem Zuhause bleiben. „Je unüberschaubarer die Außenwelt, desto größer wird das Bedürfnis nach Kontrolle und Selbstwirksamkeit in den eigenen vier Wänden“, betont Mirjam Mohr, Vertriebsvorständin bei Interhyp.

Das freistehende Einfamilienhaus bleibt mit 54 Prozent weiterhin die beliebteste Wohnform, auch wenn der Wert leicht unter dem Vorjahr liegt. Parallel steigt das Interesse an praktischeren Alternativen: Doppelhaushälften (plus drei Prozent) und Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (plus fünf Prozent) gewinnen an Attraktivität.

Insgesamt werden die Wohnträume nüchterner und stärker an den Alltag angepasst. Der Wunsch nach Veränderung ist dennoch ausgeprägt: 60 Prozent wünschen sich eine Wohnsituation, die besser zu ihrem aktuellen Lebensstil passt.

Viele empfinden den Immobilienmarkt als belastend – 63 Prozent nehmen ihn als schwierig oder blockiert wahr. 60 Prozent glauben, dass sie sich ein anderes Objekt derzeit nicht leisten können. Mehr als die Hälfte hält Wohnraum in Deutschland für generell knapp. Der Wunsch nach Eigentum bleibt jedoch ungebrochen groß: Ein schönes Zuhause rangiert direkt hinter der Gesundheit unter den wichtigsten Lebenszielen.
Rund zwei Drittel der Mieter würden gerne in die eigenen vier Wände ziehen. Die Hürden sind jedoch hoch: 75 Prozent sehen sinkende Immobilienpreise als wichtigste Voraussetzung für einen Kauf, 53 Prozent wünschen sich niedrigere Kreditzinsen.

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Wohnraum bleibt in Deutschland knapp – und teuer. Allein im ersten Halbjahr 2025 sind die Angebotsmieten im Bestand in den wirtschaftsstärksten Städten um vier Prozent, in Mittelstädten um drei Prozent und in den Großstädten um fünf Prozent gegenüber Ende 2024 gestiegen. Außerhalb urbaner Zentren wohnen Menschen dagegen meist günstiger.

Während die Städte die meisten Arbeitsplätze bieten, mangelt es dort an ausreichend bezahlbaren Wohnungen. Daher entscheiden sich viele Beschäftigte fürs Pendeln. Laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) fuhren zum Stichtag 30. Juni 2024 rund 21 Millionen Erwerbstätige zur Arbeit in eine andere Kommune – etwa 110.000 mehr als im Jahr zuvor.

Nahezu sieben Millionen Menschen reisen täglich aus dem Umland in eine der 80 deutschen Großstädte ein – ein Plus von rund 80.000. München ist weiterhin der bedeutendste Arbeitsplatzmagnet: 458.400 der dort Beschäftigten leben außerhalb der Stadtgrenzen. Dahinter folgen Frankfurt am Main (415.600), Berlin (398.900), Hamburg (396.300) und Köln (317.000). Den stärksten Zuwachs im Vergleich zum Vorjahr verzeichnet Köln mit 11.200 zusätzlichen Einpendelnden, danach Frankfurt am Main mit 10.800, Berlin mit 7.700 und Düsseldorf mit 4.900.

Im Durchschnitt beträgt der einfache Arbeitsweg 17,2 Kilometer. Insgesamt 7,23 Millionen Personen pendeln mehr als 30 Kilometer, 4,05 Millionen legen über 50 Kilometer zurück, und 2,36 Millionen fahren sogar täglich mehr als 100 Kilometer.

Um die Auswirkungen des wachsenden Pendelverkehrs abzufedern, braucht es Investitionen: leistungsfähiger Nahverkehr, sichere Radwege und Radschnellverbindungen sowie flexible Arbeitsformen wie Homeoffice und Co-Working-Spaces können spürbare Entlastung bringen.

Ob sich das Pendeln für Einzelne lohnt, hängt stark vom persönlichen Lebensstil ab. Menschen, die besonderen Wert auf ein großzügiges, bezahlbares Zuhause legen, akzeptieren eher längere Wege und höhere Fahrtkosten. Wer dagegen vor allem die kulturellen Angebote einer Großstadt schätzt, bevorzugt meist das Leben in der Nähe des Arbeitsplatzes.

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